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Posso affittare a chi voglio?

15 Marzo 2020
Posso affittare a chi voglio?

Locazione: limiti imposti dalla legge e dal condominio. Il caso delle attività rumorose, studenti, prostitute, extracomunitari e clandestini, palestre. 

Se un giorno volessi dare in affitto il tuo appartamento a un cinese, a un clandestino, a una prostituta, cosa potrebbe dire il condomino? E se l’inquilino dovesse essere una persona maleducata che dà fastidio ai vicini di casa, o un suonatore di violino che strimpella lo strumento nel cuore della notte, o a un asilo nido? Quali responsabilità potresti correre nel caso in cui concludessi un contratto di locazione con una persona poco raccomandabile, che ha precedenti penali? È giusto porsi queste domande prima di impegnarsi con qualcuno in modo poi da non avere problemi legali in un momento successivo. Ecco perché, se ti stai chiedendo «posso affittare a chi voglio?», qui di seguito troverai tutte le risposte alle tue domande. 

Il condomino può porre limiti a chi affittare casa?

Nessun condomino o vicino di casa può dirti a chi affittare casa e a chi no. Lo potrebbe fare il condominio ma solo se: 

  • il divieto viene inserito nel regolamento contrattuale;
  • la clausola che istituisce tale divieto è specifica e non generica;
  • il regolamento è stato approvato all’unanimità da tutti i condomini. 

Cerchiamo di capire meglio queste tre condizioni. 

Innanzitutto, l’assemblea di condominio non può vietarti di dare la casa in affitto. Non può neanche vietarti di concederla a determinate categorie di soggetti. Potrebbe farlo solo se alla delibera partecipassi anche tu e votassi, insieme a tutti gli altri condomini, in favore di tale divieto.

È più probabile trovare un divieto nel regolamento condominiale. Succede, spesso, che il regolamento impedisca l’utilizzo dell’appartamento per determinate attività specifiche come palestre, esercizi commerciali, studi professionali, asili nido o altre attività rumorose. 

Affinché il divieto possa essere esteso a una specifica categoria di soggetti (si pensi agli studenti universitari) esso deve essere specifico. Non si può, ad esempio, appigliarsi alla clausola che vieta attività rumorose per escludere l’affitto a uno studio dentistico, ma potrebbe essere applicato lo stesso a una scuola di canto. Né si può impedire l’affitto a extracomunitari solo perché il regolamento vieta un utilizzo dell’appartamento in modo da comportare un pericolo o pregiudizio agli altri condomini. 

Dunque, per impedire di affittare l’appartamento a qualcuno è necessario che la clausola sia chiara ed esplicita.

In secondo luogo, il divieto può valere solo se approvato da tutti i condomini all’unanimità. Il regolamento viene approvato all’unanimità in due modi:

  • o con voto di tutti i condomini nel corso di un’assemblea;
  • o con l’approvazione specifica all’atto dell’acquisto dell’appartamento dal costruttore: in tal caso, si forma comunque l’unanimità, seppur in momenti separati.

Posso affittare un appartamento a una prostituta?

L’affitto a una prostituta non è vietato dalla legge, neanche se il locatore è consapevole che questa svolgerà l’attività a domicilio. Pertanto, neanche il condominio può imporre un vincolo di questo genere. Del resto, in Italia la prostituzione è legale. 

Tuttavia, se il prezzo dell’affitto dovesse essere molto più alto del mercato, tanto da far presumere che il locatore trae uno specifico vantaggio dall’attività svolta dalla escort, si rischia una incriminazione per «sfruttamento della prostituzione».

Altrettanto dicasi nel caso in cui il locatore concluda dei contratti molto brevi, sempre con prostitute, che si alternano nello stesso appartamento.

Posso affittare a un extracomunitario o a un clandestino?

L’affitto a un clandestino integra il reato di favoreggiamento all’immigrazione. Pertanto, si tratta di attività vietata anche se il contratto viene regolamento registrato. Anche a canone di mercato, la locazione a un clandestino costituisce reato. In particolare, la legge punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni chiunque – dietro compenso (sono quindi esclusi i prestiti gratuiti, ossia il comodato) – «al fine di trarre ingiusto profitto», dà alloggio oppure cede, anche in locazione, un immobile ad uno straniero privo di titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione.

Posso affittare il magazzino a un’officina?

Se il regolamento di condominio vieta attività rumorose e il locatore è consapevole di aver dato in locazione un magazzino a un’officina auto o moto, quest’ultimo ne risponde sia nei confronti con il condominio (dovendo risarcire i danni procurati), sia nei confronti del conduttore (al quale, in conseguenza della risoluzione del contratto, dovrà risarcire i danni).

Se l’inquilino fa rumore sono responsabile?

Il proprietario di casa non è responsabile delle violazioni del regolamento di condominio o della legge commesse dall’inquilino a meno che ne sia cosciente già all’atto della firma del contratto. Così, chi affitta la casa a una persona che ha necessità di un alloggio ove fare gli esercizi di pianoforte o a una palestra quando ben sa che il regolamento vieta attività rumorose, commette illecito. 

Se, invece, il locatore non è consapevole dell’uso che l’inquilino farà dell’immobile non è responsabile.

Se l’inquilino dà fastidio o viola il regolamento di condominio sono responsabile?

Anche qui vale il medesimo principio affermato nei due precedenti paragrafi: il locatore non è responsabile per tutti gli illeciti del conduttore di cui non fosse a conoscenza già al momento della stipula del contratto di locazione. Quindi, se l’affittuario dà fastidio ai vicini ne risponde solo quest’ultimo quando ciò è il frutto di maleducazione. 

Posso affittare a studenti universitari?

Se il regolamento di condominio non vieta esplicitamente la locazione a studenti universitari, il locatore è libero di fittare ad essi una o più camere. Anche se il regolamento vieta attività rumorose, si ritiene che una clausola del genere sia troppo generica per essere applicata a una specifica categoria di soggetti. Del resto, ci sono studenti molto silenziosi e altri meno. Impossibile, quindi, operare una presunzione a priori.

Posso affittare una camera soltanto?

La legge consente l’affitto di una o più camere. Anche in questo caso, il contratto va regolarmente registrato. Leggi sul punto Dare in affitto una o più camere: contratto e adempimenti.

Cosa rischia il padrone di casa se l’inquilino commette reati o spaccia?

Il locatore che, anche al corrente dei crimini commessi dall’inquilino, non vi partecipa o non riceve alcun profitto da essi, non rischia alcunché. Pertanto, il condominio non può obbligarlo a risolvere il contratto. 



1 Commento

  1. E quando un comportamento “anomalo” dell’inquilino viene “istituzionalizzato e legalizzato” dall’unico proprietario di sei appartamenti in una palazzina di tre piani, forte da sempre dell’arroganza e della supponenza del padrone di casa? Mi è consentito… “passarlo per le armi” invocando un raptus per legittima difesa?
    Mi spiego: dopo CINQUANT’ANNI di quiete idilliaca ecco arrivare “dalle mie parti” l’ultimo inquilino in ordine di tempo. Senza voler minimamente fare del becero razzismo, cosa che NON mi si confà: famiglia di rumeno/campani (ma sarebbe la stessa cosa se fossero genovesi, torinesi, brianzoli, varesotti, veneti, bolognesi, fiorentini, bergamaschi , svizzeri o pachistani… se uno è bifolco lo è ovunque e da dovunque provenga, bianco rosso o nero che sia); meno che trentenni o giù di lì; tre figli dai due ai quattro anni… Come li vedi, proprio ictu oculi, capisci che la probabilità di andare a innescare una polveriera è palpabile (mi sbaglierò, ma a una certa età il solo vedere in faccia la gente ti dà l’idea di chi ti trovi di fronte). Ebbene, pecunia NON olet, per cui con una superficialità abissale affittiamo pure a scatola chiusa al primo venuto, basta incassare… Del resto chissenefrega…, compresa la tranquillità degli inquilini presenti in loco da sempre. Ed è così che la consolidata cinquantennale tranquillità idilliaca è stata sostituita da (nell’ordine): canti frizzi e lazzi fino all’una di notte con supporto di stereo stile discoteca o movida milanese sui Navigli; bambini in fasce che scorrazzano avanti e indietro rumorosamente per l’appartamento fino alle ore antelucane (che poi, durante la giornata, NON godono nemmeno dell’ora d’aria, sempre chiusi in casa o quasi…, una quarantena a vita); barbecue a gogò sul balcone con immissione di fumi maleodoranti e nauseabondi ai quattro punti cardinali con versamenti di olio esausto, residuo della fritture pantagrueliche, nel cortile comune; spostamenti di mobili in lungo e in largo, stile “amovere castra” (spostamento dell’accampamento, nessuno ha ancora insegnato a costoro che in un condominio, sotto mobili sedie letti e quant’altro vanno messi i feltrini silenziatori… pochi centesimi da un casalinghi); viavai giorno e notte di amici parenti e quant’altri né più né meno come in un albergo a ore… e via elencando sulla stessa lunghezza d’onda. Visto questo andazzo, questo stato di pandemia sto per adottare a mia volta un paio di ZOCCOLI DI LEGNO senza gomma, LEGNO SONANTE, inzi RI-SUONANTE!… Diamo inizio alle danze! E, in questa situazione, il citato padrone di casa, che per mezzo secolo ha tenuto saldamente lo scettro del potere in mano (“IL PADRONE SONO ME” era il suo motto), cala le braghe, abbassa la testa pensando solo a NON perdere qualche centesimo d’affitto che, a 93 anni e malfermo sulle gambe come si trova, uno si chiede poi: “Ma che se ne farà?”. Dopo gli zoccoli, a me credo che non resti altro che il… Kalashnikov. A estremi mali… Voi, ogni tanto, leggete la cronaca nera….

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