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Posso affittare senza aver fatto la successione?

15 Marzo 2020
Posso affittare senza aver fatto la successione?

La firma di un contratto di affitto implica accettazione tacita dell’eredità? Bisogna fare prima la dichiarazione di successione o l’accettazione dell’eredità?

Dal momento del decesso di una persona decorre un anno per presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate: si tratta di una formalità necessaria per liquidare l’imposta di successione in capo agli eredi. Perciò, di solito, prima di questo momento è bene decidere se accettare o meno l’eredità e poi procedere a tutti gli adempimenti burocratici. 

Potrebbe, però, succedere di avere bisogno di liquidità immediata e di poter raggiungere tale obiettivo dando in affitto uno degli immobili del defunto. Il tutto prima di sistemare i conti con lo Stato. Si può fare? Ti sei mai chiesto: posso affittare senza aver fatto la successione? Quali potrebbero essere gli effetti di un comportamento di questo tipo ai fini della legge? E cosa succede, invece, se si tratta di dover semplicemente rinnovare una locazione che già era stata stipulata dal defunto? 

La questione è stata di recente chiarita dalla Cassazione che, con una importante sentenza [1], ha anche specificato se il fatto di affittare senza aver fatto prima la successione possa essere catalogato o meno come un atto di accettazione tacita dell’eredità. 

Procediamo, dunque, con ordine e vediamo qual è la disciplina giuridica prevista in casi come questo.

Cos’è la successione?

Tecnicamente, la successione è l’insieme delle regole che determinano, alla morte di una persona, il passaggio del suo patrimonio agli eredi: regole stabilite dal codice civile ma che non si applicano in via automatica poiché presuppongono la previa accettazione dell’eredità. Nessuno può essere erede di una persona senza volerlo. Tali regole stabiliscono, ad esempio, a chi va il patrimonio in presenza o in assenza di un testamento, come far valere i propri diritti dinanzi a un testamento illegittimo o falsificato, come vanno ripartite le quote di eredità tra i familiari più stretti, ecc.

Quando si parla di “successione” si intendono, però, anche tutte le pratiche che devono compiere gli eredi per formalizzare tale loro qualità, regolare i conti con il fisco, effettuare le volture presso i pubblici uffici. In particolare, si fa riferimento alla dichiarazione di successione che eredi e legatari sono obbligati a presentare all’Agenzia delle Entrate entro 1 anno dalla morte del proprio caro. Questa è detta «dichiarazione principale», per distinguerla da quelle che gli stessi soggetti possono presentare successivamente per modificarla.

La dichiarazione di successione non va fatta da chi non accetta l’eredità. Inoltre, non c’è necessità di presentare la dichiarazione di successione in caso di eredità devoluta a coniuge e/o figli e/o genitori e/o altri parenti in linea retta con valore non superiore a 100.000 euro e sempre che non comprenda beni immobili o diritti reali immobiliari.

Per compilare la dichiarazione bisogna utilizzare il modello di dichiarazione di successione e la domanda di volture catastali reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate e compilabile con l’apposito software; tale modello consente di richiedere contestualmente la voltura catastale relativamente agli immobili caduti in successione. La dichiarazione va poi presentata in via telematica.

Di solito, per effettuare la dichiarazione di successione si delega un esperto del settore.

Per la trascrizione e la voltura sono dovute le imposte ipotecaria e catastale.

Fa fatta prima la dichiarazione di successione o l’accettazione di eredità?

Contrariamente a quanto si crede, la dichiarazione di successione non implica una accettazione tacita dell’eredità. Sicché, anche dopo la dichiarazione di successione è necessario eseguire l’accettazione entro i 10 anni successivi al decesso. Chi non procede all’accettazione dell’eredità si considera alla pari di chi rinuncia all’eredità.

Per comprendere meglio tale questione sarà bene chiarire la differenza tra dichiarazione di successione e accettazione dell’eredità.

La dichiarazione di successione serve solo a liquidare le imposte dovute all’erario. Pertanto, è un semplice adempimento fiscale che tutti gli aventi diritto all’eredità possono compiere anche se ancora non sono eredi a tutti gli effetti. Lo scopo è quello di evitare le sanzioni che scatterebbero se la dichiarazione di successione fosse effettuata dopo un anno.

Solo la richiesta di voltura catastale è considerata atto di accettazione tacita dell’eredità.

In presenza di più eredi, la dichiarazione di successione può essere presentata anche solo da uno di essi.

Invece, con l’accettazione dell’eredità si realizza l’effettivo passaggio di proprietà dei beni dal defunto agli eredi. Ricordiamo che l’accettazione può essere:

  • espressa: in presenza di una dichiarazione fatta dinanzi a un notaio o al cancelliere del tribunale;
  • tacita: con un atto che indirettamente manifesta la volontà di accettare; si pensi alla vendita dei beni del defunto o all’utilizzo dei suoi soldi (anche se per pagare i debiti da questi lasciati).

Leggi anche Dichiarazione di successione: non è accettazione dell’eredità.

Posso affittare senza aver fatto la successione? 

Immaginiamo ora la situazione di un erede che, venuto a mancare sul più bello un proprio genitore ed avendo urgente bisogno di denaro liquido, decida di affittare subito l’appartamento ove questi viveva, prima ancora di presentare la dichiarazione di successione. Può farlo? E che ripercussioni ha tale atto? 

Sicuramente, è lecito affittare senza aver fatto la successione, ma bisogna essere consapevoli che la firma del contratto implica una accettazione tacita dell’eredità. Il che significa che l’erede non potrà più rinunciare all’eredità o accettarla con beneficio di inventario, visto che l’accettazione è un atto irrevocabile. Conseguenza immediata è che l’erede che ha affittato l’appartamento del defunto dovrà anche pagare i debiti di quest’ultimo essendo ormai divenuto erede a tutti gli effetti.  

Secondo la Cassazione [1], la firma su un contratto di affitto costituisce un atto incompatibile con la rinuncia all’eredità e, pertanto, può rientrare a pieno titolo tra i comportamenti che implicano un’accettazione tacita della stessa. In sostanza, il deposito dell’atto presso l’ufficio del Registro costituisce un’ammissione tacita della successione, pertanto l’ufficio a cui ti sei rivolto è tenuto a registrare l’atto.

Chiaramente, la Corte si riferisce alla locazione registrata ossia quella denunciata all’ufficio di registro dell’Agenzia delle Entrate. Specifica, infatti, la sentenza in commento che la registrazione è un atto di «accettazione tacita» dell’eredità. 

In verità, a nostro avviso, il problema non si risolve neanche con un affitto in nero: i creditori, infatti, potrebbero ugualmente dimostrare la presenza di un atto di amministrazione e disposizione del patrimonio del debitore che, per quanto privo di effetti per il diritto civile, implica comunque una volontà ad accettare l’eredità. In più, si aggiungerebbero tutti i classici problemi dell’affitto senza contratto.

Come affittare casa prima della successione?

L’erede che intende dare in locazione la casa del defunto prima di aver presentato la dichiarazione di successione potrebbe porsi un problema di carattere pratico: se è vero che la casa risulta ancora intestata al defunto, quale soggetto bisogna indicare nel contratto di affitto e chi lo deve firmare? Sicuramente, il contratto va “intestato” a tutti gli eredi. I quali, all’atto della registrazione all’Agenzia delle Entrate, dovranno allegare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio per uso successione in cui, ad esempio, «Caio dichiara che Tizio (ad es. padre), nato a ….. il ……… è deceduto a ……. il …..senza lasciare testamento. Eredi legittimi sono Caio e Sempronia (figli di Tizio)». Clicca qui per il modulo.

Effettuata l’accettazione di eredità e la voltura dell’immobile in capo a tutti gli eredi (almeno quelli che hanno già proceduto con l’accettazione), il contratto di affitto va firmato da tutti gli eredi che si trovano così in “comunione pro indiviso” sul bene in questione. Gli eredi potrebbero anche delegare uno di loro per la stipula del contratto. 

Il canone di locazione andrà ripartito tra tutti gli eredi in proporzione alle rispettive quote.

Posso rinnovare l’affittare senza aver fatto la successione?

Completamente diversa è l’ipotesi in cui l’erede rinnovi una locazione già firmata dal defunto prima di morire. La rinnovazione, come noto, avviene con un comportamento passivo e inerte: basta, infatti, non manifestare, con una dichiarazione scritta, la volontà di recedere (dichiarazione da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza).

Ebbene, secondo la Cassazione [2], il comportamento dell’erede che non disdetta l’affitto relativo alla casa del defunto e che, pertanto, accetta che lo stesso si rinnovi per un egual periodo di tempo non compie un atto di accettazione tacita dell’eredità. Egli potrà, dunque, rinunciare all’eredità in un successivo momento. Questo perché «la morte di uno dei contraenti produce solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione». Gli eredi del locatore diventano, quindi, creditori del canone. Il subentro nel contratto di affitto avviene automaticamente, per effetto dell’apertura della successione e dell’accettazione dell’eredità da parte dei chiamati. Non sono, quindi, necessarie né la dichiarazione di successione, né la stipula di un nuovo contratto di locazione.


note

[1] Cass. sent. n. 21950/19 del 2.09.2019.

[2] Cass. sent. n. 1811/19 del 15.04.1989.


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