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Si può affittare casa mantenendo la residenza?

15 Marzo 2020
Si può affittare casa mantenendo la residenza?

Che fare e cosa rischia il proprietario di casa che non cambia la propria residenza dall’appartamento che ha dato in locazione?

Sino ad oggi, hai vissuto in un appartamento. Senonché, ora hai deciso di darlo in affitto perché troppo piccolo per le tue mutate esigenze. Vorresti, però, mantenervi la residenza per varie ragioni, non da ultimo di carattere fiscale. Ma lo puoi fare? Si può affittare casa mantenendo la residenza? Cerchiamo di fare il punto della situazione. Vedremo, qui di seguito, cosa rischia chi non aggiorna l’anagrafe comunale in caso di trasferimento in un altro immobile. Ma procediamo con ordine.

È legale mantenere la residenza in una casa in cui non si vive?

Prima ancora di chiedersi se si può affittare casa mantenendo la residenza, bisognerebbe piuttosto domandarsi se è legale mantenere la residenza in una casa in cui non si vive più. 

Partiamo allora dal principio. Ciascuno di noi ha l’obbligo di essere reperibile: non solo al postino, ma anche all’ufficiale giudiziario o alla polizia qualora dovesse venire a cercarci. Il che significa che l’indirizzo di residenza deve necessariamente coincidere con quello ove si abita effettivamente, ossia dove si vive per gran parte dell’anno (fatti ovviamente salvi i brevi periodi di assenza per le vacanze o per viaggi di lavoro). Non sono ammesse le false residenze o le residenze di comodo, come spesso succede per poter pagare meno tasse o per rientrare in un diverso nucleo familiare ed abbassare l’Isee.

Non appena quindi ci si trasferisce per andare a stare stabilmente altrove, è necessario recarsi al Comune e cambiare la propria residenza presso la nuova dimora. 

Chi si reca al Comune e dichiara una residenza falsa commette reato di falso in atto pubblico: difatti, l’ufficio dell’Anagrafe è un registro pubblico e il funzionario del Comune ad esso addetto è un pubblico ufficiale. Non bisogna, quindi, mentire. 

Tuttavia, non si commette tale reato se, pur trasferendosi altrove, il cittadino non si reca all’Anagrafe a comunicare l’aggiornamento di indirizzo. E ciò perché l’illecito penale scatta solo in presenza di una dichiarazione falsa, dichiarazione che, in questo caso, non viene data. 

Ciò nonostante, se si cambia dimora e non si aggiorna l’Anagrafe, il Comune può cancellare il cittadino dalla popolazione residente. Non è un atto che avviene subito. Sarebbe prima necessaria una segnalazione ufficiale (ad esempio, dal postino o dall’ufficiale giudiziario); dopodiché, devono partire delle indagini per verificare l’effettiva abitazione del soggetto e, solo in caso di infruttuosità dei tentativi, ne discenderebbe la dichiarazione di irreperibilità con conseguente cancellazione dall’Anagrafe. Tale atto determina la perdita di una serie di benefici come il medico di base, il certificato di residenza o lo stato di famiglia, il diritto al voto, ecc.

Si può mantenere la residenza nella casa data in affitto?

Da quanto abbiamo appena detto, si intuisce chiaramente che è impossibile dare un appartamento intero in affitto e mantenervi la residenza. Se ciò nonostante il proprietario dell’immobile, anche dopo la consegna delle chiavi al conduttore, non dovesse fare la variazione di residenza, quest’ultimo potrebbe inviare una segnalazione all’ufficio dell’Anagrafe comunale affinché avvii le pratiche per la dichiarazione di irreperibilità. 

Diverso, però, è il caso in cui si dia in affitto solo una o più camere. In tale situazione di convivenza, il locatore, che mantiene la propria dimora nella stessa abitazione, può mantenere in essa la propria residenza senza violare la legge. 

È bene precisare, però, una cosa. Spesso, la necessità di mantenere la propria residenza nella vecchia casa dipende da valutazioni di tipo fiscale. Ed a riguardo entrano in rilievo due ipotesi: il bonus prima casa e l’Imu. Vediamole singolarmente.

Non cambiare residenza per non perdere il bonus prima casa

Come noto, chi compra un immobile può usufruire del cosiddetto bonus prima casa se fissa la propria residenza, entro 18 mesi dal rogito, nel Comune ove si trova il nuovo immobile. Ebbene, tale disposizione non vincola, però, il locatore come si potrebbe credere. E ciò per due ragioni:

  • innanzitutto, perché la normativa sul bonus prima casa non impone di avere la residenza proprio all’interno dell’immobile acquistato, ma nel Comune ove questo si trova, quindi anche presso un altro indirizzo. Ben si potrebbe, pertanto, comprare casa e darla in affitto senza rinunciare all’agevolazione, a patto che si fissi la residenza in un altro luogo del medesimo territorio comunale (leggi Bonus prima casa: basta la residenza nello stesso Comune);
  • in secondo luogo, perché, se è vero che la legge dice che, per ottenere il bonus prima casa è necessario fissare la residenza nel nuovo immobile entro 18 mesi dall’acquisto, essa non specifica però per quanto tempo vi debba permanere. Non esiste cioè un termine minimo da rispettare entro cui non si può cambiare residenza. Secondo una circolare dell’Agenzia delle Entrate [1], per non decadere dalle agevolazioni “prima casa” è necessario non variare la residenza in un Comune differente per almeno tre anni dall’acquisto del fabbricato. Si tratta, tuttavia, di un indirizzo interpretativo opinabile, poiché il cambio di residenza non è espressamente previsto dalla legge tra le cause di decadenza dai benefici in oggetto. In buona sostanza, nessuna legge stabilisce quando fare il cambio residenza dopo il precedente trasferimento imposto dall’agevolazione fiscale in commento. Quindi, in caso di contestazione da parte del fisco, si può fare ricorso al giudice: difatti, le circolari dell’Agenzia delle Entrate sono meri atti interni, che non hanno alcun valore di legge né quindi sono vincolanti per il cittadino.

Non cambiare residenza per non pagare l’Imu

Un’altra ragione per cui dichiarare una residenza falsa è, spesso, collegata all’esenzione Imu per l’abitazione principale. Qui le cose vanno però diversamente perché, per ottenere tale beneficio, è essenziale essere effettivamente residenti e dimoranti nell’immobile. Quindi, per non pagare l’imposta, non basta mantenere la residenza se poi si va a vivere altrove.

Cosa rischia chi non cambia la residenza?

Se, al di là delle ipotesi in cui è consentito mantenere la residenza nella stessa casa dell’inquilino, il locatore dovesse comportarsi in modo fraudolento, fingendo una residenza che in realtà non ha, oltre alla predetta dichiarazione di irreperibilità e alla perdita di tutti i benefici conseguenti alla residenza di cui abbiamo parlato sopra, rischia di dover subire un accertamento fiscale e di pagare tutte le imposte che ha evitato sino ad allora (almeno quelle degli ultimi 5 anni se si tratta di imposte comunali come l’Imu; 10 anni, invece, se si tratta di imposte erariali come quella di registro).

Lo stesso dicasi per chi finge una residenza diversa solo per avere un Isee separato da quello degli altri familiari. Qui, addirittura, si potrebbe rischiare un’incriminazione per truffa.


note

[1] Ag. Entrate circolare n. 69/E del 14 agosto 2002


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