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Coronavirus: posso recedere dal preliminare di vendita?

4 Aprile 2020
Coronavirus: posso recedere dal preliminare di vendita?

Buongiorno, il 19 febbraio ho avuto accettazione di proposta d’acquisto per la quale ho versato caparra. Ad oggi, non abbiamo ancora sottoscritto preliminare,  per il timore di un crollo economico imputabile all’emergenza. Il rogito è previsto per maggio.

Ad oggi, in considerazione del precipitare della situazione sanitaria, ospedaliera ed economica a livello nazionale e mondiale, con il timore che mia moglie possa essere in cassa integrazione (è garante del mio mutuo, casa intestata a me) e per timore dell’evoluzione futura, alberga in me il pensiero di recedere completamente dalla proposta per forza di causa maggiore e perché la somma offerta ad oggi credo sia divenuta sproporzionata. È fattibile? 

Partiamo dal principio.

In materia di responsabilità contrattuale, l’art. 1218 del codice civile è strutturato in modo da porre a carico del debitore, per il solo fatto dell’inadempimento, una presunzione di colpa superabile mediante la prova dello specifico impedimento che abbia reso impossibile la prestazione o, almeno, la dimostrazione che, qualunque sia stata la causa dell’impossibilità, la medesima non possa essere imputabile al debitore stesso.

Peraltro, perché l’impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l’uso della diligenza spiegata per rimuovere l’ostacolo frapposto da altri all’esatto adempimento.

Nel Suo caso, il fatto imprevedibile è indiscutibile: nessuno poteva immaginare che il Covid-19 fosse arrivato dalle nostre parti, e con questa portata. Il carattere della straordinarietà è valutato in modo oggettivo, dovendosi qualificare in base alla frequenza dell’evento, alle dimensioni ed all’intensità.

Il problema più grosso è dimostrare che tale pandemia abbia causato uno squilibrio tra le prestazioni previste al momento della conclusione del contratto, e dall’altro la riconducibilità dell’eccessiva onerosità ad eventi straordinari ed imprevedibili, non rientrabili nella normale previsione contrattuale.

Ad esempio, la Cassazione ha stabilito che, ai fini della risoluzione del contratto preliminare di vendita di un bene immobile per eccessiva onerosità sopravvenuta, verificatasi nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituiscono avvenimenti straordinari ed imprevedibili – la cui sussistenza è riservata all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito – l’aumento progressivo di valore dell’immobile e la crescente svalutazione della moneta, trattandosi di eventi che rientrano nella comune alea contrattuale (Cassazione civile, sez. II, 11/04/2017, n. 9314).

Ora la pronuncia richiamata vale come principio, ma rispetto al Suo caso se ne discosta, visto che, nella fattispecie:

  • la pandemia non era prevedibile;
  • la svalutazione monetaria ha avuto un’accelerazione incredibile,
  • il Suo potere economico è fortemente indebolito, come dimostra la cassa integrazione in deroga di Sua moglie,
  • il valore immobiliare è crollato per via della zona, colpita fortemente dal virus.

L’idea di ottenere la risoluzione contrattuale o, quantomeno, una riduzione significativa del prezzo non può essere considerata pretestuosa.

Certo, se non c’è collaborazione tra Lei e il promittente venditore (oltre che con l’agenzia) sarà difficile addivenire ad un accordo e, molto probabilmente, tutto sfocerà in un’azione giudiziaria.

Le Sue ragioni, ripeto, non possono essere valutate come sconsiderate, ma nessuno Le potrà assicurare una riuscita positiva in caso di giudizio. Infatti, il diritto è troppo imprevedibile per stabilire gli esiti dei processi, in qualunque caso.

Quello che Le consiglio è, prima di tutto, informarsi con un esperto del mercato immobiliare circa il deprezzamento dell’immobile in questione.

Successivamente, occorrerà rappresentare l’intervenuta sproporzione alle controparti, riferendo come – alla luce delle difficoltà economiche sopravvenute a causa del Covid – Le è impossibile sostenere gli impegni presi, senza fare alcun riferimento all’eventuale possibilità di riduzione.

Saranno loro, eventualmente, a proporre un abbattimento, se di Suo interesse.

Se, viceversa, dovessero insistere per la stipula del contratto, allora non resterebbe che affidarsi ad un legale, valutando l’eventuale invio di una lettera su carta intestata e così verificare possibili trattative stragiudiziali.

Se anche in quel caso non dovessero collaborare, allora occorrerà inviare lettera formale con la quale rappresentare l’impossibilità sopravvenuta.

Sarà interesse del promittente venditore agire per l’esecuzione del contratto e, in quell’eventualità, Lei dovrà difendersi in giudizio, provando gli elementi sopra raffigurati, che hanno causato l’inadempimento incolpevole.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla



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