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Quali sono i diritti reali di godimento

13 Giugno 2020 | Autore:
Quali sono i diritti reali di godimento

Superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù: in cosa cosa consistono i diritti reali di godimento.

I diritti reali di godimento attribuiscono il diritto di utilizzare il bene ad una persona diversa dal suo proprietario. Sono definitivi “reali” perché hanno ad oggetto il godimento e l’uso di cose (dal latino “res”= cosa) e sono limitati rispetto al diritto di proprietà: il titolale del diritto reale di godimento non diventa proprietario del bene e ha, pertanto, prerogative limitate dalla legge o dal contratto.

I diritti reali di godimento sono i seguenti: superficie; enfiteusi; usufrutto; uso; abitazione; servitù. Esaminiamo singolarmente ciascuna delle fattispecie elencate, anche al fine di comprendere quali sono le facoltà e i limiti del titolare del diritto reale di godimento e, parallelamente, del proprietario del bene.

Diritto di superficie: cos’è

Il diritto di superficie [1] è il diritto di costruire e di mantenere la costruzione sopra e sotto il suolo di proprietà altrui. Più precisamente, il proprietario del suolo (che può essere un soggetto pubblico o privato) attribuisce al superficiario il diritto di edificare o mantenere la costruzione già esistente.

Inoltre, il proprietario può trasferire la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Con la costituzione del diritto di superficie (che può avvenire tramite contratto, testamento o usucapione) esistono contemporaneamente il diritto (del proprietario originario) di proprietà sul suolo ed il diritto reale (del superficiario) su suolo altrui.

Il superficiario ha il diritto di effettuare la costruzione sul suolo o nel sottosuolo, costruzione stabile o transitoria. Il diritto di superficie può consistere anche nella sopraelevazione su edificio preesistente (per esempio la realizzazione di un nuovo appartamento sul lastrico solare).

Il proprietario non deve ostacolare o limitare l’esercizio del diritto del superficiario; quindi, egli deve permettere lo svolgimento dell’attività di costruzione e, per quanto riguarda le costruzioni già esistenti, deve consentirne il mantenimento a favore del superficiario.

Il diritto di superficie può essere concesso a tempo determinato: in tale ipotesi, alla scadenza del termine pattuito, il diritto di superficie diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.

Enfiteusi: cos’è

L’enfiteusi [2] attribuisce il diritto di uso e di godimento di un bene immobile, facendo propri i frutti naturali e civili, a fronte del pagamento di un canone e dell’obbligo dell’enfiteuta di migliorare il fondo.

Secondo il codice civile, l’enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali; ha, inoltre, diritto alle accessioni del fondo (per esempio, costruzioni o piantagioni).

Come si può notare, l’enfiteuta ha poteri di uso e di godimento del bene particolarmente estesi, quasi come se fosse il proprietario del bene. Si tratta comunque di un istituto in disuso, al quale si faceva ricorso soprattutto in passato, per consentire che qualcuno si occupasse dei fondi agricoli, coltivandoli e migliorandoli.

L’enfiteusi può essere a tempo indeterminato (perpetua), oppure a tempo determinato, ma, in tal caso, il termine di durata non può essere inferiore a venti anni.

Il proprietario del fondo si priva completamente del possesso, uso e godimento del bene e deve consentire l’esercizio dei diritti dell’enfiteuta.

Dall’altro l’altro, l’enfiteuta ha due obblighi essenziali nei confronti del proprietario:

  • migliorare il fondo;
  • pagare un canone periodico (nei modi e nei termini stabiliti dalle parti).

Usufrutto: cos’è

L’usufrutto [3] è il diritto di usare e godere di un bene mobile o immobile di proprietà altrui e farne propri i frutti.

L’usufruttuario ha diritto di godere del bene, di cui ottiene il pieno possesso, facendo propri i frutti sia naturali che civili (per esempio i canoni di locazione), con l’obbligo di rispettare la destinazione economica della cosa. Oltre a utilizzare e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, l’usufruttuario è tenuto, quindi, a non mutare l’utilità economica senza previo consenso del proprietario.

L’usufrutto si estende a tutte le accessioni della cosa. Inoltre, se il proprietario, dopo l’inizio dell’usufrutto, con il consenso dell’usufruttuario, ha fatto nel fondo costruzioni o piantagioni, l’usufruttuario è tenuto a corrispondere gli interessi sulle somme impiegate.

L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per i miglioramenti che risultino al momento della restituzione della cosa: essa corrisponde alla minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dal bene per effetto dei miglioramenti.

Il codice civile prevede poi disposizioni specifiche, a seconda del bene oggetto di usufrutto. Per esempio, se l’usufrutto ha ad oggetto impianti, opifici o macchinari aventi destinazione produttiva, è previsto l’obbligo dell’usufruttuario di riparare e a sostituire, durante l’usufrutto, le parti che si logorano, in modo da assicurare il regolare funzionamento delle cose suddette. Inoltre, se l’usufruttuario ha sopportato spese che eccedono quelle delle ordinarie riparazioni, il proprietario, al termine dell’usufrutto, è tenuto a corrispondergli una congrua indennità.

L’usufrutto può essere costituito per legge (per esempio usufrutto legale a favore dei genitori sui beni dei figli minori), per contratto o per usucapione.

La durata dell’usufrutto è stabilita dalle parti, ma non può mai oltrepassare la vita dell’usufruttuario.

Diritto d’uso: cos’è

Il diritto d’uso [4] è, come dice la parola stessa, il diritto di utilizzare un bene mobile o immobile altrui. A differenza dell’usufrutto, tuttavia, il titolare del diritto d’uso può beneficiare degli eventuali frutti naturali e civili del bene, solo per quanto necessita ai bisogni suoi e della sua famiglia. Tali bisogni sono valutati in relazione alla condizione sociale del titolare del diritto.

Il titolare del diritto d’uso ha gli stesso obblighi dell’usufruttuario: usare e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, senza mutarne la destinazione economica. Inoltre, egli è tenuto alla spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario.

Diritto di abitazione: cos’è

Il diritto di abitazione [5] è il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Il diritto è, quindi, strettamente legato alle esigenze abitative del titolare e dei suoi familiari e si limita all’uso del bene immobile, senza poter beneficiare dei frutti.

Chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto al pagamento delle spese e riparazioni ordinarie e dei tributi, come l’usufruttuario. Se occupa solo una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Anche il titolare del diritto di abitazione ha l’obbligo di usare e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, senza mutarne la destinazione economica, e di limitare l’uso alle esigenze abitative.

Il diritto di abitazione può essere costituito mediante contratto, testamento o per legge (per esempio, il codice prevede la riserva a favore del coniuge vedovo, del diritto di abitazione della casa coniugale).

Servitù: cos’è

La servitù [6] venie definita come il peso imposto sopra un fondo (fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (fondo dominante) appartenente a diverso proprietario.

Esistono diverse tipologie di servitù, ricondotte alle macro-aree della servitù volontarie e delle servitù coattive. La distinzione risiede nella fonte costitutiva della servitù: le servitù volontarie sono quelle costituite per contratto o testamento; le servitù coattive sono previste espressamente dalla legge (per esempio servitù di passaggio coattivo in caso di fondi interclusi, servitù di acquedotto coattivo, servitù di scarico coattivo).

Le servitù possono, inoltre, essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

L’esercizio della servitù è regolato dal titolo che la costituisce (legge, contratto o testamento), ma la legge prevede alcune regole e principi applicabili ove il titolo risulti carente.

Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne: il proprietario del fondo dominante deve, quindi, poter effettuare sul fondo servente tutto ciò che è necessario per esercitare il proprio diritto, sempre nei limiti della necessità e dell’utilità che gli deriva.

Il proprietario del fondo dominante deve creare il minor aggravio o fastidio per il fondo servente e, a sua volta, il proprietario del fondo servente non può compiere attività che possano ostacolare o diminuire l’esercizio della servitù.


note

[1] Art. 952 e ss. cod. civ.

[2] Art. 957 e ss. cod. civ.

[3] Art. 978 e ss. cod. civ.

[4] Art. 1021 cod. civ.

[5] Art. 1022 cod. civ.

[6] Art. 1027 e ss. cod. civ.


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