Cosa rischia chi non paga l’affitto

Debiti con il proprietario di casa: cosa può subire l’affittuario e dopo quanto tempo interviene lo sfratto?

Quando lo stipendio non basta per arrivare a fine mese, chi è in affitto mette spesso in secondo piano il canone di locazione, consapevole del fatto che uno sfratto non arriva mai dall’oggi al domani. Il decorrere del tempo, però, peggiora il problema e quando l’importo degli arretrati diventa così alto da non potervi più far fronte è bene sapere cosa rischia chi non paga l’affitto.

Nello specifico, il conduttore potrebbe ricevere:

• una lettera di messa in mora;
• una citazione per sfratto esecutivo;
• un decreto ingiuntivo che porta al pignoramento dei suoi beni.

Quanto tempo c’è per pagare l’affitto?

L’inquilino è tenuto a pagare il canone alle scadenze indicate nel contratto di locazione, scadenze che di solito vengono concordate alla fine di ogni mese.

Per l’affitto a uso abitativo, la legge pone un termine di tolleranza entro il quale il locatore è tenuto a sopportare il ritardo dell’inquilino. Prima di questo termine non può, infatti, agire contro di lui. I tempi sono:

• per quanto attiene al canone di locazione: 20 giorni dalla scadenza del pagamento indicata nel contratto. In questo caso, lo sfratto può avvenire anche in caso di omesso versamento di una sola mensilità;
• per quanto attiene agli oneri condominiali che gravano sull’affittuario: 60 giorni dalla richiesta inviata dal proprietario di casa. In questo caso, lo sfratto può essere eseguito solo se l’importo supera almeno 2 mensilità del canone di locazione.

Nel caso di locazione a uso commerciale la legge non indica un importo preciso a partire dal quale è possibile lo sfratto, ma si limita a dire che l’inadempimento deve essere «grave». Tale valutazione viene fatta dal giudice tenendo conto dell’intera economia dell’affare (il canone annuale, il ritardo, la puntualità nei pagamenti precedenti, ecc.).

Il debito cade in prescrizione dopo due anni senza che, nel frattempo, il locatore abbia inviato una diffida scritta al conduttore (con raccomandata a.r., lettera consegnata a mano o posta elettronica certificata).

La lettera di messa in mora

Seppure non necessaria e non richiesta dalla legge, il locatore – o meglio, il suo avvocato – è solito inviare all’inquilino una lettera di formale diffida prima di agire contro di lui in tribunale. La lettera è rivolta a ottenere uno spontaneo pagamento entro breve termine.

Se questa non dovesse sortire effetti, il locatore – verificatesi le condizioni elencate nel paragrafo precedente – potrebbe agire dinanzi al giudice.

Il giudice competente è quello del tribunale del luogo ove si trova l’immobile.

La citazione per sfratto

La procedura di sfratto è possibile solo se il contratto di locazione è stato regolarmente registrato. Invece, se si tratta di affitto in nero, il locatore deve agire con un’azione ordinaria di tipo civile per «occupazione abusiva». In questo caso, però, potrà pretendere solo un indennizzo per il tempo in cui l’immobile è stato abitato, a prescindere da quanto indicato nel contratto come canone. Il contratto, infatti, si considera nullo.

Lo sfratto per morosità può essere intimato anche se:

• la locazione non è ancora scaduta;
• nell’immobile vivono minori o disabili;
• l’inquilino non ha potuto pagare per validi motivi economici.

Con l’atto di citazione per sfratto, il locatore invita il conduttore a presentarsi in tribunale per sentire pronunciare, da parte del giudice, lo sfratto esecutivo. Se il conduttore non si presenta in udienza, il giudice – una volta accertata la morosità – pronuncia lo sfratto esecutivo.

Il conduttore potrebbe, invece, presentare un’opposizione allo sfratto. L’inquilino può costituirsi in giudizio direttamente all’udienza fissata, senza incorrere in preclusioni né decadenze, manifestando le proprie ragioni con una memoria o facendole risultare direttamente nel verbale di udienza.

Non bastano a bloccare lo sfratto:

• la contestazione di difetti nell’appartamento se questo è stato comunque abitato;
• aver anticipato le spese per riparazioni o ristrutturazioni: anche in caso di inottemperanze del locatore ai suoi obblighi, il conduttore deve comunque versare il canone.

Il termine per pagare

Il conduttore può bloccare lo sfratto pagando anche in udienza dinanzi al giudice tutte le mensilità arretrate, con gli interessi e le spese del giudizio. In quel caso, la procedura si interrompe e il contratto prosegue.

In alternativa, l’inquilino può chiedere al tribunale la concessione di un termine di 90 giorni per trovare i soldi (cosiddetto «termine di grazia»). Il giudice lo concede a semplice domanda. Viene così fissata un’altra udienza nel corso della quale il magistrato verifica se l’adempimento è avvenuto. In caso contrario, il magistrato dichiara lo sfratto esecutivo condannando l’inquilino a pagare anche tutte le mensilità che, nel frattempo, sono scadute e durante le quali l’appartamento è stato ugualmente occupato.

La procedura di esecuzione dello sfratto

Se neanche l’ordinanza del giudice dovesse bastare a far andare via l’inquilino, il locatore notifica l’atto di precetto dando un ultimo termine di dieci giorni per adempiere. In caso contrario, viene avviata l’esecuzione forzata dello sfratto ricorrendo all’ufficiale giudiziario. Quest’ultimo concorderà con il creditore un primo appuntamento per l’accesso nell’abitazione e per intimare lo sgombero dell’appartamento.

L’ufficiale giudiziario, verificata la regolarità del titolo e del precetto, notifica al conduttore un atto (l’avviso di sloggio o di rilascio) con il quale:

• lo avverte di liberare immediatamente l’immobile;
• gli comunica data e ora del suo accesso.

La notifica deve avvenire almeno dieci giorni prima della data fissata per lo sfratto.

In questa prima fase, la procedura avviene in via bonaria. Ma se non dovesse dare esito o se l’inquilino non dovesse farsi trovare per più di una volta, sarebbe possibile ricorrere alla forza pubblica. In tal caso, con l’aiuto della Polizia e di un fabbro, l’ufficiale giudiziario apre con forza la porta di casa e la riconsegna al legittimo proprietario.

Il decreto ingiuntivo

Insieme all’ordinanza di sfratto, il giudice pronuncia anche una ingiunzione di pagamento nei confronti del moroso. Si tratta di un titolo esecutivo che consente al locatore di agire nei confronti dell’inquilino e di pignorargli i beni intestati.

A tal fine, l’avvocato notificherà prima un atto di precetto in cui assegna altri dieci giorni di tempo per adempiere al debito. In caso contrario, viene avviato il pignoramento dei beni mobili, immobili o detenuti presso terzi (ad esempio, il conto corrente, la pensione, lo stipendio).

Il creditore può conoscere i redditi del debitore chiedendo al presidente del Tribunale l’autorizzazione di accedere all’Anagrafe tributaria, un archivio del fisco ove sono elencate tutte le ricchezze dei contribuenti.