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Amministratore di condominio in prorogatio: va pagato?

25 Marzo 2020
Amministratore di condominio in prorogatio: va pagato?

Mancata riconferma dell’amministratore che prosegue il mandato fino alla sostituzione e diritto al compenso professionale. 

Di recente, si è riunita l’assemblea del tuo condominio per la sostituzione dell’attuale amministratore. Tuttavia, non si è formato il quorum deliberativo per la nomina di quello nuovo. Così l’amministratore uscente ha riportato questa frase a verbale: «L’amministratore in carica prosegue in regime di prorogatio imperii». Successivamente, lo stesso professionista ha riportato, nel rendiconto preventivo, il suo normale compenso per lo svolgimento dell’attività ordinaria, così come pattuito nell’originario mandato. Ti chiedi se questo comportamento sia legittimo o meno. L’amministratore di condominio in prorogatio va pagato? Ha diritto al compenso? Come funziona la sua l’attività? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Quanto dura in carica l’amministratore di condominio?

L’amministratore resta in carica un anno. Tuttavia, al termine del primo anno, l’incarico si rinnova automaticamente di un altro anno (è dubbio se ciò avvenga in automatico o con una apposita delibera dell’assemblea). In ogni caso, l’assemblea può revocarlo al termine del primo anno con le stesse maggioranze necessarie per la nomina.

L’assemblea che revoca l’amministratore al termine dell’anno, o ne accetta le dimissioni, deve nominare un nuovo amministratore in sua sostituzione.

L’assemblea può revocare l’amministratore anche prima della scadenza. Lo può fare per qualsiasi ragione. Se alla base di tale scelta non c’è una «giusta causa», allora l’amministratore può rivendicare i compensi che gli sarebbero stati dovuti fino alla fine dell’incarico. Viceversa, se la revoca è dettata da gravi inadempienze del professionista, quest’ultimo non può chiedere alcun risarcimento.  

Cos’è la prorogatio imperii dell’amministratore di condominio? 

L’amministratore di condominio, benché l’incarico sia venuto meno per scadenza del termine, deve continuare a svolgere le proprie funzioni ordinarie fino alla sua materiale sostituzione, ossia fino a quando l’assemblea non avrà nominato un nuovo amministratore. È questa la cosiddetta prorogatio imperii (anche detta perpetuatio imperii»). 

I poteri dell’uscente si estendono per un periodo di tempo indeterminato fino al momento della effettiva sostituzione e, con riferimento all’incarico di amministratore, l’uscente cessato dalla carica è tenuto agli atti urgenti senza diritto al compenso.

Lo scopo di tale dovere è quello di evitare pregiudizi agli interessi comuni dei condomini che, senza un amministratore, non saprebbero come gestire le forniture, pagare le utenze, riscuotere i contributi, pagare i creditori, provvedere alle riparazioni necessarie al godimento dei servizi e aree condominiali.

L’incarico dell’amministratore si rinnova per un’altra annualità nei casi in cui non si raggiunga il quorum deliberativo richiesto per la nomina del suo sostituto. Quando, invece, l’assemblea delibera la cessazione dell’incarico, ma non trova un accordo sul sostituto si verifica allora la prorogatio.

Cosa può fare l’amministratore in prorogatio imperii?

L’amministratore in prorogatio imperii è tenuto solo a gestire l’amministrazione ordinaria del condominio e non quella straordinaria. Tanto per fare qualche esempio, egli deve erogare le spese necessarie per la manutenzione indispensabile e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali [1], conservando peraltro il potere di chiedere ai condomini il pagamento dei necessari contributi [2] o di nominare un avvocato che tuteli gli interessi del condominio (si pensi alla riscossione delle quote non versate dai morosi). Lo stabilisce l’articolo 1129 cod. civ.

L’assemblea di condominio può, però, esonerare l’amministratore dalla prorogatio imperii, magari attribuendo le sue funzioni a uno dei condomini o a tutti quanti [3].

Amministratore di condominio in prorogatio: ha diritto al compenso?

Occupiamoci ora del diritto al compenso dell’amministratore in prorogatio imperii. Secondo la giurisprudenza, una volta cessato l’incarico, l’amministratore non può chiedere di essere pagato: non può cioè rivendicare alcun compenso per le opere prestate durante il periodo “transitorio” che va dalla scadenza del suo mandato alla sua materiale sostituzione. 

Dunque, la prorogatio o perpetuatio imperii non dà diritto ad alcun compenso. 

L’amministratore cessato ha, però, la facoltà di chiedere ai condomini il rimborso delle spese anticipate in tale frangente in favore del condominio [4].

Cosa può fare l’amministratore in prorogatio imperii?

Se è vero che l’amministratore in prorogatio non ha diritto al compenso, si potrebbe verificare una situazione in cui l’assemblea, strumentalmente, non provveda alla nomina di un sostituto proprio per approfittare della gratuità dell’attività del professionista uscente. Per evitare ciò, la legge consente tanto all’amministratore, quanto a qualsiasi altro condomino, il potere di ricorrere al giudice per la nomina di un nuovo amministratore. 

A proporre il ricorso sarebbe lo stesso amministratore uscente che non intenda prestare la propria opera gratuitamente, sebbene per i soli atti urgenti, fino a quando in assemblea non si formi la maggioranza richiesta dalla legge.


note

[1] Cass. 25 marzo 1993 n. 3588

[2] Cass. 12 novembre 1968 n. 3727.

[3] Cass. 17 maggio 2018 n. 12120.

[4] Trib. Torino 29 gennaio 2016 n. 544.


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3 Commenti

  1. se l’amministratore è inadempiente ai suoi obblighi il condominio può rifiutarsi di pagarne il compenso?

    1. Il tribunale di Milano ha stabilito che, se l’amministratore è inadempiente ai suoi obblighi di mandatario (tra cui, nel caso di specie, la tenuta regolare e diligente della contabilità per non avere, ad esempio, redatto i rendiconti con l’indicazione esatta delle entrate e delle uscite, oltre a non aver fornito le relative pezze giustificative), il condominio può rifiutarsi di pagarne il compenso. Nel caso di specie, l’amministratore, vantando un proprio credito nei confronti del condominio per il quale affermava di avere anticipato di tasca propria delle spese nonché di essere creditore per compensi professionali, aveva prodotto in giudizio unicamente i rendiconti, i riparti nonché dei generici bilanci di verifica; questa documentazione è stata ritenuta del tutto insufficiente perchè, in mancanza delle cosiddette “pezze giustificative” e della documentazione inerente i movimenti di cassa (entrate ed uscite), con le relative imputazioni, non è possibile alcuna verifica circa la correttezza contabile dei rendiconti.Altro caso in cui non si deve pagare l’amministratore di condominio è quando il mandato è scaduto e lui esercita le funzioni ad interim. La Legge 220/12, entrata in vigore dal 18 giugno 2013, ha stabilito che l’esercizio dei poteri dell’amministratore condominiale, scaduto il mandato , è limitato ai soli casi urgenti senza diritto ad alcun corrispettivo. La Legge 220/12, entrata in vigore dal 18 giugno 2013, ha stabilito che l’esercizio dei poteri dell’amministratore condominiale, scaduto il mandato , è limitato ai soli casi urgenti senza diritto ad alcun corrispettivo. Sulla base di ciò, il Tribunale di Roma (sentenza n°18028 del 2019) ha stabilito che, scaduto il mandato, l’amministratore non ha diritto a ricevere il compenso per l’attività prestata fino al giorno della sua materiale sostituzione.

    2. La pronuncia del tribunale meneghino affronta il tema della tenuta della contabilità da parte dell’amministratore. Seppure questa non debba essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere comprensibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova – attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entità e causale degli esborsi fatti – di tutti gli elementi che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione. L’amministratore che vanti un credito nei confronti del condominio deve per forza presentare all’assemblea il rendiconto della propria gestione, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. Senza tale prova non solo non gli spetta il rimborso, ma evidenziandosi una sua inadempienza nella gestione dei documenti contabili, addirittura, rischia la revoca senza compenso.

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