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Posso comprare la casa all’asta di mio padre?

29 Marzo 2020
Posso comprare la casa all’asta di mio padre?

Esecuzione immobiliare: un familiare può partecipare all’aggiudicazione?

Mettere all’asta una casa non significa sempre perderla. Anzi, sono assai frequenti i casi di procedure espropriative che si chiudono perché, nel frattempo, le parti raggiungono un accordo o perché l’immobile non si vende. Peraltro, una recente riforma ha accordato al giudice il potere di estinguere il pignoramento immobiliare quando il prezzo d’asta scende di gran lunga al di sotto del credito fatto valere (ne avevamo già parlato in Come bloccare un pignoramento immobiliare).

Ciò che però si dimentica – almeno in prima battuta quando si è ancora intontiti dalla notifica dell’ufficiale giudiziario – è che l’esecuzione forzata ha tempi biblici. Tra perizie, depositi di documentazione, fissazione di aste, rinvii vari e rimodulazione del prezzo di vendita, il debitore ha tutto il tempo necessario a mettere da parte una cifra sufficiente a ricomprare il proprio stesso immobile. Se non fosse che la legge non lo consente. Il proprietario espropriato non può cioè presentare delle offerte di aggiudicazione. Sarebbe troppo facile, così, eludere le aspettative dei creditori pagando solo una parte del debito.  

Fatta la legge, trovato l’inganno: siccome l’Italia è fatta di prestanomi, ecco che arriva puntualmente in soccorso qualche familiare che si fa carico di riacquistare il bene pignorato. Il figlio ad esempio. Di qui, l’interrogativo che spesso ci si pone: posso comprare la casa all’asta di mio padre? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Chi può avanzare offerte di acquisto alle aste?

L’art. 571 cod. proc. civ. stabilisce che qualsiasi persona, tranne il debitore, può presentare offerte di acquisto dell’immobile pignorato. Naturalmente, il divieto per il debitore vale anche quando l’offerta viene presentata per “interposta persona” ossia tramite un prestanome. 

Sandro subisce il pignoramento della casa. Prima che qualche offerente se l’aggiudichi all’asta, Sandro incarica un amico di partecipare alla procedura con del denaro che lo stesso Sandro gli fornisce sottobanco. All’esito dell’aggiudicazione, l’amico dovrà poi intestare l’immobile a Sandro, tenendo per sé un compenso. Un patto del genere sarebbe nullo, così come nulla sarebbe la sorte del contratto di vendita. 

Oltre al debitore, il Codice civile elenca una serie di ulteriori soggetti che non possono presentare offerte di acquisto della casa all’asta. Tra questi vi sono:

  • i genitori esercenti la responsabilità genitoriale sui figli rispetto ai beni e ai diritti del minore [1];
  • tutore e protutore riguardo ai beni e ai diritti del minore [2];
  • amministratori dei beni dello Stato, dei Comuni, delle Province o degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura [3];
  • ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero [4];
  • coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi [5];
  • mandatari, rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere [5].

Il figlio può comprare la casa del padre all’asta?

Da quanto visto, non esiste alcun impedimento per il figlio di comprare la casa del padre all’asta così come per quest’ultimo di comprare quella del figlio se è divenuto maggiorenne. 

Attenzione però: resta fermo il divieto di offerta se l’acquisto avviene solo allo scopo di eludere il divieto di partecipazione in capo al debitore. Se, infatti, il figlio dovesse acquistare l’immobile non per un proprio interesse, ma per consentire al padre di non perdere la propria abitazione, l’atto di vendita sarebbe nullo. 

Bisogna, però, sottolineare che, anche ammettendo che vi sia una partecipazione del debitore “per interposta persona” (ossia mediante l’intervento del figlio), esistono vari modi per eludere il divieto di legge. Ben potrebbe, infatti, il figlio mantenere la titolarità dell’abitazione lasciando solo l’usufrutto al padre o semplicemente “ospitandolo”. Nei fatti la situazione non cambia ma formalmente il debitore non torna ad essere proprietario del proprio bene. 


note

[1] Art. 320 cod. civ.

[2] Art. 378 cod. civ.

[3] Art. 1418 cod. civ.

[4] Art. 1418 cod. civ.

[5] Art. 1441 cod. civ.


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