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Ripartizione spese balcone ultimo piano

25 Marzo 2020
Ripartizione spese balcone ultimo piano

Lavori di rifacimento, per infiltrazioni di acqua, del balcone/terrazzino di copertura dell’edificio condominiale: chi deve partecipare alla spesa e secondo quali percentuali?

Tetto, lastrico solare e terrazza condominiale sono spesso oggetto di interventi di manutenzione straordinaria, il più delle volte dovuti alla necessità di impedire infiltrazioni di acqua nei piani inferiori. La periodica coibentazione o l’isolamento delle aree scoperte implica costi che l’assemblea deve saper dividere tra i condomini applicando le giuste norme del Codice civile, a pena di nullità della delibera. 

A riguardo la ripartizione spese balcone ultimo piano presenta regole diverse a seconda che quest’area sia di proprietà o in uso ad un solo condomino o sia invece del condominio.

Cerchiamo di fare il punto della situazione e di verificare cosa dice la legge in proposito.

Verifica causa infiltrazioni

La prima cosa da fare quando ci sono infiltrazioni di acqua è verificare l’effettiva causa di queste, onde poi individuare il soggetto tenuto al risarcimento dei danni. Se le infiltrazioni provengono da una porzione condominiale, responsabile sarà il condominio. Viceversa, se la causa proviene da un appartamento di proprietà esclusiva sarà il proprietario della stesso a dover rispondere dei danni prodotti dalla tubatura o da qualsiasi altra fonte. 

Una volta individuato il guasto nella copertura dell’edificio e deliberato in assemblea di procedere alla sua manutenzione, è bene verificare in base a quali criteri procedere alla ripartizione spese balcone ultimo piano. 

Balcone/terrazza ultimo piano: regole generali

C’è chi lo chiama balcone, ma in realtà il termine corretto per definire l’area piana posta in sommità dell’edificio, in sostituzione del tetto, è lastrico solare. Se il lastrico è però munito di un parapetto, in modo che vi si possa affacciare e sporgere, si parla allora di terrazza condominiale.

Di norma il lastrico solare e la terrazza/balcone sono di proprietà del condominio, quindi di tutti i condomini. Con la conseguenza che ciascun proprietario vi può accedere liberamente, ha diritto a una copia delle chiavi e farne l’uso che vuole. Uso che però deve rispettare i seguenti limiti:

  • non può mutare la destinazione dell’area. Ad esempio non si può trasformare il lastrico in una palestra personale o in un’area per festini;
  • non può impedire agli altri condomini di fare anche loro lo stesso uso dell’area in questione.

Ben potrebbe succedere però che il lastrico solare o il balcone/terrazza condominiale siano di proprietà di un solo condomino o in uso esclusivo a quest’ultimo. In tal modo, gli altri condomini non potranno accedervi e solo l’amministratore potrà eventualmente chiedere la verifica qualora si presentino necessità come infiltrazioni d’acqua. 

La diversa proprietà/uso del piano di copertura determina anche un diverso regime di ripartizione delle spese di rifacimento secondo quanto meglio illustreremo nel successivo paragrafo.

Come si dividono le spese per la manutenzione balcone ultimo piano?

Come detto dobbiamo distinguere l’ipotesi della proprietà condominiale dell’area da quelle in cui la stessa sia in uso esclusivo a uno o più specifici condomini. 

Balcone/terrazzo in uso esclusivo

A norma dell’articolo 1126 Codice civile, in caso di lastrico solare/terrazza in uso esclusivo a un solo condomino, e quindi non condominiali, le spese delle riparazioni o ricostruzioni sono ripartite nel seguente modo:

  • un terzo va a carico di chi ha l’uso esclusivo dei lastrici solari o di una parte di essi;
  • due terzi vanno a carico di tutti i condomini o della parte dell’edificio a cui il lastrico solare serve da copertura, in base ai millesimali di proprietà. 

Va da sé che i proprietari delle unità, coperte dal lastrico, sono tenuti a contribuire alle spese solo in proporzione della superficie coperta.

Tuttavia qualora i danni siano ascrivibili esclusivamente all’omessa manutenzione del lastrico da parte del proprietario sarà solo quest’ultimo a dover provvedere alla spesa.

Se vi sono alcune unità immobiliari ai piani inferiori rispetto al lastrico che si trovano al di fuori della proiezione verticale del lastrico stesso, e quindi da esso non coperti, tali condomini non sono tenuti al pagamento delle spese. Infatti la giurisprudenza ha recentemente chiarito che «in tema di condominio negli edifici, i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura». E ciò perché la partecipazione a tali spese avviene in ragione dell’utilità che l’appartamento riceve dalla copertura, che lo protegge dagli agenti atmosferici [1]. 

Balcone/terrazzo condominiale 

Al contrario, nel caso di lastrico solare/terrazza condominiale l’intera spesa viene ripartita tra tutti i condomini coperti da tale piano secondo i rispettivi millesimi di proprietà. 

Anche le spese afferenti alla direzione dei lavori e all’eventuale compenso straordinario all’amministratore – ove previsto specificamente da una delibera assembleare – devono ripartirsi secondo le medesime proporzioni.

La manutenzione del tetto – e così anche il lastrico solare e il balcone/terrazza – deve essere posta a spese di tutti i condomini o quantomeno dei condomini coperti dallo stesso.

Diritto al rimborso delle spese sostenute da uno dei condomini

Potrebbe verificarsi che uno dei condomini proceda, a proprie spese, alle riparazioni del lastrico solare senza alcuna autorizzazione dell’assemblea. In tali ipotesi corre in soccorso l’articolo 1134 del Codice civile in forza del quale il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.


note

[1] Cass. sent. n. 11484/2017; Trib. Salerno sent. n. 1094/2019.


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