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Si può bloccare pagamento affitto?

17 Marzo 2020
Si può bloccare pagamento affitto?

Interruzione del canone di locazione per difficoltà economica, per problemi con la casa e per crediti per lavori di ristrutturazione anticipati dall’inquilino. 

Quali sono le ragioni che consentono di sospendere il pagamento dell’affitto per chi, a fine mese, non ha soldi a sufficienza per saldare il conto? E quali invece ammettono una temporanea interruzione quando – come spesso avviene – l’inquilino sostiene delle spese di ristrutturazione che non gli vengono restituite? Si può bloccare il pagamento dell’affitto se l’appartamento presenta dei problemi che il locatore non intende risolvere e che impediscono un godimento pieno del bene?

La legge sulle locazioni non prevede alcuna giustificazione alla morosità, ma la giurisprudenza ha stilato un decalogo sulle regole da applicare in situazioni di questo tipo. Regole che traggono il loro fondamento dai principi generali sul contratto contenuti all’interno del Codice civile. È dall’interpretazione di questi ultimi che si può trarre qualche minima ancora di salvezza per l’inquilino. 

Cerchiamo di fare il punto della situazione alla luce di una recente sentenza della Cassazione [1]. Alla Corte era stata fatta proprio questa domanda: si può bloccare il pagamento dell’affitto? Ecco qual è stata la risposta.

Quando interrompere il pagamento dell’affitto per problemi economici

Il pagamento dell’affitto non può essere sospeso per nessuna ragione collegata alle possibilità economiche dell’inquilino. 

Ad esempio, in un affitto a uso commerciale, l’andamento negativo dell’attività non può essere usato a sostegno della richiesta di interruzione del canone. In una locazione a uso abitativo, un licenziamento non è motivo per evitare di saldare il conto con il proprietario dell’immobile.

Se però la causa della difficoltà economica è indipendente dalla volontà del conduttore (come appunto la perdita del lavoro determinata da una crisi dell’azienda) ed è tale da rendere oggettivamente impossibile (e non solo più difficoltoso) il pagamento del canone, questi può recedere in anticipo dal contratto per giusta causa. Non deve cioè attendere la naturale scadenza. È comunque dovuto il periodo di preavviso di 6 mesi a cui non ci si può sottrarre neanche se non si hanno i soldi per pagare. Chiaramente, in questo caso, chi non può pagare rischia lo sfratto (che però non arriva mai prima di sei mesi) e un decreto ingiuntivo. In proposito leggi Cosa rischia chi non paga l’affitto.

Luca ha preso in affitto un appartamento. Dopo solo un anno dalla firma del contratto di locazione, l’azienda gli comunica il licenziamento. Subito Luca comunica al padrone di casa la volontà di recedere anticipatamente dall’affitto. Lo fa con la raccomandata a.r. prevista all’interno della scrittura privata. Luca dovrà pagare i successivi sei mesi (il preavviso). Dopodiché è autorizzato a lasciare l’immobile senza dovere alcun altro pagamento o risarcimento per l’interruzione anticipata. 

Quando interrompere il pagamento dell’affitto per problemi dell’immobile

Succede, non di rado, che l’immobile dato in affitto presenti la necessità di interventi di manutenzione straordinaria (ad esempio la sostituzione della caldaia, la riparazione di tubature, l’eliminazione delle cause di umidità). Questi motivi vengono spesso usati a pretesto dall’inquilino per sospendere il pagamento del canone. Ci si può comportare in questo modo? Si può bloccare il pagamento dell’affitto se la casa presenta dei problemi? Secondo la giurisprudenza, ciò è possibile solo in caso di totale inutilizzabilità dell’appartamento. In buona sostanza, solo se il conduttore è costretto a lasciare l’immobile a causa di tali difetti non è più dovuto il canone. Viceversa, in caso di parziale utilizzo dell’immobile il canone deve essere versato. 

Di recente la Cassazione ha ammesso l’interruzione del canone anche solo per un minore godimento dell’immobile locato, ma questo omesso versamento deve essere secondo “buona fede”. Si pensi al caso di chi è costretto a dormire sul divano del soggiorno, in modo scomodo, perché la camera da letto è divenuta impraticabile. O a chi non può più usufruire dell’acqua calda per la rottura dell’impianto di riscaldamento ma, ciò nonostante, non può andare a vivere altrove. 

Insomma, la causa di inutilizzabilità parziale dell’immobile deve essere particolarmente grave.

Nella pronuncia in commento la Cassazione sottolinea che: «in tema di locazione di immobili il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’articolo 1460 Codice civile non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto inadempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, e dall’obbligo di comportarsi secondo buona fede» [2] .

La ragione di ciò è per evitare che un conduttore possa ricercare anche solo il minimo difetto dell’immobile per giustificare l’omissione dei canoni di locazione. Il ragionamento corretto, quindi, è che sia necessario mantenere l’equilibrio nel contratto e che sia possibile omettere completamente il versamento del canone pattuito solamente quando l’immobile sia del tutto inservibile per l’utilizzo concordato.

Compensazione del pagamento affitto con crediti dell’inquilino 

Potrebbe infine capitare che l’inquilino, che abbia fatto presente al locatore la necessità di interventi sull’immobile, dinanzi all’inerzia di questi si attivi personalmente anticipando le spese. Di qui il dubbio se è suo diritto compensare tale credito con il debito del canone mensile. Si può cioè trattenere le somme spese da quelle dell’affitto? La giurisprudenza ha dato risposta negativa. Le due obbligazioni viaggiano su binari separati. Sicché il conduttore è tenuto a versare il canone di locazione e ad agire, in separata sede, contro il locatore al fine di ottenere la restituzione del soldi anticipati.


note

[1] Cass. sent. n. 6143 del 5.03.2020.

[2] Così anche Cass. sent. n. 16918/2019.


2 Commenti

  1. La sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. Tale ipotesi ricorre quando venga a mancare totalmente o parzialmente la controprestazione del locatore come ad esempio quando in conseguenza della esistenza di vizi dell’immobile lo stesso si presenta in tutto od in parte inutilizzato.

  2. La sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all’obbligazione principale del conduttore.

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