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Caldaia in condominio: regole per l’assemblea

12 Marzo 2020
Caldaia in condominio: regole per l’assemblea

Maggioranze e quorum per le delibere sulla sostituzione, riparazione, ristrutturazione, trasformazione e distacco di alcuni appartamenti. 

Quando si parla di riscaldamento si entra in un terreno “caldo”. La metafora rende chiaramente l’idea dei costi che ogni proprietario di appartamento deve sostenere per il gas, sia nel caso in cui possegga un impianto autonomo che in quello di allaccio a un sistema centralizzato. In quest’ultimo caso, però, al problema economico si pone quasi sempre quello di conciliare le numerose teste che compongono un condominio. Non è facile mettere d’accordo la volontà degli inquilini, specie quando alcuni di questi decidono di distaccarsi. Di qui una serie di numerose pronunce della giurisprudenza volte a definire le regole per l’assemblea quando si tratta di assumere decisioni sulla caldaia in condominio. 

Qui di seguito, proveremo a fare una sintesi delle più recenti pronunce che hanno investito l’argomento. 

Distacco dall’impianto centralizzato

Ciascun condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato senza bisogno di chiedere l’autorizzazione al condominio. Dovrà comunque darne notizia all’amministratore. 

A seguito del distacco, il condomino non partecipa più alle spese relative ai consumi, tuttavia deve contribuire a quelle per la conservazione dell’impianto poiché nulla esclude che, in futuro, potrebbe decidere di ritornare al centralizzato. Del resto, anche dopo il distacco, il condomino resta proprietario di una quota millesimale di detto impianto che è pur sempre un bene comune. In tali spese, sono comprese non solo quelle di manutenzione straordinaria ma anche quelle ordinarie per la sua conservazione e messa a norma [1]. 

La Cassazione ha chiarito che il condomino che rinuncia al diritto sulle parti comuni non può sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Infatti, la giurisprudenza ha specificato che il condomino deve pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento anche laddove abbia rinunciato all’uso del riscaldamento centralizzato e abbia distaccato le diramazioni del suo immobile dall’impianto comune.

Inoltre, il condomino distaccato deve partecipare a una quota fissa dei consumi periodici, calcolata all’incirca nella misura di non oltre il 30%, poiché egli beneficia comunque della dispersione di calore che, dai tubi condominiali, si irradia inevitabilmente nel proprio appartamento. Sono i cosiddetti “consumi involontari”. Sul punto leggi Distacco dal riscaldamento centralizzato.

Il distacco dall’impianto centralizzato è vietato se dal distacco derivano “notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa” per gli altri condomini. 

Trasformazione dell’impianto centralizzato

Secondo la Cassazione [2], la delibera assembleare del condominio con cui viene approvata la trasformazione dell’impianto di riscaldamento e il distacco di alcuni appartamenti va presa all’unanimità. Essa, infatti, incide sulla titolarità delle parti comuni; non si tratta di una semplice innovazione. 

Affinché un condomino possa staccarsi dall’impianto comune centralizzato di riscaldamento senza l’unanimità di consenso degli altri condomini è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio termico pregiudizievole all’impianto né un aggravio di spese per coloro che continuino ad usufruire dell’impianto.

Manutenzione ordinaria e straordinaria caldaia

Se l’assemblea decide di procedere alla manutenzione straordinaria e ristrutturazione della caldaia condominiale, la delibera richiede la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno metà dei millesimi dell’edificio. Infatti, si tratta di un’opera di manutenzione straordinaria [3] e non di innovazione [4]. La ripartizione delle spese va fatta sulla base dei millesimi di proprietà e non a quelli del riscaldamento [5]. 

A pagare, però, sono tutti i condomini secondo millesimi. 

Per l’adozione per l’impianto centralizzato di riscaldamento di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato è necessaria, in prima e seconda convocazione della maggioranza dei presenti che rappresentino la metà dei millesimi. 

Sostituzione caldaia

Quando si tratta di deliberare la sostituzione della caldaia condominiale, perché vecchia, con una nuova sono necessarie le stesse maggioranze per la manutenzione straordinaria ossia la maggioranza dei presenti e metà dei millesimi. Non si tratta, infatti, di una innovazione [5]. L’innovazione si verifica solo quando si intraprende «un’opera nuova che alteri in tutto o in parte la cosa comune, in senso materiale o nella destinazione preesistente, mentre costituiscono opere di manutenzione quelle che non comportano un’alterazione sostanziale o la modifica della cosa comune».

Nel caso di una semplice sostituzione della caldaia non si è, invece, in presenza di una innovazione, bensì di una semplice opera di “manutenzione straordinaria”.

A pagare, però, sono tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi. 

In tema di condominio, nel caso in cui l’assemblea deliberi – a maggioranza delle quote millesimali ed in conformità agli obiettivi di risparmio energetico di cui alla legge n. 10 del 1991 – la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio con autonomi impianti a gas metano, non occorre, ai fini della validità della delibera, che questa sia corredata del progetto e della relazione tecnica di conformità, poiché la legge distingue la fase deliberativa da quella attuativa, attribuendo alla prima la mera valutazione di convenienza economica della trasformazione ed alla seconda gli aspetti progettuali, ai fini della rispondenza del nuovo impianto alle prescrizioni di legge. Una volta deliberata la sostituzione, il condominio, e per esso l’amministratore, deve provvedere a tutte le opere necessarie, tranne quelle rientranti nella disponibilità dei singoli condomini, perché questi, sia pure dissenzienti, possano provvedere ad allacciare le varie unità immobiliari al nuovo sistema di alimentazione [6].

Nel caso in cui i condomini abbiano deciso a maggioranza la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato e la sua sostituzione con autonomi impianti, non è più consentito alla minoranza dissenziente di mantenere in esercizio il vecchio impianto, ed è obbligatorio per tutti i condomini partecipare proporzionalmente alle spese per l’installazione e manutenzione della nuova canna fumaria, che in quanto posta a servizio dei singoli impianti di riscaldamento, costituisce bene comune cui tutti i condomini sono tenuti ad allacciare il proprio [7]. 


note

[1] C. App. Milano, sent. n. 3360 del 31.07.2015. Cass. ord. n. 6090/20 del 4.03.2020.

[2] Cass. ord. n. 6090/20 del 4.03.2020. Cfr. anche Cass. sent. n. 13718/2012.

[3] Art. 1136 cod. civ. co. 2.

[4] Art. 1120 cod. civ.

[5] Trib. Roma sent. n. 652/2016.

[6] Cass. sent. n. 4216 del 20/02/2009.

[7] Cassazione civile , sez. II , 21/11/2008 , n. 27822

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 12 novembre 2019 – 4 marzo 2020, n. 6090

Presidente Manna – Relatore Carrato

Rilevato in fatto

1. Con atto di citazione del luglio 2002 il sig. R.A. impugnava, dinanzi al Tribunale di Padova, la Delib. dell’assemblea straordinaria del 7 giugno 2002 del Condominio Giardino B, in Padova, con la quale era stata approvata con l’unanimità dei presenti (ma in assenza di esso attore) la trasformazione dell’impianto di riscaldamento ed il contestuale distacco dei tre appartamenti ubicati al terzo piano, stabilendo che l’amministratore non effettuasse la predisposizione della relazione tecnica prevista dalla L. n. 10 del 1991. L’impugnazione di detta Delib. era stata proposta per sua asserita nullità siccome non adottata dall’unanimità dei condomini con riferimento al criterio individuato per la ripartizione delle spese e per l’insufficiente contribuzione determinata a carico dei condomini del terzo piano.

Nella costituzione del resistente Condominio, l’adito Tribunale, con sentenza n. 361 del 2006, accoglieva per quanto di ragione la formulata domanda, dichiarando la nullità – per mancata approvazione all’unanimità – dell’impugnata Delib. nella parte in cui aveva approvato di attribuire in esclusiva proprietà ai soli condomini del primo e secondo piano l’impianto di riscaldamento e l’esenzione delle spese di manutenzione per i condomini posti al terzo piano, rigettando nel resto la domanda stessa.

2. Interposto appello da parte del R.A. e nella costituzione dell’appellato Condominio (il quale, a sua volta, formulava appello incidentale), la Corte di appello di Venezia, con sentenza n. 2662/2014 (depositata il 26 novembre 2014), rigettava entrambi i gravami e, per l’effetto, confermava l’impugnata decisione di primo grado.

Con riferimento all’appello principale, la Corte veneta osservava che, in effetti, l’oggetto dell’impugnata Delib. consisteva nella sostituzione della vecchia caldaia con una nuova e nel distacco dei condomini del terzo piano, precisando che l’impianto centralizzato non aveva subito trasformazioni (essendo stato, per l’appunto, solo sostituito) e che l’approvato distacco era risultato finalizzato al migliore funzionamento dell’impianto centralizzato a servizio dei piani primo e secondo.

Quanto all’appello incidentale, riconfermato che l’impugnata Delib. andava approvata dall’unanimità dei condomini (avuto riguardo alla prevista deroga dei criteri legali di ripartizione delle spese e alla decisione che dispone innovazioni dei diritti di alcuni condomini alle cose e servizi comuni), riteneva che, pur se la nuova caldaia serviva solo gli appartamenti del primo e secondo piano, non poteva considerarsi venuta meno ogni ragione di comproprietà di tale piano anche in capo a condomini del terzo piano.

3. Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, riferito ad un unico motivo, il Condominio (omissis). L’intimato R.A. non si è costituito nella presente sede.

Considerato in diritto

1. Con il formulato motivo il ricorrente Condominio ha denunciato – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1118 e 1123 c.c. nella parte in cui, con l’impugnata sentenza, era stato ritenuto che fosse necessaria l’approvazione con il voto unanime dei condomini, e non con l’unanimità dei soli condomini presenti (in assenza di altri), della Delib. condominiale nella parte in cui era stato disposto che il nuovo impianto di riscaldamento fosse comune ed ad uso esclusivo dei soli condomini del primo e secondo piano, non servente le parti comuni, e che rimanesse comunque in comproprietà anche dei condomini del terzo piano dotati di impianti autonomi (che, invece, non avrebbero dovuto essere considerati tenuti a contribuire alle spese di esercizio e a quelle straordinarie relative all’impianto termico generale, fermo restando l’obbligo di contribuzione per le spese di conservazione).

2. Rileva il collegio che la censura è infondata e deve, pertanto, essere respinta. Va osservato come sia, nel caso di specie, da ritenersi incontroverso che la Delib. impugnata dal R. , con cui erano stati approvati la sostituzione della caldaia (che avrebbe continuato a rimanere a servizio del primo e secondo piano) e il distacco dal riscaldamento centralizzato dei condomini del terzo piano, è stata dichiarata nulla con la sentenza del Tribunale di primo grado, e confermata dalla Corte di appello, sul presupposto che per essa occorresse l’unanimità dei condomini (e non fosse, quindi, sufficiente l’approvazione con altre composizioni assembleari) nella parte in cui con tale Delib. era stata attribuita in esclusiva proprietà la caldaia ai soli condomini dei primi due piani e dichiarata l’esenzione dalle spese di manutenzione per i condomini posti al terzo piano e serviti dagli impianti autonomi di riscaldamento.

Il formulato motivo attinge proprio quest’ultima parte dell’impugnata decisione in relazione alla quale è stata rilevata la necessità dell’approvazione all’unanimità dei condomini della Delib. oggetto della controversia.

A tal proposito il ricorrente sostiene che, nel caso di specie, dovesse ravvisarsi il difetto del presupposto per l’attribuzione della proprietà della nuova caldaia in favore dei condomini del terzo piano, poiché – secondo la formulata doglianza – l’impianto di riscaldamento non era, per caratteri strumentali e funzionali, destinato all’uso o al servizio delle unità immobiliari collegate con l’impianto stesso, sicché non poteva più considerarsi intercorrente la relazione di accessorietà e, quindi, rilevarsi la persistenza dell’interesse e dell’utilità per i predetti condomini.

Questa prospettazione non è, però, ad avviso del collegio, condivisibile in punto di diritto.

Infatti, con la Delib. oggetto di causa si provvide – con la sola unanimità dei presenti – a determinare un mutamento del titolo di comproprietà sulla caldaia, ancorché sostituita e malgrado i condomini del terzo piano fossero stati autorizzati a distaccarsi dall’impianto centralizzato, con conseguente esonero totale di questi ultimi condomini a compartecipare alle spese di manutenzione della caldaia stessa.

Trattavasi, perciò, di una Delib. incidente sulla titolarità delle parti comuni (ricollegabile “ex se” alla costituzione del condominio, secondo la previsione generale dell’art. 1117 c.c.) e non meramente dispositiva di innovazioni riconducibili all’art. 1120 c.c., comma 1.

Sarebbe stata, quindi, necessaria a tal fine l’unanimità dei condomini (e non solo dei presenti all’assemblea) e ciò anche ponendosi riferimento a quanto sancito dalla norma generale in tema di comunione di cui all’art. 1108 c.c., comma 3, (a cui rinvia, tra le altre disposizioni normative nella stessa materia, la disciplina sul condominio degli edifici secondo il richiamo contemplato dall’art. 1138 c.c.: cfr. Cass. n. 15024/2013). In altri termini, implicando l’impugnata Delib. – nei sensi in cui era stata approvata – la produzione di un effetto traslativo (per effetto dell’alienazione dei diritti di alcuni dei condomini comproprietari di un bene comune in favore dei restanti), incidente sulla pregressa comproprietà originaria ex lege della caldaia centralizzata in capo alla generalità dei condomini per la prevista esclusione da tale vincolo reale di alcuni dei condomini, sarebbe stato necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio e, quindi, di tutti i condomini.

Deve, perciò, considerarsi corretta, sul piano giuridico, la sentenza oggetto di ricorso laddove ha sostenuto che, pur servendo la nuova caldaia solo gli appartamenti del primo e del secondo piano, non poteva ritenersi venuta meno ogni ragione di comproprietà di tale bene anche in capo ai condomini del terzo piano, donde la legittimità della dichiarazione di nullità dell’impugnata Delib. assembleare – come statuita dal giudice di prime cure – per effetto della mancata approvazione con il voto unanime di tutti i condomini.

Con riferimento al resto della Delib. è indiscutibile che – con riguardo alla ripartizione delle spese relative all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento – si dovesse applicare il previgente art. 1118 c.c., comma 2, il quale sanciva che “Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette (ovvero comuni), sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”.

Ed invero – secondo la giurisprudenza di questa Corte (a cui il giudice di appello si è conformato) – il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano nè un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale (cfr., ad es., Cass. n. 7708/2007, con cui era stata, perciò, considerata legittima la Delib. condominiale che poneva a carico anche dei condomini che si erano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, sul presupposto che l’impianto centralizzato costituisce – si badi – un accessorio di proprietà comune e che rimane di norma tale, al quale i predetti condomini “distaccanti” potrebbero comunque, eventualmente, riallacciare la propria unità immobiliare).

3. In definitiva, il ricorso deve essere respinto, senza che si debba far luogo ad alcuna pronuncia sulle spese del presente giudizio poiché l’intimato non ha svolto alcuna attività difensiva.

Infine, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

 


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