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Vendita immobile pignorato: è reato?

12 Agosto 2020 | Autore:
Vendita immobile pignorato: è reato?

L’eccessiva quantità di debiti può portare le famiglie sul lastrico. A volte, si corre il rischio di rimanere in mezzo a una strada.

Quando si devono affrontare molte spese e non si ha liquidità, si rischia di affogare nei debiti. Se le somme da pagare sono elevate può capitare che qualche rata rimanga insoluta. In tale ipotesi, il rischio è quello di un’aggressione del proprio patrimonio per il recupero coattivo dei crediti.

In Italia, vige il sistema dell’espropriazione forzata nei confronti del soggetto moroso, al quale possono essere sottratti i beni di un valore corrispondente alla somma da pagare. Tra tutte, la procedura che spaventa di più è quella del pignoramento della casa di proprietà. In tale ipotesi, infatti, si rischia di perdere ogni diritto su un appartamento acquistato con grande fatica. Ed ecco perché, in alcuni casi, si cerca di aggirare il problema seguendo delle strade alternative. Ad esempio, la vendita di un immobile pignorato è reato?

Disfarsi di un appartamento gravato di un vincolo può rappresentare un vantaggio per il venditore che non deve più rientrare dal debito, azzera la propria posizione e mette da parte qualche soldino. Esistono, peraltro, delle agenzie immobiliari specializzate in tale attività di acquisto e rivendita di patrimoni pignorati.

Per sciogliere ogni interrogativo dobbiamo esaminare le eventualità in cui si può realizzare una tale vendita tenendo conto del momento preciso in cui tale operazione viene compiuta. Ma prima di tutto, cerchiamo di capire che cosa si intende per pignoramento di un immobile.

Pignoramento immobiliare: che cos’è?

Il nostro sistema giuridico riconosce al creditore danneggiato dall’inadempimento o dal ritardo del debitore la possibilità di riappropriarsi dei suoi beni. A tal fine, il legislatore ha introdotto una serie di strumenti che – se utilizzati – danno vita a un vero e proprio procedimento.

L’iter si apre con dei solleciti di pagamento (atto di diffida e messa in mora, decreto ingiuntivo e precetto) e si conclude con una vera e propria esecuzione forzata nei confronti del debitore.

In quest’ultima fase della procedura, l’ufficiale giudiziario – che interviene dopo il riconoscimento del diritto di credito da parte di un giudice – interviene per bloccare uno o più beni del debitore. Il vincolo imposto sulle proprietà (mobili o immobili) prende il nome di pignoramento. A tale provvedimento fanno, infine, seguito l’espropriazione dei beni pignorati, la loro vendita all’asta e la distribuzione del ricavato a favore del creditore.

La procedura della vendita ai pubblici incanti è, però, destinata a sparire se viene approvata la cosiddetta Riforma Bonafede (dal nome dell’attuale ministro della giustizia) nella quale si impone allo stesso debitore di mettere in vendita l’immobile.

Nel linguaggio comune, il pignoramento immobiliare viene spesso confuso con l’ipoteca, ma si tratta di due istituti essenzialmente diversi.

Il pignoramento, come abbiamo visto, è l’atto introduttivo dell’espropriazione immobiliare; l’ipoteca, invece, è una garanzia prestata al creditore per ottenere un beneficio (es. un mutuo bancario). Ovviamente, la presenza dell’uno non esclude l’altra: le due realtà – a seconda dei casi – possono coesistere su uno stesso immobile o essere completamente distinte e separate.

È possibile vendere una casa pignorata?

Posto che il pignoramento corrisponde a un vincolo di indisponibilità, è chiaro che il bene selezionato dall’ufficiale giudiziario si considera bloccato in tutto e per tutto: il proprietario non può più disporne in alcun modo, almeno fino a quando sussistono determinate circostanze.

È allora legittimo interrogarsi sulla validità dell’alienazione di un bene pignorato. Quando si vende una proprietà vincolata si può, infatti, incorrere nel reato di mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice.

Al fine di fugare ogni dubbio, è importante verificare se la vendita è stata realizzata prima o dopo la trascrizione del provvedimento da parte del creditore.

La distinzione tra i due momenti è cruciale per contestare eventuali responsabilità al debitore. Devi sapere, infatti, che il pignoramento deve essere notificato al debitore e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Quest’ultimo adempimento ha lo scopo di far conoscere a tutti i potenziali interessati (come, ad esempio, altri creditori) l’esistenza del provvedimento.

Quali sono le conseguenze della vendita dell’immobile prima della trascrizione del pignoramento?

Può capitare che un appartamento sia venduto prima della trascrizione del pignoramento, ma subito dopo la notifica dell’atto di precetto (ossia dell’ultima intimazione di pagamento) al debitore. Su tale ipotesi si è molto interrogata la giurisprudenza. Ci si è chiesti, infatti, se può configurarsi il reato di mancata esecuzione volontaria di un provvedimento giudiziale.

Facciamo un esempio.

Sei debitore nei confronti della tua banca della cifra di 200.000 euro. Non puoi pagare metà delle rate e l’istituto di credito avvia l’iter di esecuzione forzata. Ti viene quindi notificato il precetto ad adempiere. Sai bene che se continui a non pagare presto o tardi busserà alla tua porta l’ufficiale giudiziario per il pignoramento. A questo punto decidi di vendere la casa a tuo cugino.

Le perplessità sono state eliminate direttamente dalla Corte di Cassazione, la quale ha escluso tale eventualità. Non si incorre, quindi, in situazioni penalmente rilevanti.

Questo non vuol dire, però, che la compravendita sia di per sè valida. E’ indispensabile che l’acquirente sia messo a conoscenza dell’esistenza dei provvedimenti a carico del debitore; viceversa può chiedere l’annullamento del contratto. Il pignoramento, infatti, non si estingue con tale transazione commerciale, ma si trasferisce al nuovo proprietario che assume così l’onere di saldare il debito.

Vendita dell’immobile dopo la trascrizione del pignoramento: come funziona?

Diversa è l’ipotesi della vendita successiva alla trascrizione e all’avvio delle procedure esecutive. In tal caso, sussistendo i requisiti di legge, può configurarsi un’ipotesi criminosa. In particolare, perchè si possa applicare la sanzione del codice penale per il caso di elusione del provvedimento del giudice occorre dimostrare:

  • il dolo: la condotta deve essere volontariamente realizzata e deve essere finalizzata alla sottrazione all’esecuzione di una disposizione giudiziaria;
  • gli atti simulati o i raggiri: si è posta in essere una condotta fraudolenta, ossia idonea a far cadere in errore l’altra parte.

In assenza di uno o più di questi elementi, la vendita è consentita se rispetta tutte le procedure previste per legge.



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