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Parcheggio in condominio: spetta a chi ha il box?

22 Marzo 2020
Parcheggio in condominio: spetta a chi ha il box?

Si può impedire a chi ha il garage privato di lasciare l’auto nel cortile all’aperto, impedendo agli altri di parcheggiare?

Nel tuo palazzo solo alcuni condomini posseggono un box privato all’interno dei garage; ciò nonostante – per pigrizia o egoismo – occupano spesso i posti scoperti nel cortile che già sono insufficienti per gli altri condomini. Questi ultimi vorrebbero quindi imporre, a chi ha il posto auto coperto, di non parcheggiare all’esterno. È possibile? Il parcheggio in condominio spetta a chi ha il box? Vediamo cosa dice la legge in proposito.

Chi può usare il cortile condominiale?

Il cortile condominiale è un’area comune: appartiene cioè a tutti i condomini [1] salvo che un atto di proprietà stabilisca diversamente. Da ciò deriva che l’uso del cortile è aperto a chiunque [2]: non è possibile fissare restrizioni se non con il consenso degli stessi interessati, ossia con l’unanimità.

Ecco quindi il primo passaggio fondamentale prima di giungere al nocciolo della questione e spiegare se il parcheggio in condominio spetta a chi ha il box: solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità potrebbe limitare, ad uno o più condomini, l’uso degli spazi aperti di proprietà del condominio.

Tutti i proprietari di appartamenti o anche solo di garage possono usare il cortile a condizione che:

  • non ne alterino la destinazione: ossia non lo utilizzino per scopi diversi rispetto a quelli per cui è preposto;
  • non impediscano agli altri condomini di fare altrettanto.

È però proprio su quest’ultimo punto che si soffermano le riflessioni quando il parcheggio all’aperto è insufficiente a ospitare le auto di tutti i condomini: chi già ha un posto auto privato compie un abuso nel lasciare l’auto nell’area comune – e così occupando il posteggio di altri – quando ben potrebbe sistemare il proprio veicolo al coperto? Questo aspetto merita una più attenta riflessione.

Si può impedire a chi ha un posto auto di parcheggiare nel cortile?

Il fatto di disporre di una proprietà privata – quale è il garage – non può costituire un limite alle norme sulla proprietà degli spazi condominiali per i quali vigono le regole sull’uso comune appena viste. Quindi, chi ha un garage ha il diritto di usare anche il cortile senza alcuna restrizione, al pari di tutti gli altri condomini.

In caso di posti auto insufficienti, l’assemblea potrà deliberare l’uso rotatorio degli stessi. In buona sostanza, per garantire un uso equo degli spazi all’aperto, l’assemblea può optare per una di queste due soluzioni:

  • adottare una delibera all’unanimità in cui si vieti ai condomini possessori di garage di lasciare l’auto nel cortile comune. Alla votazione dovranno, ovviamente, partecipare anche i diretti interessati;
  • adottare una delibera, a maggioranza dei partecipanti con almeno la metà dei milesimi, con cui stabilire un uso turnario del cortile. Finché ciò non avviene, vale il principio secondo cui “chi prima arriva meglio alloggia”. Ciascun condomino, però, può fare ricorso al giudice affinché il tribunale condanni il condominio a dettare un criterio rotatorio nella gestione degli spazi destinati a parcheggio in modo che tutti ne usufruiscano.

Chi ha un appartamento più grande ha diritto a due posti auto?

Il condomino proprietario di due appartamenti, distinti come due singole unità catastali, ha diritto a due posti auto (e non solo ad uno). 

Non rilevano, invece, i millesimi di proprietà posto che – come detto sopra – ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, indipendentemente dai millesimi posseduti. Dunque, chi ha un appartamento più grande degli altri non ha, per ciò solo, diritto a un parcheggio all’aperto più grande o a due posti auto.

La misura di utilizzazione della cosa comune non è infatti in rapporto alla maggior quota o alla minore proprietà di ciascun condomino. 

Il principio è stato sancito dalla Cassazione [3] secondo cui «il regolamento assembleare di condominio può legittimamente distribuire i posti auto ricavati nel cortile condominiale attribuendone uno per ciascuna unità immobiliare, indipendentemente dal valore proporzionale di ciascuna».

Approfondimenti

Per maggiori informazioni, leggi:


note

[1] Così prevede l’art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 820/2014.


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