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Rifacimento balconi: manutenzione ordinaria o straordinaria

22 Marzo 2020
Rifacimento balconi: manutenzione ordinaria o straordinaria

È il singolo condomino che paga le spese per il rifacimento del balcone aggettante.

Quando c’è da eseguire il rifacimento dei balconi, la manutenzione ordinaria o straordinaria, in condominio si inizia puntualmente a litigare. Perciò è sempre bene ricordare a chi spetta la titolarità dei balconi e dei terrazzi, come si dividono le relative spese e chi vi deve partecipare.

Il Codice civile, che disciplina così puntualmente la proprietà e il condominio, si è però dimenticato di fornire una soluzione a tali problemi. A colmare la lacuna ci ha pensato la giurisprudenza: a più riprese, la Cassazione e gli altri tribunali di primo e secondo grado hanno risposto alle domande in materia di rifacimento balconi, manutenzione ordinaria e straordinaria. 

In questo articolo, traendo spunto da una recente pronuncia del tribunale di Salerno [1], ripasseremo la materia in modo semplice e schematico in modo da sapere come comportarsi nel caso in cui l’amministratore dovesse bussare alla porta per chiedere dei soldi non dovuti. Ma procediamo con ordine. 

A chi appartiene il balcone?

Esistono due tipi di balconi: quelli aggettanti e quelli incassati.

I balconi aggettanti sono quelli sospesi in aria, che sporgono al di là della facciata dell’edificio. Poiché costituiscono un prolungamento dell’appartamento, sono di proprietà del relativo titolare, ossia il condomino, che vi può fare ciò che vuole pur nel rispetto delle regole condominiali. Non potrebbe, ad esempio, chiuderli con tre vetrate, costituendo una veranda, se prima non chiede il permesso di costruire al Comune e non rispetta il decoro architettonico dell’edificio. In più, la veranda non deve costituire un pericolo per la stabilità del palazzo. In caso contrario, il condominio può chiederne lo smantellamento. 

Il condominio, quindi, non ha alcun diritto o potere sui balconi aggettanti.

Ci sono poi i balconi incassati che, invece, sono quelli protetti, per tre lati, dai muri del palazzo condominiale che, come noto, appartengono a tutti e, quindi, al condominio. 

La proprietà dei balconi determina anche un diverso regime di partecipazione alle relative spese di rifacimento e manutenzione.

Il condominio può chiedermi di partecipare alle spese di rifacimento dei balconi aggettanti?

Il rifacimento dei balconi aggettanti deve essere pagato solo dal proprietario dell’appartamento che accede al balcone stesso. Questi non può detrarre la spesa sostenuta dalla sua quota condominiale, né può imporre che la spesa sia distribuita tra tutti gli altri condomini. 

Per quanto riguarda gli elementi estetici dei balconi, come frontalini, ringhiere di pregio, mattonelle decorative, fioriere in mattoni, il discorso è diverso. Questi accessori, infatti, servono a conferire valore e gradevolezza all’edificio intero. Quindi, sono di proprietà del condominio. Con la conseguenza che la relativa spesa di rifacimento solo di tali sezioni va ripartita tra tutti i condomini, anche tra quelli che non sono interessati ai lavori o che, addirittura, non hanno un balcone. La ragione è semplice: un palazzo in buone condizioni estetiche conferisce maggior valore ai singoli appartamenti che, quindi, si avvantaggiano indirettamente delle opere di ristrutturazione sulla facciata. 

Se, pertanto, l’assemblea di condominio decide di dividere tra tutti i condomini le spese di rifacimento, manutenzione ordinaria o straordinaria dei balconi, la delibera è nulla. La nullità comporta che questa può essere contestata anche oltre i consueti 30 giorni dall’approvazione della stessa. Quindi, in termini pratici, ciò significa che se anche il condomino non impugna la votazione dell’assemblea che ha deciso su una materia – i balconi – sottratta alla sua competenza, questi può ugualmente opporsi al decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio anche in un momento successivo. Non c’è, quindi, alcuna decadenza. 

Ciò non succede per gli altri vizi delle assemblee condominiali che, se non contestati tempestivamente (come detto, entro 30 giorni dalla votazione) non possono più essere messi in discussione dinanzi al giudice. Leggi l’approfondimento Impugnazione assemblea condominiale: termini.

Il balcone aggettante è di proprietà del condominio? 

Come detto, il balcone che sporge dalla facciata dell’edificio non può essere considerato di proprietà comune perché non svolge alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio: costituisce, invece, il prolungamento dell’unità immobiliare di titolarità esclusiva; devono viceversa essere considerate parti comuni del fabbricato i rivestimenti del parapetto e della soletta, oltre che gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore laddove si inseriscono nel prospetto dell’edificio contribuendo a migliorarne l’estetica. Insomma: la spesa per il rifacimento è a carico del singolo condomino tranne che per il rivestimento che ha una funzione ornamentale.

Ripartizione spese balconi incassati

Le regole sui balconi incassati sono diverse. La spesa, in generale, va ripartita tra tutti i condomini per millesimi. 

Il pavimento è a carico del proprietario del balcone. Stesso discorso per il parapetto e la ringhiera salvo che abbiano valore decorativo, nel qual caso la spesa va divisa per millesimi.

Il soffitto è a carico del proprietario che dal soffitto riceve copertura, quindi quello del piano di sotto. 

Approfondimenti

Per maggiori informazioni, leggi:


note

[1] Trib. Salerno, sent. n. 923/20.


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