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Diritto all’abitazione in una casa con abuso edilizio

16 Marzo 2020
Diritto all’abitazione in una casa con abuso edilizio

Addio demolizione per piccoli abusi edilizi o per quelle opere per le quali, anche se ancora non è intervenuta la sanatoria, è molto probabile che sarà concessa ed anche in tempi brevi. 

Il diritto all’abitazione è sacrosanto. Anche se non sancito in modo espresso dalla Costituzione italiana è implicito in tutto il nostro sistema giuridico (leggi Diritto alla casa nella costituzione). Non è tanto una questione di tutela del patrimonio familiare, ma di sopravvivenza dell’uomo, dei bambini e delle classi della popolazione più deboli. 

“Diritto alla casa” non significa però legittimazione a compiere illeciti. Il che significa che chi non paga i debiti può subire il pignoramento dell’immobile e chi costruisce un immobile senza rispettare le norme edilizie e le regole urbanistiche può essere costretto alla demolizione del manufatto. 

In entrambi i casi (debiti e abusi edilizi) esistono dei temperamenti al rigore dei principi. Così, ad esempio, l’unica casa di proprietà del contribuente non può essere pignorata per debiti fiscali. Dall’altro lato è possibile richiedere una sanatoria per gli abusi edilizi, salvandoli dall’ordine di demolizione. 

Proprio in materia di abusi edilizi si registrano le maggiori restrizioni al diritto all’abitazione: questo perché c’è un interesse generale – quello alla salvaguardia del territorio – che va comunque rispettato e tutelato, anche a dispetto degli interessi del singolo. 

Proprio di recente, una interessante sentenza della Cassazione [1] si occupa di definire il diritto all’abitazione in una casa con abuso edilizio. Cerchiamo di chiarire i punti nodali della questione.

Si può demolire una casa abusiva se dentro ci abita una famiglia?

L’ordine di demolizione del giudice, conseguente alla condanna penale per abuso edilizio, può intervenire a prescindere dal fatto che l’immobile sia abito o meno e indipendentemente dalla circostanza che a vivere al suo interno siano minori, anziani disabili o altri soggetti deboli. 

La demolizione inoltre può essere ordinata in qualsiasi momento, anche a distanza di molto tempo e benché l’abitazione sia stata trasferita a un’altra persona. Difatti l’ordine di demolizione – proprio perché previsto per l’interesse pubblico – non cade mai in prescrizione.

Si può demolire la prima casa abusiva?

La legge non fa distinzione tra prima casa e altri immobili: se abusivi vanno comunque demoliti. Dunque le esigenze economiche del titolare del bene non rilevano dinanzi a un abuso edilizio. 

Si può evitare la demolizione della casa abusiva?

Solo la sanatoria potrebbe bloccare l’ordine di demolizione. La sanatoria – che ovviamente è subordinata al pagamento delle sanzioni e degli oneri di urbanizzazione – viene concessa solo a due condizioni:

  1. l’immobile abusivo, al momento della sua realizzazione, non doveva essere contrario ai regolamenti urbanistici. In pratica deve risultare che, se fosse stata richiesta la licenza edilizia (o meglio detta “permesso di costruire”) prima dell’inizio dei lavori, il Comune, in base alle regole all’epoca esistenti, l’avrebbe concessa;
  2. l’immobile abusivo, al omento della richiesta della sanatoria, deve essere conforme ai regolamenti urbanistici. Questa condizione, ulteriore rispetto alla precedente, si giustifica tutte le volte in cui le norme urbanistiche siano variate nel tempo. Tanto per fare un esempio, se una casa poteva essere autorizzata al momento della realizzazione ma non più in un momento successivo, la sanatoria non viene concessa.

Leggi l’approfondimento Demolizione casa abusiva.

Che succede se la sanatoria non è stata ancora concessa?

Potrebbe succedere che – visti i tempi biblici con cui la pubblica amministrazione è solita smaltire le pratiche dei cittadini – arrivi prima l’ordine di demolizione rispetto alla sanatoria già presentata all’ufficio del Comune dal proprietario dell’immobile. Ebbene, secondo la Cassazione, in tali casi è possibile bloccare la demolizione se è presumibile, con sufficiente probabilità, che la sanatoria sarà comunque concessa dall’ente locale. Insomma la sospensione dell’ordine scatta soltanto quando ci sono elementi concreti secondo cui l’autorità amministrativa sta per adottare un provvedimento incompatibile con la demolizione.

Dall’altro lato, precisa sempre la Suprema Corte, dopo la condanna definitiva per reati edilizi, l’ordine di demolizione della casa abusiva non può essere sospeso se il condono del Comune non è imminente. È vero, la convenzione europea dei diritti dell’uomo tutela il diritto all’abitazione e non ammette provvedimenti sproporzionati. Ma non esiste alcun un diritto assoluto a vivere in un immobile abusivo solo perché è un’abitazione familiare e il proprietario non saprebbe dove andare. 

Dunque, se per la concessione della sanatoria ci vuole molto tempo o se non è affatto certo che la licenza stessa venga concessa, va dato il via libera allo smantellamento del fabbricato abusivo. 

Nel caso di specie, dalla nota del Comune agli atti del processo, non era emerso che la pratica di condono poteva essere definita in breve tempo e con esito positivo. 

La Corte dei diritti dell’Uomo sottolinea che in una società democratica la demolizione della casa abusiva è necessaria alla «difesa dell’ordine»: ciò che conta è che vi sia proporzione tra la demolizione dei fabbricati abusivi e i diritti del proprietario. Tanto è vero che, più volte, è stato annullato l’ordine di demolizione di piccoli abusi edilizi. 

Il giudice, dunque, deve esaminare le ragioni del caso concreto, che mai possono coincidere con il mero interesse del singolo a restare in una determinata casa, mentre l’ordine di demolizione è dettato da ragioni di tutela del territorio. 


note

[1] Cass. sent. n. 9742/20 dell’11.03.2020.

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