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Cosa rischia chi non paga il condominio

16 Marzo 2020
Cosa rischia chi non paga il condominio

Debiti condominiali: azioni di recupero credito dell’amministratore e termini di prescrizione. 

In un momento di difficoltà economica e di crisi è facile mettere in secondo piano le spese che appaiono meno necessarie delle altre. Tra queste viene spesso incluso, a torto, il condominio. Si dimentica, però, che la possibilità di godere di alcuni servizi essenziali come l’ascensore, l’acqua in casa, il riscaldamento centralizzato e la stessa illuminazione nelle scale dipende proprio dal fatto che tutti paghino la propria quota. Sicché, anche in presenza di pochi morosi, il bilancio condominiale subirebbe perdite importanti, con conseguente impossibilità di far fronte alle forniture di servizi e utenze. Ecco perché la legge pone, tra gli obblighi dell’amministratore, quello di agire contro gli inadempienti entro un termine ben preciso. Di qui, l’interrogativo: cosa rischia chi non paga il condominio? Cerchiamo di spiegarlo in poche e semplici battute.

Quando bisogna pagare il condominio?

L’obbligazione degli oneri condominiali è annuale, anche se viene ripartita spesso in 12 mensilità. L’obbligo di versare le quote ordinarie scatta subito dopo la delibera che approva lo stato di riparto presentato dall’amministratore. Quest’ultimo, su autorizzazione dell’assemblea, può esigere i pagamenti una volta al mese, al trimestre, al semestre. 

L’amministratore ha massimo 5 anni di tempo per agire contro i morosi. Spirato questo termine senza che sia stata inviata neanche una raccomandata di diffida, il debito cade in prescrizione. 

Come anticipato, per dovere professionale l’amministratore è tenuto ad avviare le procedure di riscossione del credito entro massimo 6 mesi dalla delibera dell’assemblea che approva il piano di riparto. Se non lo fa, può essere revocato dall’incarico per giusta causa. Il che significa che non può limitarsi a inviare solo delle lettere di sollecito ma deve intraprendere le azioni giudiziarie ossia conferire l’incarico a un avvocato affinché chieda al tribunale il decreto ingiuntivo contro il moroso.

La lettera di messa in mora

Prima di avviare le azioni giudiziarie di recupero credito, l’amministratore tenta sempre una bonaria composizione con il debitore, inviandogli una lettera di sollecito e messa in mora. La missiva interrompe la prescrizione solo se spedita con raccomandata a.r., con fax, con posta elettronica certificata o con consegna a mani. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, essa non è obbligatoria. Questo significa che l’amministratore può adire le vie legali anche senza la previa diffida che, a questo punto, ben potrebbe essere inviata con lettera semplice o con un avviso immesso nella cassetta delle lettere. È vietato l’avviso affisso sulla bacheca condominiale perché viola la privacy.

I costi della raccomandata di sollecito non possono essere messi a carico del moroso se prima non arriva una sentenza di condanna del giudice. L’assemblea cioè non può decidere alcun addebito nei confronti di chi provoca un danno al condominio.

La lettera di sollecito offre, di solito, un termine che va da 7 a 15 giorni di tempo per pagare.

Il decreto ingiuntivo

Se la morosità persiste, l’amministratore incarica un avvocato di propria fiducia senza bisogno di ottenere prima l’autorizzazione dall’assemblea.

L’avvocato chiede un decreto ingiuntivo al giudice di pace o al tribunale a seconda dell’importo da riscuotere. 

Il decreto ingiuntivo viene rilasciato a semplice presentazione di una prova scritta del credito: tale è la delibera con l’approvazione del piano di riparto.

Una volta emesso, il decreto ingiuntivo va notificato al condomino entro 60 giorni. Questi ha 40 giorni per decidere se pagare o presentare opposizione al decreto. 

In assenza di opposizione o pagamento, il decreto diviene definitivo, paragonabile a una sentenza “passata in giudicato”. Il creditore potrà, quindi, passare alla successiva fase di pignoramento dei beni del debitore. In realtà, il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo: esso cioè consente di avviare il pignoramento anche prima che scadano i 40 giorni per l’opposizione. 

Invece, in caso di opposizione, si apre una normale causa dove le parti dovranno presentare le prove a sostegno delle proprie pretese. È bene però ricordare che, se il debitore dovesse sollevare eccezioni sulla validità della delibera assembleare che ha approvato la spesa (ad esempio, mancato rispetto delle maggioranze, delle convocazioni, ecc.), l’opposizione verrebbe rigettata. Egli, infatti, ha l’onere di opporsi alla votazione entro 30 giorni dalla stessa e non solo dopo aver ricevuto il decreto ingiuntivo. La contestazione, quindi, risulterebbe tardiva e pretestuosa.

Il decreto ingiuntivo addebita le spese legali sul debitore: l’ammontare delle somme dovute al condominio, quindi, inizia a lievitare proprio da questo momento. 

La transazione

Il debitore può proporre all’amministratore una dilazione o un termine per recuperare i soldi. La possibilità, però, di concludere accordi di questo tipo è subordinata al previo consenso dell’assemblea, non avendo né l’amministratore, né l’avvocato potere per trovare accordi.

Il pignoramento dei beni

Se neanche il decreto ingiuntivo è riuscito a smuovere il moroso, l’avvocato avvia la procedura esecutiva. Prima di attivare il pignoramento dei beni, il condominio può chiedere al Presidente del tribunale l’autorizzazione a consultare l’anagrafe tributaria, un database dell’Agenzia delle Entrate dove sono indicati tutti i beni e i redditi del debitore: dagli stipendi alle pensioni, dal conto corrente agli immobili. 

Il condomino può sempre ipotecare e pignorare la casa del moroso, anche se iscritta in un fondo patrimoniale (il fondo è insensibile ai debiti condominiali).

Il pignoramento immobiliare è particolarmente lungo e costoso ma garantisce quasi sempre la riuscita della procedura. 



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