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Balcone: quali spese sono a carico dei proprietari?

12 Marzo 2020
Balcone: quali spese sono a carico dei proprietari?

Ripartizione spese balconi condominiali a carico del condominio; a chi spetta pagare frontali, parapetti e ringhiere, pavimento, soffitto, tinta e decorazione.

È sempre guerra in condominio quando si decide di rifare i balconi. Non sempre però la spesa può essere spalmata sul condomìnio. Alcune sezioni infatti restano di competenza dei singoli condòmini titolari dell’appartamento. 

Sul punto si registra spesso incertezza tant’è che la giurisprudenza è più volte intervenuta a chiarire, con riferimento appunto al balcone, quali spese sono a carico dei proprietari e quali invece del condominio.

Da ultimo si è pronunciata la stessa Cassazione con una ordinanza chiarificatrice [1]. Ma procediamo con ordine. 

Ripartizione spese balconi

Le regole sulla ripartizione delle spese balconi variano a seconda che si tratti di balcone aggettante, quello cioè prospiciente sulla facciata del palazzo e pertanto sospeso in aria, e balcone incassato, ossia quello aperto solo sulla sezione frontale, mentre le due sezioni laterali sono appunto chiuse dai muri dell’edificio.

Balcone aggettante

In generale, le spese per il balcone aggettante spettano sempre al proprietario dell’appartamento salvo per quanto riguarda i rivestimenti esterni pregiati, come le fioriere in muratura, il parapetto in vetro, i fregi decorativi e ornamentali che conferiscono allo stabile un profilo estetico più gradevole: questi ultimi elementi invece devono essere ripartiti tra tutti i condomini in quanto è interesse collettivo il fatto che la facciata dell’edificio mantenga il proprio decorso.

Le spese per la riparazione del sottobalcone spettano al proprietario del balcone stesso (quello cioè dell’appartamento di cui il balcone costituisce un’estensione). Dall’altro lato, avendo questi la proprietà esclusiva del balcone, il proprietario del piano inferiore non può usare la soletta ad esempio per fissare le tende da sole o un condizionatore, non almeno senza il consenso del proprietario di sopra.

Se invece dal sottobalcone si stacca del calcinaccio o pezzi di cornicione, la manutenzione andrà affrontata dal proprietario del balcone aggettante, quello cioè di cui costituisce prolungamento dell’appartamento. 

Balcone incassato

Le spese del balcone incassato devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo millesimi. Il pavimento è a carico del proprietario del balcone. Lo stesso dicasi per le spese per il parapetto e la ringhiera.

Invece, per il sottobalcone, poiché costituisce prolungamento del solaio stesso con funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale, i costi vanno divisi tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti: metà della spesa a carico di uno, l’altra metà a carico dell’altro. 

Le spese per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto rimangano a carico del proprietario del piano inferiore.

Balcone: quali spese sono a carico dei proprietari?

Il costo della manutenzione da addebitare al singolo condomino riguarda la ristrutturazione del pavimento, nonché la soletta, l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Pertanto è nulla la delibera che ripartisce tra i condomini parte delle spese di rifacimento dei balconi di proprietà esclusiva. 

Lo ha ricordato la Cassazione con l’ordinanza qui in commento. 

La Suprema corte ha ricordato che in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.  

note

[1] Cass. ord. n. 7042720 del 12.03.2020.

Autore immagine https://it.depositphotos.com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 20 novembre 2019 – 12 marzo 2020, n. 7042

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

Al. Ma. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 8 giugno 2018, n. 1566/2018, resa dalla Corte d’Appello di Bologna.

Resiste con controricorso il Condominio (omissis…).

Al. Ma. citò il Condominio (omissis…), per sentirsi dichiarare esonerata dalle spese relative al rifacimento dei balconi degli altri condomini della scala C, chiedendo altresì la condanna degli altri condomini a rimborsarle le spese sostenute per il rifacimento del balcone di sua proprietà, ovvero la condanna del Condominio a restituirle le somme pagate per il balcone di proprietà degli altri partecipanti. L’adito Tribunale di Forlì, sezione distaccata di Cesena, con sentenza del 7 dicembre 2001, respinse le domande dell’attrice.

La Corte d’Appello di Bologna rigettò pure il gravame formulato da Al. Ma., ribadendo come il Tribunale avesse già correttamente evidenziato il “difetto ad agire” da parte dell’attrice. In particolare, la Corte di Bologna richiamò la deliberazione assembleare dell’11 marzo 2004 che, proprio a proposito dei lavori di rifacimento dei balconi, aveva disposto che “ogni condomino avrebbe ristrutturato il pavimento dei balconi a proprie spese”. Per di più, la Corte d’Appello specificò che mancava prova di una delibera condominiale che avesse posto a carico della Ma. le spese di ristrutturazione dei balconi degli altri condomini, avendo, del resto, la stessa impresa appaltatrice emesso fattura nei confronti dei singoli proprietari.

Il primo motivo di ricorso di Al. Ma. denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo, con riguardo al dato che la delibera assembleare dell’I 1 marzo 2004 limitava, per l’appunto, l’obbligo di contribuzione per le spese di manutenzione a carico dei singoli proprietari al solo “pavimento dei balconi”.

Il secondo motivo di ricorso denuncia poi la violazione o falsa applicazione degli artt. 1117, 1123 e 1125 c.c., con riferimento ai lavori di ristrutturazione dei balconi di proprietà dei condomini della Scala C eseguiti nel 1995.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c. in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c. il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c.

I due motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano fondati nei limiti di seguito precisati.

Al. Ma., per quanto enunciato dalla stessa Corte d’appello di Bologna, aveva domandato in via subordinata la condanna del Condominio a restituirle le somme corrisposte per i lavori di rifacimento del balcone, sull’implicito presupposto che il versamento attuato in base alla delibera assembleare dell’11 marzo 2004, espressamente richiamata in sentenza come fatto costitutivo dell’obbligo di contribuzione, configurasse, agli effetti dell’art. 2033 c.c., un pagamento ab origine indebito. Nelle censure esposte, la ricorrente evidenzia che la ristrutturazione dei balconi era da qualificare come opera “di natura individuale”, e che la deliberazione in questione era perciò “da considerarsi nulla”.

La Corte d’Appello di Bologna – avendo ritenuto legittimamente operata la ripartizione delle spese dei balconi, giacché la delibera dell’11 marzo 2004 aveva posto a carico di ciascun condomino le spese di copertura del pavimento del rispettivo terrazzo – ha deciso la questione di diritto ad essa sottoposta senza uniformarsi al consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071). Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l’assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 – 2, 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/08/1994, n. 7603). D’altro canto, alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello o di cassazione, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; arg. anche da Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242). Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non vale, allora, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo. Il ricorso va pertanto accolto, nei limiti indicati in motivazione, e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna, la quale si uniformerà ai richiamati principi e provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna.

 


1 Commento

  1. Non so più a chi credere ! Una recente sentenza (maggio 2019) emessa dal Tribunale di S. Maria C.V.,, che ha condannato anche alle spese i ricorrenti che non hanno balconi, ha affermato tutt’altro. In sostanza non é stata accordata né la nullità della delibera condominiale della ripartizione secondo i m.mi di proprietà né la revisione della stessa sulla base di una perizia tecnica giurata ,dopo il periodo di dieci anni di durata della causa. A quanto pare, le spese sostenute per il risanamento dei balconi, del loro copriferro, degli intonaci sia interni che esterni, dei pavimenti, delle soglie di marmo e dei davanzali di marmo dei balconi aggettanti, quindi nella loro interezza, sono di competenza condominiale !!! Perché non e stato promosso appello ? Per non affrontare altre onerose spese, per i termini risicati e magari arrivare fino alla Cassazione. Ma non vi era la “certezza” del diritto ? Distinti saluti.

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