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Le Guide La registrazione del contratto di locazione: tutto ciò che c’è da sapere

Le Guide Pubblicato il 2 ottobre 2013

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> Le Guide Pubblicato il 2 ottobre 2013

Chi è tenuto alla registrazione della locazione, come si paga, quanto si paga, cos’è la cedolare secca? Tutte le risposte in questo articolo.

La legge impone al locatore, al conduttore o al professionista  che redige il contratto di locazione, di richiedere la registrazione del contratto stesso.

Entro quando va registrato il contratto di locazione?

La registrazione va chiesta nel termine di 30 giorni dalla data di stipula (o dalla sua decorrenza, se antecedente).

Dove si registra la locazione?

Presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Come va registrato il contratto di locazione?

In via ordinaria, la registrazione del contratto è effettuata telematicamente o presentando un apposito modello cartaceo e versando l’imposta di registro dovuta in misura proporzionale oppure fissa se si tratta di locazioni soggette ad IVA.

Cos’è la cedolare secca?

Se il locatore è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione, in sede di registrazione del contratto, è possibile esercitare l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione, cosiddetta “cedolare secca”, che comporta l’utilizzo di apposito modello telematico, in alternativa a quello cartaceo, e la non debenza dell’imposta di registro, nonché di bollo sulle copie del contratto, per tutta la durata dello stesso, fino a revoca dell’opzione.

In pratica, le modalità di registrazione e l’ammontare dell’imposta di registro dovuta, o l’eventuale non debenza della stessa, sono correlate alla possibilità per il locatore di applicare o meno la cedolare secca nonché all’effettivo esercizio dell’opzione.

Modalità di registrazione ordinaria

Di seguito esaminiamo la modalità di registrazione ordinaria e la relativa misura dell’imposta applicabile al caso in cui il locatore non opti, in sede di registrazione del contratto, per l’applicazione della cedolare secca (per scelta o perché non rientra tra i soggetti ammessi).

I soggetti obbligati alla registrazione possono presentare la relativa richiesta su supporto cartaceo, previo pagamento dell’imposta oppure in via telematica.

Dal 29 aprile 2012 i soggetti che possiedono almeno 10 unità immobiliari (prima di tale data erano 100 unità immobiliari) devono sempre provvedervi per via telematica.

Su supporto cartaceo

In tal caso il richiedente deve presentare all’ufficio i documenti.

Al momento della presentazione della richiesta di registrazione, l’ufficio rilasciala ricevuta dell’avvenuta consegna nella quale sono indicati la data e gli estremi di registrazione nonché i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati.

Come avviene la registrazione per via telematica?

Tale modalità di registrazione può essere utilizzata direttamente dal contribuente (locatore o conduttore), previa richiesta di abilitazione ai servizi telematici, ovvero dal professionista (ad esempio il notaio) che redige l’atto avvalendosi del servizio Entratel o Internet; ovvero tramite intermediario abilitato, utilizzando il servizio Entratel. In questo caso si procede contestualmente al versamento, sempre telematico, dell’imposta di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni.

Al momento della presentazione della richiesta di registrazione dell’atto, l’ufficio restituisce timbrata e firmata la copia dell’atto, registrato.

In pratica, la registrazione avviene attraverso l’utilizzo di apposito software rinvenibile sul sito dll’Agenzia delle entrate www.agenziaentrate.gov.it, di cui uno semplificato (IRIS), utilizzabile in presenza di una sola unità abitativa ed un numero di locatori non superiori a tre, e l’altro ordinario per le registrazioni più complesse.

 

Chi sono gli intermediari abilitati?

Sono intermediari abilitati i seguenti soggetti:

– Incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni dei redditi (dottori o ragionieri commercialisti iscritti all’albo, consulenti del lavoro, CAF, società del gruppo, ecc.);

– Organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, che hanno firmato le convenzioni nazionali (Sunia, Sicet, Confedilizia, Uppi, ecc.);

– Agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori tenuti dalle Camere di Commercio;

– Agenzie che svolgono, per conto dei propri clienti, attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, purché titolari della licenza rilasciata in base alle leggi di pubblica sicurezza;

– Soggetti delegati in possesso di adeguata capacità tecnica economica e finanziaria previamente autorizzati dall’Agenzia delle Entrate;

– Iscritti all’albo professionale dei geometri, anche riuniti in forma associativa;

– Iscritti all’albo dei periti industriali e i periti industriali laureati in possesso di specializzazione in edilizia, anche riuniti in forma associativa.

Qual è la misura dell’imposta?

L’imposta di registro si applica in misura proporzionale se il locatore è un privato che non opera in regime di attività di impresa o professionale.

Se il locatore è un soggetto passivo IVA, l’imposta si applica in misura proporzionale ad eccezione dei casi in cui la locazione risulti imponibile; si tratta dei seguenti casi in cui il locatore effettua l’opzione per l’applicazione dell’imposta:

– Fabbricato concesso in locazione dall’impresa che lo ha costruito o vi ha effettuato, anche tramite imprese appaltatrice, gli interventi di recupero;

– Locazione avente ad oggetto fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali.

Se la locazione è imponibile IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa pari a 67 euro, una sola volta per tutta la durata del contratto.

Quali aliquote si applicano in caso di imposta in misura proporzionale?

Se l’immobile non è arredato, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sull’ammontare dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto.

Se la locazione riguarda un immobile arredato ed è divisa in due distinti contratti, riguardanti rispettivamente l’immobile e l’arredo in esso contenuto, ciascuno deve essere assoggettato all’aliquota propria: 2% per l’immobile e 3% per gli arredi; se il contatto è unico si applica invece l’aliquota del 2%.

Chi è tenuto al pagamento?

Le spese di registrazione  del contratto sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

È ammessa una diversa pattuizione tra le parti che preveda di far gravare l’intera imposta sul locatore; secondo la giurisprudenza è, invece, nulla la pattuizione inversa.

In ogni caso, entrambe le parti rispondono in solido del pagamento; ciò significa che se l’agenzia delle entrate accerta il mancato versamento dell’imposta di registro, ne chiederà la corresponsione, comprensiva di interessi e sanzioni, ad entrambi ed il pagamento di uno dei due contribuenti libererà anche l’altro.

Quali sono le modalità per il pagamento?

Le modalità di pagamento dell’imposta dipendono dalle modalità con cui è eseguita la registrazione: se sceglie la registrazione su supporto cartaceo, va utilizzato il modello F23; se si utilizza la modalità telematica, il pagamento è anch’esso telematico e contestuale alla registrazione.

Ogni quanto va pagata l’imposta?

L’imposta può essere assolta, alternativamente, con frequenza annuale (per ciascun anno di durata del contratto) o in unica soluzione per l’intera durata, fruendo, i tal caso di una riduzione. In ogni caso, per la prima annualità l’importo versato non può essere inferiore a 67 euro.

Che succede se non viene pagata l’imposta?

In caso di omessa registrazione il contratto di locazione è nullo.

Secondo la giurisprudenza maggioritaria la nullità si applica solo ai contratti conclusi dopo il 1° gennaio 2005.

Ai fini dell’imposta di registro, è prevista la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta e degli interessi per tardato pagamento.

Ai fini delle imposte dirette l’omessa registrazione determina:

– la presunzione, salva prova contraria, dell’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta antecedenti a quello in cui è incorso l’accertamento;

– l’esistenza di un canone pari al 10% del valore dell’immobile.

 


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1 Commento

  1. In seguito ad un procedimento giudiziario mi e’ stato ridotto il vanone mensile ma nel periodo in cui questo procedimento era in atto non sono state pagate le tasse di registrazione.A distanza di un anno il proprietario della mio locale commetciale tramite un acquiescenza a pagato le precedenti tasse pretendendo da me la meta’ dell’ importo.Il mio commercialista mi ha consigliato di non pagare ma non vorrei incorrere in nuovi problemi o afdirittura una sentenza di sfratto.Potrei avete un cosiglio?grazie in anticipo

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