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Acquisto prima casa in comunione dei beni

11 Marzo 2020
Acquisto prima casa in comunione dei beni

Tutte le conseguenze per marito e moglie dall’acquisto di un immobile: dalla stipula del contratto al regime fiscale, dall’amministrazione al pignoramento. 

Cosa succede quando una coppia, marito e moglie, sposata in regime di comunione dei beni, decide di acquistare un immobile da destinare a prima casa? Quali sono le conseguenze, i benefici fiscali e gli eventuali svantaggi che da tale decisione possono scaturire. Per rispondere correttamente a questa domanda bisogna avere chiaro non solo il diritto di famiglia ma anche la normativa tributaria che, in verità, nel nostro Paese è piuttosto complessa e soprattutto mutevole. Ecco perché abbiamo deciso di dedicare una guida all’acquisto prima casa in comunione dei beni. 

Qui di seguito proveremo a fornirti una panoramica di tutte quelle implicazioni che possono scaturire dalla firma del compromesso, al rogito alle successive scadenze dell’Imu. Ma procediamo con ordine.

Acquisto prima casa in comunione dei beni: la firma del compromesso

Di solito, prima di acquistare una casa si passa per un gradino intermedio: la firma del cosiddetto contratto preliminare, meglio noto come “compromesso”. Si tratta di un atto che, anteriore al vero e proprio trasferimento della proprietà (che avviene solo con la stipula, dinanzi al notaio, della compravendita), serve a obbligare le parti al successivo rogito. In buona sostanza, una volta firmato il compromesso, compratore e venditore non possono più tirarsi indietro se non per un’inadempimento della controparte. 

Ci si è spesso chiesto se, nell’ipotesi in cui la casa finisca in comunione dei beni perché marito e moglie hanno optato per tale regime patrimoniale, il compromesso debba essere firmato da entrambi. La risposta è negativa. Tanto il mandato all’agenzia, quanto la firma del contratto preliminare possono essere effettuati a cura del solo marito o della moglie, benché poi dal notaio dovranno comparire entrambi. Nulla toglie infatti che l’obbligo verso il venditore o l’agente sia assunto solo da uno dei due futuri comproprietari. 

Nella prassi però viene sempre richiesta la sottoscrizione dei due coniugi proprio per avere una doppia garanzia di solvibilità in caso di recesso ingiustificato.

Acquisto prima casa in comunione dei beni: la firma dell’atto di compravendita

Come anticipato, l’atto di compravendita è il momento in cui si trasferisce la proprietà dell’immobile. Questo va necessariamente firmato dinanzi al notaio. Tanto il marito quanto la moglie dovranno presentarsi personalmente, muniti dei rispettivi documenti di identità. Non conta il fatto che il bene sia pagato solo con i soldi di uno dei due: è necessaria la presenza di entrambi. 

Una volta firmato l’atto di acquisto, l’immobile entra automaticamente nella comune dei beni anche se destinato a bisogni estranei a quelli della famiglia e il corrispettivo viene pagato, in via esclusiva o prevalente, da uno solo dei coniugi. 

L’immobile acquistato dopo il matrimonio non entra in comunione se acquistato col denaro ricavato dalla vendita di uno dei beni personali dei coniugi, cioè non rientranti nella comunione, come ad esempio quelli di cui questi erano proprietari prima del matrimonio o comunque ricevuti in donazione o eredita. Non rientra altresì nella comunione se l’immobile viene acquistato con il denaro proveniente da un risarcimento del danno.

Se invece la coppia si è sposata in regime di separazione dei beni, l’immobile è di proprietà di colui che risulta essere intestatario nell’atto di compravendita. 

Acquisto casa coppia in comunione: può essere di proprietà di uno solo dei coniugi?

Anche la coppia in comunione dei beni può decidere di acquistare un immobile riservandone la proprietà a uno solo dei due coniugi (ad esempio a quello che materialmente sostiene la spesa). È però necessario uno specifico accordo; diversamente l’immobile entra direttamente in comunione. Tale specifica quindi dovrà risultare nell’atto di compravendita notarile. Ciò comporta che l’altro coniuge dovrà dichiarare al notaio di rinunciare alla sua quota di proprietà dell’immobile.

Si può vendere la quota della casa acquistata in comunione dei beni?

Un coniuge in comunione legale non può vendere o donare la propria quota (a differenza di quanto accade nella comunione ordinaria). È infatti vietato a un soggetto estraneo l’ingresso nella comunione tra coniugi. 

Ad esempio se un coniuge durante il matrimonio acquista un immobile che ricade nella comunione legale, fino a che permane tale comunione l’immobile può essere ceduto solo integralmente e con il consenso dei due coniugi, non essendo ammessa la cessione solo di una quota. Se l’immobile è venduto senza il consenso di uno dei coniugi, questi può chiedere l’annullamento del contratto di vendita.

I coniugi in comunione legale non possono chiedere la divisione dei beni in comunione se non dopo la separazione o il divorzio.

Acquisto prima casa in comunione dei beni: problemi fiscali

Da un punto di vista fiscale, l’acquisto della prima casa è agevolato. In pratica, se si acquista da un privato si paga l’imposta di registro al 2% piuttosto che al 9% e, inoltre, l’imposta catastale e ipotecaria sono di 50 euro ciascuna. Invece se si acquista da ditta di costruzioni, l’Iva è al 4% anziché al 10%, mentre l’imposta catastale, di registro e ipotecaria sono di 200 euro ciascuno.

Per ottenere questa agevolazione fiscale – detta bonus prima casa – è necessario che: 

  • il titolare dell’immobile non abbia un altro immobile, ovunque situato, già acquistato con lo stesso bonus. Diversamente tale immobile va venduto o donato entro un anno dal nuovo rogito;
  • il titolare dell’immobile non deve avere altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova la nuova casa; diversamente deve venderla o donarla prima;
  • la famiglia deve trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile (non necessariamente nella stessa via) entro 18 mesi dal rogito.
  • la nuova casa non deve essere di lusso (cat. A/8 o A/9).

I primi due requisiti devono sussistere in capo ad entrambi i coniugi in quanto l’immobile entra i comunione e quindi tanto il marito quanto la moglie ne sono titolari. Quindi se anche uno dei due possiede una quota di altro immobile, il beneficio fiscale è escluso.

C’è poi l’esenzione Imu che spetta se l’immobile è anche abitazione principale ossia:

  • luogo di residenza della famiglia;
  • luogo di dimora abituale della famiglia.

Amministrazione e gestione casa in comunione dei beni

Ciascuno dei coniugi può compiere singolarmente tutti gli atti di ordinaria amministrazione necessari od utili per la gestione dell’immobile comune. Sono atti di ordinaria amministrazione quelli che non incidono se non indirettamente sul patrimonio comune; sono quelli che hanno finalità meramente conservativa del patrimonio. Sono tali anche gli atti le cui finalità attengono, essenzialmente, alla conservazione o al godimento dei beni che ne formano oggetto, di valore economico non particolarmente elevato in senso assoluto e soprattutto in relazione a quello totale del patrimonio, e comportanti un modesto margine di rischio.

Al singolo coniuge spetta altresì la possibilità di agire in giudizio in rappresentanza della comunione in relazione alle controversie aventi ad oggetto materie che rientrano nell’ordinaria amministrazione.

La stipula di contratti di affitto, usufrutto o la concessione di ipoteche sono equiparati agli atti di straordinaria amministrazione. Il recesso dal contratto di locazione o di comodato, si considera invece atto di ordinaria amministrazione esercitabile da uno dei coniugi proprietari dell’immobile locato.  

Il compimento degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, nonché la stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento e la rappresentanza in giudizio per le relative azioni spettano congiuntamente ad entrambi i coniugi.

Sono di straordinaria amministrazione gli atti destinati ad incidere profondamente sulla vita e sul patrimonio dei soggetti interessati, e pertanto i negozi comportanti il trasferimento della proprietà di immobili o aziende, la costituzione di diritti reali di godimento o di garanzia a carico di tali beni, o anche di diritti personali, di lunga durata o assistiti da particolare tutela normativa, ed in genere tutte le operazioni di rilevante importanza patrimoniale o comportanti sensibili rischi economici.

Debiti e pignoramento

La casa in comunione dei beni può essere pignorata fino a massimo il 50% se uno dei due coniugi ha debiti personali. In tal caso si procede comunque alla vendita forzata del bene e metà del ricavato sarà restituito al coniuge comproprietario non debitore. 

Se invece i debiti sono invece stati contratti congiuntamente dal marito e della moglie (ad esempio il mutuo per l’acquisto della casa), il pignoramento può essere integrale.

La coppia può decidere di mettere la casa in un fondo patrimoniale che non è più revocabile dopo cinque anni dalla sua stipula. Il fondo però non protegge dai debiti successivi alla sua costituzione se contratti per i bisogni della famiglia (ad es. debiti fiscali, debiti per l’attività lavorativa, debiti col condominio, per l’istruzione o la salute dei figli, ecc.).



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