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Posso affittare una stanza di casa mia?

16 Marzo 2020
Posso affittare una stanza di casa mia?

Locazione di una parte dell’appartamento: contratto, durata e sfratto. Tutte le regole che devono rispettare locatore e conduttore. 

Per cercare di racimolare un po’ di soldi senza lavorare hai pensato di dare in affitto una camera del tuo appartamento. La casa è grande e ti consente di convivere con un estraneo senza dividere con lui i momenti di intimità e riservatezza. Non sai, però, se un’opzione di questo tipo sia consentita dalla legge. Ti chiedi: posso affittare una stanza di casa mia?

Cerchiamo di fare il punto della situazione e di vedere quali adempimenti e limiti deve rispettare il locatore.

Si può affittare una stanza?

La legge consente di dare in locazione tanto l’intero appartamento quanto una parte di esso. È, quindi, possibile affittare anche una o più stanze ad estranei. Non deve, però, trattarsi di immigrati clandestini, nel qual caso si commetterebbe un reato. 

La locazione è consentita anche ad un inquilino che è già in affitto; questi potrebbe cioè subaffittare una camera dell’immobile in cui vive in locazione. In tal caso, si parla di sublocazione. L’inquilino, però, ha l’obbligo di comunicare il nome e le generalità del subconduttore al proprietario dell’appartamento.

Il regolamento di condominio non può porre limitazioni di sorta: sarebbe quindi illegittima una clausola che vieti di affittare una stanza. È possibile, però, che il regolamento contenga il divieto di svolgere attività di affittacamere; in tal caso, il divieto coinvolgerebbe solo le attività di tipo commerciale, svolte cioè in modo continuativo e professionale, non anche l’affitto occasionale. In più, una clausola del genere, per essere valida, deve essere contenuta in un regolamento approvato all’unanimità. 

Per affittare una stanza ci vuole un contratto?

L’affitto di una stanza deve essere regolarizzato con un normale contratto di locazione ad uso abitativo. 

Il contratto dovrà rispondere a uno dei modelli previsti dalla legge:

  • contratto a canone libero ossia di durata di 4 anni più altri 4 al primo rinnovo automatico;
  • contratto a canone concordato ossia di durata di 3 anni più altri 2 al primo rinnovo automatico;
  • contratto a uso transitorio o per studenti universitari.

Li vedremo qui di seguito dettagliatamente. Puoi però trovare maggiori chiarimenti in Quale affitto conviene?.

Contratto a canone libero

Con questo tipo di contratto puoi prevedere il canone che preferisci, concordandolo liberamente con l’inquilino. La durata, però, è fissata dalla legge. Il contratto ha una durata di 4 anni e si rinnova, ad ogni scadenza, per altri 4 anni. Alla scadenza dei primi 4 anni, però, il rinnovo è obbligatorio solo per il locatore. Questi può negare il rinnovo solo per quattro motivi:

  • se ha necessità di usare la stanza per sé o per un parente prossimo (entro il secondo grado; non è una condizione valida la richiesta di non rinnovazione per un coniuge separato o per un convivente);
  • se il conduttore ha la disposizione di un altro alloggio di caratteristiche simili nello stesso Comune;
  • se l’edificio/immobile in cui la stanza è ubicata presenta gravi problemi strutturali che devono essere risanati e i lavori non possono compiersi finché l’inquilino vi risiede;
  • se il conduttore fa lunghi periodi di assenza senza un valido motivo.

Per disdire il contratto è necessario darne comunicazione all’altra parte 6 mesi prima.

Quella indicata dalla legge è la durata minima. Le parti possono anche indicare una durata superiore, ad esempio di cinque anni.

Contratto a canone concordato

Con questo tipo di contratto sei obbligato a rispettare il modello prestabilito dalla legge mentre il canone è quello concordato dalle organizzazioni rappresentative. È, quindi, un canone fisso. 

La durata del contratto è fissata anche in questo caso dalla legge. Il contratto ha una durata di 3 anni e si rinnova, ad ogni scadenza, per 2 anni. Alla scadenza dei primi 3 anni si verifica un rinnovo obbligatorio di 2 anni solo per il locatore, salvi gli stessi motivi descritti nel precedente paragrafo. 

Per disdire il contratto è necessario darne comunicazione all’altra parte 6 mesi prima.

Anche qui la durata legale è solo quella minima, ben potendo le parti prevedere una durata più lunga.

Contratto transitorio

È il tipo di contratto più usato da chi vuol affittare solo una stanza perché ha una durata molto limitata (da 1 a 18 mesi) e non prevede obblighi di rinnovo automatico. C’è, quindi, un minor impegno del locatore. È possibile solo se lo scopo è quello di soddisfare particolari esigenze (elencate negli accordi tra le locali organizzazioni di categoria) che devono essere dichiarate e documentate. 

Contratto per studenti universitari

Si tratta di una tipologia a cui si può ricorrere nei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, proprio perché serve per soddisfare le particolari esigenze abitative di studenti iscritti ad un corso di laurea o di perfezionamento oppure di specializzazione in un Comune diverso da quello di residenza. Può essere stipulato per una durata da 6 a 36 mesi e si rinnova automaticamente salvo disdetta. 

Registrazione del contratto

Una volta che hai deciso quale tipo di contratto scegliere per l’affitto della camera, devi registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un’attività che viene svolta in via telematica da un commercialista o da un caf. 

La registrazione è obbligatoria per tutti i tipi di contratti di locazione salvo quelli di durata inferiore a 30 giorni. Puoi però optare per la cedolare secca, con una aliquota fissa – a prescindere, quindi, dal reddito che dichiari – che ti consentirà di spendere di meno.

Per tutti gli aspetti pratici leggi Dare in affitto una o più camere: contratto e adempimenti.

Se non registri il contratto puoi incorrere in sanzioni di carattere fiscale: commetti infatti una, seppur piccola, evasione. In più, se l’inquilino non dovesse più pagarti, non potresti accedere alla procedura di sfratto, prevista solo in presenza di un valido contratto, ma dovresti avviare una causa ordinaria molto più lunga e costosa.

C’è naturalmente chi, per eludere la legge, dice che l’inquilino è un ospite e che l’affitto in realtà è un comodato gratuito, salvo poi prendere i soldi in contanti, senza farli passare sul conto. La soluzione, per quanto illegale, può essere difficilmente scoperta dall’ufficio delle imposte visto che nessuna autorità, in genere, fa controlli a domicilio sugli affitti in nero.

Chiaramente, se registri il contratto, dovrai riportare i canoni di locazione nella tua dichiarazione dei redditi; gli importi saranno, quindi, tassati in base allo scaglione Irpef previsto dalla legge per il tuo caso. 

Come posso mandare via l’inquilino?

Per recedere dal contratto di affitto bisogna dare la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. È bene procurarsi la prova scritta di tale comunicazione consegnando all’interessato una lettera e avendo cura di trattenere una copia da lui firmata.

Si può, inoltre, sfrattare il conduttore se questi è moroso. La morosità può essere anche di una sola mensilità, ma il ritardo deve superare almeno 20 giorni. In tal caso, bisognerà incaricare un avvocato affinché avvii la procedura di sfratto secondo le modalità che abbiamo indicato in questo articolo: cosa rischia chi non paga l’affitto?.



2 Commenti

  1. Vorrei affitare una camera di casamia non per la notta ma per il giorno, ovvero per mostre temporanne, dimostrazini di cucina, anche workshop. E’ possibile? Grazie

    1. Leggi i nostri articoli per conoscere tutte le informazioni a riguardo:
      -Come affittare una stanza? https://www.laleggepertutti.it/167137_come-affittare-una-stanza
      -Modulo contratto affitto stanza https://www.laleggepertutti.it/255568_modulo-contratto-affitto-stanza
      -Contratti per affittare una stanza https://www.laleggepertutti.it/375080_contratti-per-affittare-una-stanza
      -Affitto stanza senza contratto: quali rischi https://www.laleggepertutti.it/297925_affitto-stanza-senza-contratto-quali-rischi
      -Affitto stanze: il condominio lo può impedire? https://www.laleggepertutti.it/218970_affitto-stanze-il-condominio-lo-puo-impedire

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