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La trascrizione della domanda giudiziale

13 Maggio 2020 | Autore:
La trascrizione della domanda giudiziale

Cosa significa che la trascrizione rende opponibili gli atti ai terzi? A cosa serve la trascrizione della domanda giudiziale? Cos’è l’effetto prenotativo?

Se ti è capitato di dover acquistare un bene immobile (una casa, un terreno, ecc.) oppure di dover fare una donazione, avrai probabilmente già sentito parlare di quell’adempimento che va sotto il nome di trascrizione: in pratica, si tratta della possibilità di pubblicare determinati atti all’interno di appositi registri, affinché tutti possano averne conoscenza. Ad esempio, se acquisti mediante rogito notarile un bene immobile, tale atto dovrà essere trascritto (a cura del notaio) all’interno dei registri tenuti presso la conservatoria dei beni immobili. Forse non sai, però, che è possibile anche trascrivere le domande giudiziali. Cosa significa?

La legge consente di trascrivere all’interno degli stessi registri immobiliari non solo gli atti (compravendite, donazioni, ecc.) o le sentenze, ma perfino le azioni intraprese in giudizio al fine di vedersi riconosciuto un determinato diritto. Insomma: se citi una persona in tribunale, potresti pensare di trascrivere già il tuo atto di citazione, prima ancora che esca la sentenza. A cosa serve questo adempimento? Perché la legge prevede la trascrizione della domanda giudiziale? Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme cos’è e come funziona la trascrizione della mera azione in giudizio.

Cos’è la trascrizione?

Per capire cos’è e a cosa serve la trascrizione della domanda giudiziale devo necessariamente spiegarti cos’è la trascrizione.

La trascrizione è quell’adempimento (in genere demandato a un pubblico ufficiale, quale il notaio) che serve a portare a conoscenza di terzi una determinata operazione giuridica.

Non a caso, la trascrizione è considerata una forma di pubblicità giuridica a tutti gli effetti: ciò che viene trascritto deve ritenersi conosciuto da tutti, anche se poi nessuno si è preso effettivamente la briga di andare a controllare. Facciamo un esempio.

Tizio acquista da Caio un’abitazione in pieno centro città. Perfezionato il rogito, il notaio si reca presso la conservatoria dei registri immobiliari per effettuare la trascrizione della compravendita. Da quel momento in poi, l’acquisto è efficace e opponibile verso tutti.

Detto davvero in maniera davvero semplicistica, la trascrizione di un atto giuridico equivale alla sua pubblicizzazione, un po’ come avviene quando si mettono per strada i manifesti di un avvenimento per farlo conoscere a tutti.

A cosa serve la trascrizione?

Chiarita cos’è la trascrizione, spieghiamo ora a cosa serve. Sicuramente avrai compreso che la trascrizione serve a informare tutti che una determinata operazione giuridica (ad esempio, la compravendita o la donazione di un bene) è stata compiuta.

In termini un po’ più tecnici, si dice che la trascrizione serve a rendere opponibili gli effetti dell’atto anche ai terzi estranei all’operazione giuridica: si parla di pubblicità dichiarativa.

Dunque, grazie alla trascrizione è possibile far valere l’efficacia di un fatto o di un atto anche a coloro che non hanno preso parte all’operazione giuridica. Riprendiamo l’esempio fatto in precedenza.

Grazie alla compravendita effettuata, Tizio è divenuto proprietario dell’immobile che prima era di Caio. Ora, chiunque dovesse essere interessato all’acquisto dello stesso dovrà rivolgersi a Tizio, nuovo proprietario, e non più al vecchio titolare. Se, però, la compravendita non fosse stata trascritta dal notaio all’interno dei registri della conservatoria, Caio sarebbe ancora legittimato a vendere l’immobile, nonostante l’abbia già ceduto a Tizio.

La trascrizione di un atto, dunque, rende lo stesso opponibile ai terzi, i quali non potranno giustificarsi dicendo di non averne avuto conoscenza. In caso di sua omissione, l’atto, pur rimanendo valido ed efficace tra le parti, non può essere opposto ai terzi.

Perché è importante la trascrizione?

Secondo la legge [1], gli atti soggetti a trascrizione non hanno effetto riguardo ai terzi che, a qualunque titolo, hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Ti faccio un esempio per spiegarti quanto appena detto.

Tizio acquista una casa da Caio, ma non trascrive l’atto di compravendita in conservatoria. Caio vende lo stesso immobile anche a Sempronio, il quale però provvede a trascrivere l’acquisto. Per la legge, la casa è di Sempronio, perché ha trascritto per primo la compravendita. Tizio avrà però diritto alla restituzione di quanto pagato e al risarcimento dei danni nei confronti di Caio, il quale in malafede ha venduto la casa a Sempronio.

Sicuramente ora avrai capito perché la trascrizione è importantissima: senza di essa, il proprio acquisto (o donazione o altra operazione giuridica, come ti spiegherò nel prossimo paragrafo) non sarebbe opponibile ai terzi, i quali quindi potrebbero non rispettarlo.

In questo senso, la trascrizione serve a regolare e risolvere eventuali conflitti tra più acquirenti dallo stesso venditore.

Quali atti sono soggetti a trascrizione?

Per la legge non tutti gli atti devono essere trascritti. Nello specifico, affinché abbiano effetti verso terzi si devono trascrivere:

  • i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
  • i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;
  • i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale;
  • i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei punti precedenti;
  • i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;
  • gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;
  • i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;
  • gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
  • i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
  • gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;
  • i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
  • gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal numero precedente;
  • i contratti di anticresi;
  • gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato;
  • le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;
  • le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei punti precedenti [2].

Domande giudiziali: quando si devono trascrivere?

Secondo la legge, si possono trascrivere le domande giudiziali che si riferiscono ai diritti menzionati nel precedente paragrafo. In pratica, è possibile iscrivere all’interno dei registri immobiliari anche le semplici azioni intraprese in giudizio per far valere un proprio diritto inerente a un bene immobile oppure ad altro diritto reale (usufrutto, abitazione, enfiteusi, ecc.).

La legge fa un elenco delle domande giudiziali che possono essere trascritte; tra le tante ricordiamo:

  • le domande di risoluzione dei contratti, le domande di rescissione e le domande di revocazione delle donazioni;
  • le domande dirette a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre;
  • le domande dirette a ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private in cui si contiene un atto soggetto a trascrizione o a iscrizione;
  • le domande dirette all’accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione.
  • le domande dirette a far dichiarare la nullità o l’annullamento di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione;
  • le domande di riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie per lesioni di legittima [3].

Trascrizione domande giudiziali: a cosa serve?

A cosa serve trascrivere una semplice domanda giudiziale? Una cosa è trascrivere una sentenza oppure un atto (ad esempio, una compravendita) già perfetto, altro è trascrivere una mera richiesta rivolta al giudice, richiesta che nemmeno si sa se verrà accolta.

Ebbene, la trascrizione di una domanda giudiziale ha un effetto prenotativo: significa che, se la richiesta dovesse essere accolta dal giudice, gli effetti dell’accoglimento retroagirebbero alla data di trascrizione della domanda giudiziale.

In buona sostanza, se la domanda giudiziale viene accolta, la sentenza può essere opposta ai terzi dalla data della trascrizione della domanda stessa: un bel vantaggio, se solo si considera che, in Italia, un procedimento civile in primo grado non termina prima di tre o quattro anni. Facciamo un esempio.

Tizio venda a Caio la sua automobile; Caio, pur avendo la disponibilità del mezzo, non paga il prezzo pattuito. Tizio, in data 01.02.2016 cita Caio in tribunale per ottenere la risoluzione del contratto, provvedendo immediatamente a trascrivere la domanda giudiziale. Caio, nelle more del procedimento, vende l’auto a Sempronio, il quale trascrive il proprio acquisto nel 2017. In data 01.02.2020 il giudice emette sentenza e dà ragione a Tizio. Poiché la sentenza retroagisce alla trascrizione della domanda giudiziale (avvenuta nel 2016), Tizio potrà far valere la risoluzione del contratto e, quindi, il suo diritto alla restituzione dell’auto anche nei confronti di Sempronio, il quale ha trascritto il proprio acquisto nel 2017, dopo la trascrizione della domanda giudiziale (avvenuta nel 2016).

 Avrai senz’altro compreso ora l’importanza della trascrizione delle domande giudiziali: si tratta di un adempimento fondamentale, un vero e proprio antidoto alla lentezza della giustizia italiana.

Possiamo dunque affermare che, dal momento di trascrizione della domanda, la trascrizione di atti che risultino successivi non sarà in grado di arrecare alcun pregiudizio nei confronti dei diritti dovuti in forza della sentenza di accoglimento della domanda già trascritta.

Ciò non vale, invece, in relazione alle domande di nullità e di annullamento del contratto per incapacità legale: in questa circostanza, la trascrizione della domanda che sia stata posta in essere entro cinque anni dalla trascrizione dell’atto impugnato dovrà essere preferita rispetto a precedenti trascrizioni effettuate nel corso dello stesso quinquennio.


note

[1] Art. 2644 cod. civ.

[2] Art. 2643 cod. civ.

[3] Art. 2652 cod. civ.

Autore immagine: Canva.com


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