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Parcheggio in condominio: si può occupare per tanto tempo?

12 Marzo 2020
Parcheggio in condominio: si può occupare per tanto tempo?

Quanti giorni di seguito si può lasciare l’automobile all’interno dello spiazzo condominiale? Uno dei condomini può usare l’area come autorimessa per abbandonare macchine vecchie o sottoposte a fermo?

Da alcuni mesi, uno dei condomini del tuo palazzo ha lasciato la propria auto in un’area del cortile condominiale. Si tratta di uno spazio che potrebbe ben essere utilizzato anche dagli altri come parcheggio, ma lui lo ha occupato e non intende liberarlo. Probabilmente, il proprietario è partito o forse si tratta di una vecchia macchina che non usa più, guasta, priva dell’assicurazione o magari sottoposta a fermo amministrativo. Di fatto, quel veicolo sta lì ormai da diverso tempo, prepotentemente, limitando i diritti degli altri condomini. Cosa si può fare contro di lui? Si può occupare a lungo il parcheggio di condominio? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

La legge dice che il cortile è di proprietà del condominio, salvo che non risulti diversamente da un atto di proprietà (che potrebbe, ad esempio, contenere una riserva a favore del costruttore o di terzi). Come tutti i beni condominiali, il suo utilizzo è quindi regolato dall’art. 1102 cod. civ. in base al quale ciascun condomino è libero di utilizzare gli spazi comuni – in quanto anche propri, in base ai millesimi – purché non ne alteri la destinazione (ad esempio, non parcheggi l’auto sul giardino destinato ai fiori) e non impedisca anche agli altri condomini di farne «pari uso».

Il concetto di «pari uso» può suscitare qualche perplessità. È chiaro, infatti, che laddove un condomino usi un bene comune, in quello stesso momento nessun altro può farlo. Si pensi a chi sale con l’ascensore impedendo, in quello stesso momento, a chi vuole scendere di utilizzare l’impianto; oppure a chi lasci l’auto nello spiazzo condominiale, così precludendo agli altri di occupare la medesima area. 

Ci vuole, quindi, un po’ di ragionevolezza nell’interpretare tale norma. Da un punto di vista pratico il suo significato può essere racchiuso in queste parole: se anche è possibile un uso più intenso, da parte di un condomino, della cosa comune, quest’uso non può estendersi su tutta l’area o per un periodo di tempo eccessivamente protratto. Ritornando agli esempi di prima, è sì possibile usare l’ascensore per qualche minuto se si devono trasportare le valigie, ma non si può occuparlo per un’ora consecutivamente senza lasciare spazio agli altri. 

Stesso discorso vale, quindi, per il cortile condominiale. Alla domanda di partenza – ossia: si può occupare a lungo il parcheggio di condominio? – non si può che dare risposta negativa. 

Leggi: Posto auto in condominio: le regole.

Come ritenuto dalla stessa Cassazione in numerose decisioni [1], il parcheggio da parte del condomino della propria autovettura per lunghi periodi di tempo su una porzione del cortile comune costituisce abuso agli effetti dell’articolo 1102 del Codice civile, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.

Il problema, a questo punto, potrebbe spostarsi sul concetto di «lunghi periodi» che, chiaramente, non viene definito dalla giurisprudenza. Di certo, non può escludersi la possibilità, per un condomino, di lasciare l’auto nel cortile nel momento in cui è in vacanza. Diversamente, bisognerebbe concludere, in modo del tutto inverosimile, che l’interessato sarebbe tenuto a far ritorno a casa, di tanto in tanto, per spostare l’auto da un lato a un altro. Il che sarebbe anche irragionevole visto che, comunque, un posto verrebbe comunque occupato.

Il significato che la giurisprudenza vuol dare al principio che abbiamo appena esposto è quindi un altro: il cortile del condominio non può essere usato come area di sosta permanente, come cioè un magazzino o, peggio, un’autorimessa di veicoli rotti, abbandonati, soggetti a fermo amministrativo. 

Questo non toglie, quindi, la legittimità di un uso “più intenso” da parte di alcuni condomini del cortile condominiale: si pensi al parcheggio temporaneo del camper o della roulotte [2].

L’assemblea, con delibera a maggioranza, può solo “regolamentare” il parcheggio, individuando, per esempio, le zone di sosta e quelle di manovra [3] ma non può limitare o pregiudicare taluno dei condomini, né assegnarle individualmente [4].

Solo un regolamento approvato all’unanimità da tutti i condomini può escludere uno o più di questi dal parcheggio.

Qualora la superficie del cortile non sia sufficiente al parcheggio contemporaneo di tutti i condomini, l’assemblea può validamente adottare modalità di utilizzo “a turno” o “a rotazione”, sempre, però, paritarie [5].

Infine, l’entità della quota millesimale è irrilevante: tutti i condomini hanno pari diritto al parcheggio [6].

note

[1] Cass. sent. 21/05/1994, n. 4996; 9 dicembre 1988, n. 6673; 14 dicembre 1988, n. 6817; 16 febbraio 1977, n. 697; n. 23660/2016.

[2] Giudicedi pace diFoligno, sentenza 15/1997 e Cassazione, sentenza 9649/1998.

[3] Cassazione, sentenza 12485/2012.

[4] Cassazione, sentenza 11034/2016.

[5] Casssazione, sentenze 12485/2012 e 2873/2005.

[6] Cassazione, sentenze 820/2014 e 26226/2006.


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