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Si può affittare una casa ricevuta in donazione?

17 Marzo 2020
Si può affittare una casa ricevuta in donazione?

Benefici prima casa, cosa accade se si cambia residenza? Per quanto tempo bisogna mantenere la residenza nello stesso Comune dell’immobile agevolato?

Un lettore ci ha segnalato un problema la cui soluzione non viene trattata in nessun altro sito. Qualche anno fa, un genitore gli ha regalato un appartamento. Ora che lui è l’unico intestatario del bene si chiede se si può affittare una casa ricevuta in donazione. Il dubbio gli sorge perché ha sentito dire che non si può vendere, prima di cinque anni, la cosiddetta prima casa.

Il lettore ha confuso le norme in materia di vendita, locazione e bonus prima casa. È, quindi, bene fare il punto della situazione e chiarire cosa dice la legge a riguardo. 

Casa ricevuta in donazione: quali divieti?

In linea teorica, si può certamente vendere una casa ricevuta in donazione. Se tuttavia, la proprietà dell’immobile è stata, a suo tempo, acquisita con il cosiddetto bonus prima casa, la vendita è vietata per i primi cinque anni. La violazione di tale norma implica, però, soltanto l’addebito delle imposte risparmiate all’atto del ricevimento del bene, con le relative sanzioni.

Cerchiamo di chiarire meglio tale aspetto.

Quando si acquista una casa o la si riceve in donazione o in eredità, se si tratta della “prima casa”, si pagano le imposte in misura agevolata. In particolare, è dovuta l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. In alternativa, se si acquista da ditta di costruzioni, si versa l’Iva al 4% e non al 10%. In più, le imposte ipotecarie e catastali ammontano, nel primo caso, a 50 euro l’una; nel secondo caso, a 200 euro l’una.

La legge subordina tali bonus a una serie di condizioni:

  • non bisogna essere titolari di altra abitazione nello stesso Comune di quella nuova (in alternativa, va ceduta prima del nuovo acquisto);
  • non bisogna essere proprietari di altra casa, ovunque situata, già acquistata con lo stesso bonus (in alternativa, va ceduta entro 1 anno dal nuovo acquisto);
  • la nuova casa non deve essere di lusso (A/8 o A/9);
  • l’acquirente deve fissare la residenza nel Comune del nuovo immobile (non necessariamente nella stessa via) entro 18 mesi dall’acquisto;
  • non si può vendere la nuova casa prima di cinque anni, a meno che non sorgano esigenze di carattere straordinario e oggettivo come, ad esempio, l’incremento del nucleo familiare che richieda una casa più grande o un terremoto che renda inabitabile la vecchia.

La violazione di una sola di queste condizioni implica la decadenza del bonus prima casa e l’obbligo, da parte del contribuente, di versare all’erario tutte le imposte risparmiate all’atto del rogito, oltre alle sanzioni che sono pari al 30% dell’imposta. 

Si può affittare la casa ricevuta in donazione?

Come si può ben vedere, la legge vieta solo la vendita e non l’affitto della prima casa. Il che significa che è possibile affittare la casa ricevuta in donazione se, all’atto della donazione medesima, si è usufruito del bonus prima casa. Tanto più ciò vale se non si è goduto di tale agevolazione. 

L’affitto della casa ricevuta in donazione è compatibile anche con la condizione della residenza. Difatti, come anticipato, il proprietario che ha usufruito, all’atto della donazione, del bonus prima casa ha solo l’obbligo di fissare la residenza nello stesso Comune ove si trova l’immobile “agevolato” ma non anche allo stesso indirizzo. Egli, pertanto, ben potrebbe mantenere la propria residenza in un’altra via dello stesso territorio comunale ove abbia la disponibilità di una diversa abitazione. 

Gli è, però, precluso di mantenere la residenza nella casa data in affitto (leggi Si può affittare casa mantenendo la residenza?) o di fissarla in un Comune differente. 

Giovanni riceve una casa in donazione dalla madre. Poiché Giovanni non ha altre abitazioni, fissa la propria residenza all’interno dell’immobile in questione. Senonché, dopo un anno, decide di dare l’appartamento in affitto e di andare a vivere altrove. Lo può fare senza dover restituire allo Stato le agevolazioni fiscali ricevute all’atto della donazione solo a condizione che, nel cambiare la propria residenza, non si sposti dallo stesso Comune ove si trova la casa affittata. 

Qui sorge un altro interrogativo: per quanto tempo bisogna mantenere la residenza nello stesso Comune della casa ricevuta in donazione? Ecco cosa dice in merito la legge.

Leggi: Si può affittare la prima casa?

Per quanto tempo bisogna mantenere la residenza nello stesso Comune?

Come abbiamo visto, la normativa sul bonus prima casa stabilisce solo un termine di cinque anni prima dei quali il proprietario che ha usufruito delle agevolazioni fiscali non deve vendere l’immobile. Nulla, però, dice la legge in merito al requisito della residenza: per quanto tempo deve rimanere nello stesso Comune dell’immobile agevolato? Cosa succede ai benefici per la prima casa se si cambia residenza in un altro territorio? La legge in proposito non dice nulla. Si può, tuttavia, ritenere che il mantenimento della residenza nello stesso Comune dell’immobile agevolato debba permanere solo per i 18 mesi dal rogito entro cui sussiste l’obbligo di trasferimento della residenza stessa. L’Agenzia delle Entrate ha specificato che «nel caso di successivo cambio di residenza all’interno dello stesso Comune, non si determina la decadenza dai benefici».

Scaduto, dunque, il termine di 18 mesi, il proprietario potrebbe anche andare a risiedere altrove. Il che significa che potrà dare in affitto la casa ricevuta in donazione variando la residenza in un altro Comune. Invece, prima dei 18 mesi, può dare in affitto la casa mantenendo però la residenza nello stesso Comune dell’abitazione. 


Si può sempre affittare la casa ricevuta in donazione se, all’atto della donazione stessa, non si è goduto del bonus prima casa.

Se può invece affittare la casa ricevuta in donazione con il bonus prima casa se, nei primi 18 mesi dalla donazione, si sposta la residenza in un altro luogo dello stesso Comune ove si trova tale immobile.

Scaduti i 18 mesi è possibile risiedere anche in altri Comuni.


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