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Non uso ascensore e scale: devo pagare lo stesso le spese?

22 Marzo 2020
Non uso ascensore e scale: devo pagare lo stesso le spese?

Ripartizione spese condominiali: per gli impianti che servono tutti i condomini, anche solo in modo potenziale, la divisione va fatta per millesimi.

Abiti al primo piano, sei una persona giovane e sportiva, ragion per cui, anche se hai le buste della spesa o le valigie, fai sempre le scale a piedi. Non hai peraltro garage e non devi scendere negli scantinati del palazzo. Perché allora l’amministratore ti fa pagare le spese condominiali per l’ascensore? 

C’è un altro condomino che vive la stessa condizione: possiede solo un magazzino al piano terra, di fronte la strada, all’interno del quale ha una attività commerciale accessibile da una saracinesca esterna. Anche lui si chiede come te, anzi più di te: «Visto che non uso ascensore e scale, devo pagare lo stesso le spese?». 

Cerchiamo di fare il punto della situazione e di comprendere come funziona la ripartizione delle quote condominiali ordinarie.

Chi non usa l’ascensore o le scale ne è proprietario?

Ai sensi dell’articolo 1117 codice civile, l’ascensore e le scale sono di proprietà di tutti i condomini, sia di quelli che li usano che di quelli che non lo fanno. Si tratta di beni di «proprietà comune» ossia che spettano ai singoli condomini in proporzione ai rispettivi millesimi. 

L’impiego individuale di tali beni può avvenire solo a patto di non mutarne la distinzione e di non impedire agli altri condomini di farne pari uso.  

Chi deve partecipare alle spese di ascensore e scale?

Dalla proprietà dell’ascensore e delle scale deriva anche il regime di partecipazione alle relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. La legge stabilisce che tutti i proprietari, infatti, devono partecipare a tali esborsi secondo le tabelle millesimali allegate al regolamento, a prescindere dal fatto che decidano o meno di utilizzare detti impianti.

Ciò che conta, infatti, non è l’uso effettivo del bene comune, ma quello potenziale. In buona sostanza, anche chi abita al primo piano ma non utilizza l’ascensore perché fa le scale a piedi, ma ciò nonostante può ipoteticamente farne uso, deve partecipare alle spese. Del resto, nulla toglie che un domani, invece, potrebbe cambiare idea oppure che eventuali ospiti diretti nella sua abitazione possano usare l’ascensore. Così, allo stesso modo, egli potrebbe scegliere di usare l’ascensore per recarsi sulla terrazza o sul tetto, in quanto parte comune, o ai garage accessibili a tutti. 

Proprietari di negozi: devono partecipare alle spese di scale e ascensore?

Se il regolamento di condominio – approvato all’unanimità non dispone diversamente – anche chi è proprietario di un locale al piano terra, dotato di un proprio accesso autonomo, è tenuto a contribuire alle spese dell’ascensore e delle scale in quanto i medesimi impianti gli consentono l’accesso presso le parti comuni dell’edificio (soffitta, tetto, lastrico solare, terrazza, cantine, ecc.). È irrilevante il fatto che tale soggetto non acceda mai a tali luoghi. Ciò che, invece, rileva è già il semplice uso potenziale e l’irrinunciabilità alla proprietà comune dell’impianto.

Come non pagare spese di ascensore e scale?

La regola generale in materia di condominio vuole che tutte le spese siano ripartite secondo millesimi di proprietà quando i beni e i servizi sono comuni.

Con due deroghe:

  • nell’ipotesi di servizi che servono in misura diversa i condomini, è possibile stabilire delle quote di partecipazione differente. Pertanto, chi abita all’ultimo piano e consuma più energia di ascensore, si vedrà addebitare una quota millesimale maggiore rispetto a chi abita al primo piano; in una sola parola, pagherà di più anche se ha un appartamento più piccolo;
  • nell’ipotesi di servizi che servono solo alcuni condomini e non altri, è possibile escludere questi ultimi dalla partecipazione alle spese. Si pensi a un palazzo con due scale e autonomi ascensori: chi abita in una scala parteciperà alle spese solo del proprio ascensore e non a quelle dell’altro. Allo stesso modo, nel caso di ascensore che serva solo alcuni appartamenti, chi non ne può fruire non dovrà pagare i relativi costi.

C’è, però, la possibilità di modificare tali norme ed esonerare uno o più condomini dal partecipare alle spese per l’ascensore e le scale: adottare un’apposita delibera all’unanimità, ossia con il consenso di tutti i condomini. In alternativa, è ben possibile che il regolamento condominiale stabilisca un’esenzione dalla suddetta contribuzione ma, anche in questo caso, deve trattarsi di un regolamento adottato con il consenso di tutti i proprietari. Ed allora potrebbe trattarsi di:

  • un regolamento deliberato in assemblea con la partecipazione e il consenso di tutti i condomini;
  • un regolamento allegato agli atti di acquisto della proprietà e accettato da tutti al momento della firma del rogito.

Divisione spese manutenzione scale e ascensore 

Se non vi sono deroghe, quindi, contenute nel regolamento condominiale, tutti i condomini devono partecipare, secondo millesimi, alle spese di manutenzione o sostituzione delle scale e ascensore. Ma secondo quali proporzioni? Sul punto, l’articolo 1124 codice civile contiene tutte le regole. La norma si riferisce solo alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale e, in mancanza di diversa previsione contenuta nel regolamento condominiale, può essere applicabile per analogia alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell’impianto, proporzionale all’altezza dei piani).

La disposizione, in particolare, divide la spesa in due metà:

  • alla ripartizione della prima metà si provvede in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano che delle scale si servono;
  • alla ripartizione della seconda metà si provvede in misura proporzionale all’altezza di ciascuno degli stessi piani dal suolo.


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