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Canna fumaria in condominio: regole

18 Marzo 2020
Canna fumaria in condominio: regole

Regole, distanze e autorizzazioni per l’installazione sulla facciata dell’edificio di una canna fumaria.

Si può installare una canna fumaria sulla facciata del palazzo se gli altri condomini non vogliono? Quale maggioranza è necessaria affinché l’assemblea approvi i lavori? Quali le norme sulle distanze e sul decoro architettonico da rispettare? 

La giurisprudenza ha più volte avuto a che fare con liti in materia di canna fumaria in condominio. Le svariate sentenze hanno così definito un decalogo delle regole da seguire, sia quando l’installazione della canna fumaria dipende dalla volontà del condominio che quando derivi dalle esigenze di un singolo condomino (ad esempio la pizzeria che si trova nei magazzini al piano terra e che ha necessità di portare oltre il tetto i fumi del forno).

Di tanto parleremo in questa guida dedicata appunto all’installazione della canna fumaria in condominio. Ma procediamo con ordine.

Un condomino può installare una canna fumaria sulla facciata del palazzo?

Ogni condomino può servirsi liberamente delle parti comuni dell’edificio, ivi compresa le facciate, se ciò è strumentale a un miglior godimento della proprietà individuale [1]. A tal fine non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea. Naturalmente le spese per i lavori da eseguire sono interamente a suo carico. Così una pizzeria ben può far installare una una canna fumaria che parta dal piano terra sino ad arrivare al tetto, per “sfiatare” i fumi prodotti dai propri impianti, senza bisogno di chiedere il permesso all’assemblea o all’amministratore.

L’articolo 1102 del codice civile stabilisce però dei limiti. È infatti possibile servirsi della cosa comune a condizione che:

  • non si alteri la destinazione d’uso del bene;
  • non si impedisca agli altri condomini di fare lo stesso uso del bene comune.

Esistono poi altri due importanti requisiti:

  • non bisogna alterare il decoro architettonico dell’edificio condominiale intesto come l’insieme delle linee e dei disegni originari dell’edificio;
  • non bisogna pregiudicare la stabilità e la sicurezza del palazzo.

L’opera deve infine essere eseguita secondo l’elaborato depositato al Comune per la comunicazione asseverata di inizio lavori e deve rispettare le condizioni indicate dal consulente tecnico d’ufficio.  

Di tutti questi requisiti il più problematico è sicuramente quello estetico. Difatti, non c’è dubbio che: 

  • la destinazione della facciata dell’edificio sia non solo quello di proteggere gli appartamenti dalle intemperie, ma anche di consentire su di esso l’installazione di grondaie, canalette, balconi, finestre e, quindi, anche canne fumarie;
  • l’installazione di una canna fumaria da parte di un condomino consente agli altri di sfruttare lo stesso condotto per i propri fumi o, comunque, di crearne un’altra (visto che lo spazio occupato è minimo);
  • è difficile che un’opera di tale leggerezza possa pregiudicare la stabilità dell’edificio. Quanto alla sicurezza, bisognerà verificare che il condotto non sia pericoloso per i condomini in termini sia di coibentazione (deve essere cioè tale da abbattere l’evacuazione di effluenti caldi) che di distanze rispetto agli appartamenti e il tetto (è necessario che i fumi siano convogliati lontano dalle finestre e dai balconi).

Resta dunque da valutare solo il rispetto del requisito estetico: la canna non deve violare il decoro architettonico alla luce però di quelle che erano le condizioni dell’edificio prima della sua realizzazione. Il che significa che un palazzo già deturpato da precedenti interventi consentirà di avviare dei lavori anche più “brutti” dal punto di vista estetico rispetto a un altro rimasto inalterato.

Secondo una recente sentenza del tribunale di Milano [1], il danno al decoro si determina non quando si mutano le originali linee architettoniche dell’edificio ma se la nuova opera ha un impatto negativo sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile; il che non si verifica se la leggerezza dei materiali, i sistemi di fissaggio e le superfici di aderenza l’estetica resta minimamente alterata. 

Se la canna fumaria rispetta tutte le condizioni appena viste, l’assemblea non ha facoltà di bloccare il progetto.

Il condomino potrebbe però richiedere l’installazione di un sistema antifurto qualora vi sia il rischio che dalla canna fumaria possano inerpicarsi dei ladri per entrare negli appartamenti.

Canna fumaria di proprietà del condominio 

L’installazione della canna fumaria però potrebbe anche dipendere dalla volontà del condomino ed essere quindi decisa dall’assemblea. In questo caso occorre una maggioranza della metà più uno degli intervenuti alla riunione di condominio e almeno la metà dei millesimi.

L’opera poi diventa di proprietà comune ossia di tutti i condomini. Il che implica anche che tutti saranno chiamati a contribuire alle relative spese di manutenzione e riparazione secondo i rispettivi millesimi di proprietà. 

Che fare se la canna fumaria crea fumi, odori e calore?

Se la canna fumaria installata da uno dei condomini dovesse provocare immissioni di fumo o calore superiore alla “normale tollerabilità” (così recita l’articolo 844 del codice civile) è possibile ricorrere al giudice e chiederne la rimozione. 

Installazione canna fumaria in condominio: ultime sentenze

Appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale: condizioni di legittimità

L’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale sostanzia una modifica della cosa comune conforme alla sua destinazione, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, ma a condizione che non impedisca l’uso paritario delle parti comuni, non provochi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile. Non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall’innovazione, abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma è sufficiente che vengano pregiudicate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.

Cassazione civile sez. II, 23/11/2018, n.30462

In tema di condominio, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino – pertanto – può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilita ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico.

Tribunale Arezzo, 07/03/2018, n.279

Esclusa la sanatoria per la nuova canna fumaria installata senza l’assenso di tutti i condomini

Ai sensi dell’art. 1120 c.c. sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. La nuova canna fumaria realizzata abusivamente da un ristorante rientra in queste ultime due ipotesi ed incide sugli interessi e diritti dei condomini circostanti (fumi ed odori molesti); pertnato, per ottenere la concessione in sanatoria è necessario l’assenso di tutti i condomini.

T.A.R. Bolzano, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 22/02/2018, n.62

Competenza del tribunale per le cause aventi ad oggetto l’illegittima realizzazione di una canna fumaria

La causa avente ad oggetto l’illegittima realizzazione, in violazione dell’art. 844 c.c., nonché di un divieto contenuto nel regolamento di condominio, di una canna fumaria rientra nella competenza del tribunale, giacché l’art. 7, comma 3, n. 3, c.p.c., nel devolvere alla competenza “ratione materiae” del giudice di pace le controversie relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in tema di immissioni, riguarda esclusivamente le cause in cui è demandato al giudice di valutare il superamento della soglia di normale tollerabilità, ex art. 844 c.p.c., ma non le domande volte a far valere (anche) il rispetto di una clausola del regolamento condominiale.

Cassazione civile sez. VI, 28/09/2017, n.22730

E’ illegittima l’opera costruita da un condomino sulle parti comuni senza il consenso degli altri partecipanti

La costruzione di un’opera da parte di un comproprietario su beni comuni non è disciplinata dalle norme sull’accessione, bensì da quelle sulla comunione, secondo le quali costituisce innovazione delle cosa comune una modificazione della forma o della sostanza del bene che abbia l’effetto di alterare la consistenza materiale o la destinazione originaria; ne consegue che, in mancanza del consenso degli altri partecipanti, l’opera è illegittima (fattispecie relativa alla rimozione di una canna fumaria in eternit).

Cassazione civile sez. II, 22/09/2017, n.22203

Non è necessario il consenso del condominio per installare l’obbligatoria canna fumaria sul muro comune

Non è necessario il consenso del condominio per installare l’obbligatoria canna fumaria (o sistema alternativo) sul muro comune nel rispetto delle norme interne ed europee sulle distanze per evitare immissioni nocive ai vicini.

T.A.R. Ancona, (Marche) sez. I, 01/08/2017, n.648

Installazione di una canna fumaria su una parte comune dell’edificio condominiale

L’installazione, ad opera di un singolo condòmino, di una canna fumaria su una parte comune dell’edificio condominiale è legittima laddove ciò avvenga nel rispetto dei limiti di cui al combinato disposto degli artt. 1102 e 1120 c.c., nonché di eventuali previsioni più restrittive poste da un regolamento di origine contrattuale.

Tribunale Milano sez. XIII, 08/05/2017, n.5088

Canna fumaria su palazzo di pregio

Deve essere rimossa la canna fumaria montata sul muro di confine di un palazzo di pregio, in quanto altera notevolmente l’estetica dell’edificio, impone una servitù di stillicidio di acque sporche dovute alla condensazione dei fumi e costituisce turbativa al godimento della luce.

Cassazione civile sez. II, 24/08/2015, n.17072

 


note

[1] Trib. Milano sent. n. 589/2020.


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