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Lavori straordinari condominio: si può contestare la scelta dell’assemblea?

13 Marzo 2020
Lavori straordinari condominio: si può contestare la scelta dell’assemblea?

Scelta della ditta per lavori condominiali di ristrutturazione o manutenzione e contestazione approvazione dei preventivi: il condomino può opporsi?

Nel tuo condominio si è riunita l’assemblea per decidere l’esecuzione di una serie di lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria. L’amministratore ha aperto le buste inviate da alcune ditte appaltatrici che hanno presentato i loro preventivi. Alla fine della votazione, la maggioranza ha approvato un’offerta che a te non appare conveniente: innanzitutto perché il prezzo non è il più basso tra quelli esaminati e, in secondo luogo, perché si promette l’esecuzione di alcune opere che, in questo momento di difficoltà economica, non sono affatto necessarie. Avresti preferito un intervento ridotto allo stretto necessario. È giusto che tu paghi anche per quei lavori che non sono indispensabili e che, se per i tuoi vicini di casa non costituiscono un onere gravoso, per te invece è difficile sopportare? Si può contestare la scelta dell’assemblea sui lavori straordinari in condominio? 

La questione è stata analizzata più volte dalla giurisprudenza. Da ultimo, una recente ordinanza della Cassazione [1] spiega se è possibile impugnare la delibera condominiale sulla base di una valutazione di opportunità, ossia del solo svantaggio. Ecco qual è l’opinione dei giudici a riguardo. 

L’assemblea può approvare qualsiasi lavoro?

Partiamo dal principio: l’assemblea del condominio è un organo che ha pieni poteri di autodeterminarsi e, quindi, di decidere per conto di tutti i condomini, sempre purché vengano rispettate le dovute maggioranze. Questo significa che, nella riunione di condominio, si è liberi di decidere ciò che si vuole, al di là di ciò che è meglio e ciò che è peggio per la collettività. Non esiste, quindi, un sindacato di opportunità sulle scelte fatte in questa sede. La maggioranza potrebbe anche optare per lavori non necessari o addirittura più costosi rispetto alla media. In questo senso, dunque, l’assemblea può approvare qualsiasi tipo di lavoro, anche quelli non necessari.

In presenza di più preventivi bisogna scegliere quello più basso?

Da quanto appena detto deriva l’assenza di alcun vincolo, nei confronti dell’assemblea, di selezionare solo determinati preventivi piuttosto che altri. La legge non pone neanche regole in merito ai criteri di aggiudicazione delle offerte, criteri che pertanto l’assemblea può determinare per come meglio crede, ad esempio escludendo le offerte troppo basse e quelle troppo alte. 

In buona sostanza, la delibera condominiale potrebbe approvare il preventivo più costoso o quello più ampio, senza perciò essere annullabile.

I lavori non urgenti e necessari possono essere approvati?

Ulteriore corollario di quanto abbiamo appena detto è che l’assemblea non ha un limite in merito ai lavori da approvare: il fatto che alcuni di questi non siano necessari e che alcuni condomini non abbiano le possibilità economiche per sostenerne il peso non rende illegittima l’eventuale approvazione delle opere di ristrutturazione e manutenzione. 

Unica eccezione riguarda le innovazioni rivolte a soddisfare esigenze “voluttuarie” – ossia non essenziali – e consistenti in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (pensa, ad esempio, alla realizzazione di una piscina, a campetti di calcio, a una giostra per bambini, ecc.). In tal caso, se si tratta di lavori particolarmente costosi, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. In pratica, chi non vuol usufruire del servizio o della cosa può evitare di pagare; potrebbe, però, ripensarci in futuro e, pagando la propria quota, iniziare anch’egli a godere dell’innovazione.

Di questo e di tanto altro abbiamo già parlato nella guida Come bloccare i lavori condominiali. 

Si può contestare la delibera che comporta uno svantaggio?

Secondo la Cassazione, non sono impugnabili le delibere condominiali per ragioni attinenti al merito delle scelte adottate dall’assemblea, ossia per questioni di opportunità e convenienza della gestione del condominio. Non c’è, quindi, alcun vizio di “eccesso di potere”.

L’annullabilità è configurabile solo nel caso di decisione che, sulla base di accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, provochi grave pregiudizio alla cosa comune. Lo dice l’articolo 1109 del Codice civile.

La giurisprudenza è tesa nell’affermare che, «sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità (…). Esulano, quindi, dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure riguardanti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni» [2]. 

Detto in poche parole, nessun giudice può sostituirsi alla volontà dell’assemblea e giudicare se questa ha espresso valutazioni e scelte razionali o irrazionali. 

I condomini – hanno concluso i giudici di legittimità – non possono impugnare le delibere di approvazione dei lavori straordinari e di ripartizione delle spese, censurando, ad esempio, l’opportunità della scelta dell’appaltatore operata dall’assemblea o l’accettazione di un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta, né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità dei lavori approvati.

In particolare, rileva la Cassazione, nel merito delle delibere assembleari di condominio l’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito e della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, in quanto quest’ultima è organo sovrano della volontà dei condomini.

L’autorità giudiziaria ha il compito di limitarsi a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere assembleare e se siano state rispettate le regole imposte dal Codice civile come, ad esempio, quelle sulla maggioranza dei quorum, la convocazione, la discussione, ecc.

Esulano, quindi, dall’ambito del potere di giudizio del tribunale le questioni inerenti alla vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni [3]. 

Lavori di manutenzione e ristrutturazione: sentenze

«In materia di impugnazione di delibere dell’assemblea dei condomini ex art. 1137 cod. civ., il sindacato del giudice è di mera legittimità, ma ciò non esclude la possibilità, anzi la necessità, di un accertamento della situazione di fatto che è alla base della determinazione assembleare, allorquando tale accertamento costituisca il presupposto indefettibile per controllare la rispondenza della delibera alla legge.

(Nella specie, la delibera aveva per oggetto l’assunzione di un secondo portiere nel complesso condominiale, ed occorreva stabilire se si fosse in presenza di una innovazione non consentita, oppure di un semplice adeguamento alle necessità obiettive del servizio di portierato già esistente, la S.C. ha annullato la decisione del merito per una insufficiente valutazione al riguardo)» 

Cass., 7 luglio 1987, n. 5905.

«Sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si estende anche all’eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso il giudice non controlla l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’assemblea.

(Nella specie, in applicazione del principio surriportato, la S.C. ha confermato la decisione dei giudici di merito che avevano respinto un’impugnativa con la quale si contestava l’opportunità della scelta operata dall’assemblea condominiale per aver approvato un preventivo di spesa per lavori straordinari in luogo di altro preventivo asseritamente più vantaggioso)».

Cass., 26 aprile 1994, n. 3938

«Il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che si estende anche al riguardo dell’eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo d’essere. Anche in tale evenienza, il giudice non controlla l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell’assemblea» 

Cass. 10199/2012; 14560/2004; 3938/1994; 731/1988

Rientra tra i poteri dell’assemblea quello di deliberare in ordine ad una transazione che attenga spese di interesse comune. 

Cass. 7201/2016; Cass. 1234/2016; Cass. 821/2014


note

[1] Cass. ord. n. 5061/2020 del 25.02.2020.

[2] Cassazione 17/08/2017, n. 20135 ; Cassazione 20/06/2012, n. 10199; Cassazione 20/04/2001, n. 5889; Cassazione 26/04/1994, n. 3938; Cassazione 09/07/1971, n. 2217.

[3] Cass., 20 giugno 2012, n. 10199; Cass., 20 aprile 2001, n. 5889;Cass. 26 aprile 1994, n. 3938; Cass., 09 luglio 1971, n. 2217.


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