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Affitto prima casa e cambio residenza

25 Marzo 2020
Affitto prima casa e cambio residenza

Per il bonus è richiesta la residenza nello stesso Comune e non necessariamente nell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali.

Non più di due anni fa, hai acquistato un appartamento che, per te, rappresenta la prima casa. Così, al momento del rogito, hai potuto usufruire delle agevolazioni fiscali con un notevole sconto sulle tasse da versare all’erario. Nel tempo, però, l’immobile è divenuto insufficiente a soddisfare le tue esigenze ed ora è definitivamente troppo piccolo per continuare a viverci. Hai così deciso di andare via e di darlo in affitto, trovando per te e per la tua famiglia una diversa soluzione. 

Ti chiedi, a questo punto, cosa prevede la legge in tema di affitto prima casa e cambio residenza. Le domande che ti poni sono svariate: si può dare la prima casa in affitto? Dopo quanto tempo si può cambiare la residenza che, in un momento precedente, era stata fissata nella prima casa? Cosa si rischia se si sbaglia? Cerchiamo di fare il punto della situazione. Ecco tutto ciò che c’è da sapere su questo delicato e comunque diffuso problema.

Bonus prima casa: cos’è e come funziona

Il cosiddetto bonus prima casa non è altro che uno sconto sulle imposte che lo Stato riconosce a chi compra un’immobile destinato a civile abitazione. Tale immobile non deve essere necessariamente il primo acquisto nella vita del contribuente (potendo anche trattarsi del secondo, il terzo, ecc.). Devono tuttavia sussistere alcune condizioni:

  • all’atto del rogito, il contribuente non deve essere proprietario – neanche per una semplice quota – di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova quello da acquistare. Quindi è possibile possedere magazzini, uffici, terreni, ma non abitazioni;
  • il contribuente non deve essere proprietario – neanche per una semplice quota – di altre abitazioni, ovunque situate in Italia, acquistate in precedenza con il bonus prima casa. In ipotesi contraria, c’è tempo fino a un anno dal nuovo acquisto per disfarsi del precedente immobile (vendendolo o donandolo);
  • il contribuente deve fissare la propria residenza all’interno del Comune ove si trova il nuovo immobile acquistato. Ha tempo per farlo fino a 18 mesi dalla data del rogito. La norma impone la residenza non necessariamente all’indirizzo dell’abitazione agevolata: l’importante è che si trovi nello stesso territorio comunale;
  • l’abitazione acquistata non deve essere di lusso (ossia accatastato nelle categorie A/8 e A/9);
  • il contribuente non deve cedere il nuovo immobile acquistato per almeno 5 anni, a meno che non ne acquisti – entro 1 anno – un altro che risponda alle stesse condizioni appena viste. È tuttavia consentito acquistare con il bonus prima casa una seconda abitazione, senza vendere la vecchia, a condizione che quest’ultima sia divenuta inutilizzabile (ad esempio, se inagibile o troppo piccola per le accresciute esigenze familiari o da ristrutturare per causa di un terremoto, ecc.).

Vediamo ora in cosa consiste il bonus prima casa. Abbiamo detto che si tratta di uno sconto sulle tasse. In particolare:

  • se si acquista da un privato, l’imposta di registro, che di norma è al 9%, viene fissata al 2% del valore catastale dell’immobile. In più, le imposte ipotecarie e catastali, anziché essere calcolate in misura percentuale, sono di 50 euro l’una;
  • se si acquista da una ditta, l’Iva, che di norma è al 10% (22% per gli immobili di lusso) scende al 4%. In più le imposte di registro, ipotecarie e catastali, anziché essere calcolate in misura percentuale, sono di 200 euro l’una.

Si può dare la prima casa in affitto?

Come abbiamo visto sopra, è possibile usufruire del bonus prima casa solo se si sposta la propria residenza (entro 18 mesi dal rogito) nel Comune ove l’immobile è situato, non però necessariamente all’indirizzo di quest’ultimo. Il che significa che si può acquistare una prima casa e darla subito in affitto. Ma solo a condizione che si vada a dimorare in una abitazione situata nello stesso Comune (ove appunto va fissata la propria residenza). Questa seconda dimora può essere anche un appartamento in affitto o anche di proprietà (in questo secondo caso, però, non sarà possibile avvantaggiarsi del bonus prima casa per il relativo acquisto).

Dopo quanto tempo si può cambiare la residenza?

Potrebbe sorgere la necessità di dare la prima casa in affitto e di dover andare ad abitare in un Comune diverso ove questa si trova. Come precisato nel precedente paragrafo, non si può agire in tal modo all’atto dell’acquisto dell’abitazione agevolata atteso che la residenza del contribuente deve per forza trovarsi nello stesso Comune di quest’ultima. Ma è possibile farlo in un successivo momento. Difatti, la legge impone il requisito della residenza solo all’acquisto della nuova abitazione, ma non per sempre. Di qui è naturale chiedersi: dopo quanto tempo si può cambiare la residenza da quando si è acquistata la prima casa?

La legge non lo specifica ma, secondo l’interpretazione corrente, sposata anche dall’Agenzia delle Entrate, la residenza nel Comune dell’immobile agevolato deve restarvi per almeno 18 mesi dal rogito (lo stesso termine cioè entro cui il contribuente è chiamato a ottemperare alla condizione imposta dalla legge).

Scaduti i 18 mesi dall’atto di acquisto si potrà spostare la propria residenza in un altro Comune dando la prima casa in affitto. 

Chi è in affitto può comprare con il bonus prima casa?

Vediamo ora l’ipotesi inversa: una persona che conduce un appartamento in locazione può acquistarne uno nuovo usufruendo del bonus prima casa? La risposta al quesito è affermativa.

L’immobile in locazione non preclude infatti l’acquisto con le agevolazioni fiscali prima casa di un altro immobile, seppur sito nello stesso Comune. L’inquilino, infatti, è titolare solo di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale (quale è quello di proprietà, usufrutto e abitazione).

Approfondimenti

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