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Verbale fine locazione

14 Agosto 2020 | Autore:
Verbale fine locazione

L’affitto si può concludere per scadenza del contratto o per volontà delle parti. In entrambi i casi, vi sono degli adempimenti da realizzare prima di lasciare casa.

Molti italiani nel corso della loro vita scelgono di prendere in affitto un appartamento. Le motivazioni che possono spingere verso una tale decisione sono diverse (lavoro, famiglia, salute), ma in tutti i casi ci sono delle procedure da seguire.

Il nostro ordinamento giuridico lascia le parti libere di determinare il contenuto del contratto, anche se resta ferma la necessità di rispettare alcune condizioni minime previste per legge. Vedremo insieme quali sono, ma prima di tutto dobbiamo chiederci in che cosa consiste il verbale di fine locazione. Infatti, le operazioni da realizzare non riguardano soltanto la fase precedente alla stipula dell’accordo, ma anche quella successiva alla sua conclusione.

In ogni caso, per tutto il periodo del rapporto di locazione gravano sul proprietario di casa e sull’inquilino una serie di responsabilità cui non è possibile sottrarsi.

Andiamo per ordine e addentriamoci nella materia in maniera graduale.

Contratto di locazione: che cosa è?

Il contratto di locazione – conosciuto nel linguaggio comune con il termine di affitto – consente a chi ha bisogno di una casa di non affrontare i costi dell’acquisto di un appartamento. Infatti, attraverso tale strumento due parti si accordano per ottenere un reciproco beneficio. Da un lato, il proprietario di casa (locatore) concede in uso il suo bene a una terza persona; dall’altro lato, l’inquilino (locatario o conduttore) si impegna a pagare un canone mensile.

Ci si trova quindi di fronte a un contratto a prestazioni corrispettive. In altri termini, entrambe le parti si impegnano a fare qualcosa a vantaggio dell’altra; esse hanno, reciprocamente, una serie di diritti e di doveri da tenere in considerazione.

Il contenuto del rapporto contrattuale può essere liberamente definito dal locatore e dall’inquilino. Ad esempio, essi possono vietare o consentire la sublocazione, possono definire le modalità di ripartizione delle spese di registrazione e di rivalutazione Istat, possono individuare il soggetto sul quale spetta l’obbligo di pagare i costi condominiali e così via.

Ogni singola clausola ha la finalità di tutelare sia il proprietario sia il conduttore per tutta la durata del contratto. Più dettagliatamente vengono definite le condotte che si possono realizzare e quelle che sono vietate, maggiore libertà hanno le parti nel porre in essere determinati comportamenti.

In tale ottica di garanzia si colloca anche il verbale di accertamento dei luoghi. Si tratta del documento attraverso il quale vengono indicate per iscritto le condizioni in cui si trova l’immobile quando viene consegnato in locazione.

Quali sono gli adempimenti necessari per affittare una casa?

Alcuni elementi del contratto sono indicati direttamente dal legislatore: essi sono vincolanti e non derogabili. Le disposizioni vigenti in materia hanno lo scopo di impedire alle parti di aggirare le norme tassative, soprattutto quelle relative al sistema tributario e fiscale italiano. Pensa, ad esempio, al dovere di redigere il contratto per iscritto, di indicare una durata minima e di provvedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Essi sono tutti adempimenti obbligatori che possono essere realizzati congiuntamente da entrambe le parti o singolarmente da una di loro. La violazione di tali regole conduce a una specifica responsabilità, anche penale, del soggetto inadempiente.

Attraverso l’osservanza di tale burocrazia si consente allo Stato di monitorare l’andamento degli affitti in Italia e di applicare le tasse proporzionate al reddito percepito. È quindi evidente come, di solito, il soggetto più propenso a violare le regole sia il proprietario di casa, ossia la persona su cui grava l’onere di pagare le imposte per il reddito maggiorato.

Poni mente a un aspetto: in alcuni casi, è possibile abbattere i costi ricorrendo al sistema della cedolare secca. Si tratta di una procedura semplificata che consente all’inquilino di beneficiare di un canone non modificabile e al locatore di pagare imposte con aliquote più basse.

Poste le caratteristiche degli adempimenti di cui abbiamo parlato, è evidente come essi sono stati introdotti con una finalità di garanzia soprattutto del conduttore e, solo secondariamente, del titolare dell’immobile.

In un’ottica di protezione degli interessi coinvolti dalla relazione contrattuale si pone, anche, il verbale di restituzione dell’appartamento.

Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Verbale di fine locazione: in cosa consiste?

Al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, di solito, il proprietario di casa chiede all’inquilino di versare il cosiddetto deposito cauzionale. Si tratta della classica caparra che tutela il locatore da eventuali danni che possono essere arrecati all’appartamento. Il suo ammontare di regola corrisponde alle prime due o tre mensilità di affitto.

La cauzione deve essere restituita al locatario al momento della conclusione della locazione e prima del rilascio dell’immobile oppure può essere trattenuta se l’appartamento presenta dei danni. A tal fine, le parti predispongono un verbale analogo a quello che è stato firmato prima dell’ingresso dell’inquilino nella casa. In questo caso, si parla di verbale di fine locazione e di riconsegna dell’immobile. Tale atto può essere predisposto direttamente dalle parti oppure da un professionista (un avvocato) che si pone come figura terza di garanzia per la risoluzione di eventuali conflitti.

Ricorrere a tale strumento è importante sia quando si è affittato un locale ammobiliato sia quando la casa è sprovvista di arredi. In entrambi i casi, l’obiettivo è quello di concludere il rapporto contrattuale con la maggiore serenità possibile e di evitare situazioni di tensioni.

Il verbale deve avere un contenuto specifico, ma è possibile utilizzare uno dei tanti formulari presenti su internet. Ricordati, però, di adattare il fac simile alla tua situazione particolare. È, infatti, importante riuscire ad affrontare tutti gli aspetti relativi all’immobile e, quindi, prendere in considerazione non solo la sua estetica, ma anche la sua funzionalità. Infatti, la ricerca di eventuali danni deve riguardare:

  • l’interno;
  • l’esterno;
  • le condizioni dei mobili (se di proprietà del locatore);
  • il corretto funzionamento degli impianti (acqua, luce e gas).

Ti consigliamo di prestare attenzione ad alcuni fattori di particolare importanza e, quindi, verifica che il verbale:

  • faccia esatto riferimento all’immobile preso in locazione per come risultante dal contratto;
  • sia datato e sottoscritto da entrambe le parti;
  • faccia menzione di tutti gli elementi presenti all’interno e all’esterno e alle condizioni in cui versano;
  • sia accompagnato da supporto fotografico (laddove possibile).

Il verbale di conclusione della locazione deve, infine, indicare se l’inquilino provvede alla contestuale consegna delle chiavi o tale adempimento è rimandato a un momento successivo.



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