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Casa cointestata e affitto

31 Marzo 2020
Casa cointestata e affitto

Contratto di locazione e comproprietà dell’immobile: chi firma il contratto, chi riscuote i canoni, a chi spetta la disdetta e la dichiarazione dei redditi?

Come si gestisce una locazione se la proprietà dell’immobile spetta a più persone? In presenza di una casa cointestata, l’affitto va coordinato con le regole che definiscono i poteri dei comproprietari. 

Bisogna pertanto definire una serie di questioni preliminari. Ad esempio: a chi spetta firmare il contratto e chi può riscuotere il canone mensile? Per la conferma dell’affitto è necessario il consenso di tutti i cointestatari? La causa di sfratto richiede l’intervento di tutti i proprietari o può essere portata avanti solo da uno di questi? Cosa succede se uno dei comproprietari decidesse di abitare personalmente l’immobile: gli altri potrebbero opporsi e preferire un altro inquilino? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Casa cointestata: chi deve firmare il contratto di affitto?

È opportuno che il contratto di locazione sia firmato da tutti i comproprietari dell’immobile per evitare contestazioni successive. Ciò nonostante, secondo la giurisprudenza, l’affitto stipulato da uno solo dei comproprietari è ugualmente valido sia nei confronti dell’inquilino che degli altri comproprietari, ben potendo questi ultimi ratificare l’operato del primo in un momento successivo o anche tacitamente. 

Agli altri comproprietari è quindi concesso rivolgersi all’inquilino per chiedere il pagamento dei canoni [1] nonostante il contratto sia stato firmato da uno solo di loro.

Leggi anche Contratto di affitto con un solo comproprietario: è valido?

La ragione di ciò va ricercata nel fatto che, secondo la Cassazione, la stipula del contratto di locazione è da considerarsi un atto di ordinaria amministrazione e, in presenza di una comproprietà, i poteri gestori spettano a tutti i titolari del bene. Secondo la Suprema Corte [2] vige la presunzione che il comproprietario agisca con il consenso degli altri.

Ferma quindi restando la validità del contratto di locazione stipulato da uno solo dei proprietari, a questi ultimi è data solo la possibilità di chiedere, nei confronti del primo, il risarcimento dei danni (si pensi a una locazione che preveda un canone molto più basso del prezzo di mercato o che un altro offerente avrebbe pagato). Nessuna azione di sfratto però potrà essere avviata nei confronti del conduttore.

Casa cointestata: chi può chiedere il pagamento dell’affitto?

Il canone della locazione può essere riscosso anche da uno solo dei comproprietari, che può chiedere al conduttore il pagamento dell’intero prezzo. 

Tuttavia, gli altri cointestatari della casa che non abbiano ricevuto la rispettiva quota potranno agire non già nei confronti dell’inquilino – che si è liberato dalla propria obbligazione versando i soldi al richiedente – ma solo contro il comproprietario che ha incassato il canone e ottenere da questi la propria parte.

Quanto all’obbligo di dichiarazione del reddito da locazione, a chi spetta pagare le tasse se il contratto è stato firmato da un solo comproprietario? Secondo l’Agenzia delle Entrate, il reddito andrà dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario. Questa tesi è condivisa dalla Cassazione [3] secondo cui, in tema di imposte sui redditi, il contribuente che non percepisce i canoni di locazione per un comportamento illecito del comproprietario deve comunque inserirli nella dichiarazione dei redditi.

Secondo però altre sentenze, quando il canone è riscosso da un solo locatore, e questi non divide il prezzo con gli altri contitolari, spetta solo a lui l’obbligo di dichiarazione del reddito percepito per intero.

Casa cointestata: a chi spetta agire per lo sfratto?

L’azione per il recupero dei canoni di locazione non versati rientra negli atti di ordinaria amministrazione, come tali esercitabili da tutti i comproprietari, anche individualmente. 

Come chiarito dalla Cassazione [4], i cointestatari della casa in affitto hanno pari poteri gestori sulla cosa comune; ognuno di essi è pertanto legittimato ad agire per il rilascio, presumendosi che operi con il consenso degli altri.

Casa cointestata: chi può fare la disdetta?

Il contratto di locazione, come noto, si rinnova in automatico salvo disdetta. Non è quindi necessario un atto di assenso al rinnovo. A chi spetta allora inviare all’inquilino la raccomandata con la disdetta in presenza di più proprietari? Secondo la giurisprudenza è un potere che può esercitare anche uno di questi, anche senza consultare gli altri a cui, tutt’al più, è concesso chiedergli poi il risarcimento del danno.

Se uno dei comproprietari vuol abitare la casa in affitto

Come noto, il contratto di locazione può essere disdetto dal locatore, alla prima scadenza, solo per specifiche cause (come ad esempio l’esigenza di adibire l’immobile a propria abitazione) e, alle successive, senza obbligo di motivazione.

Se uno dei comproprietari ha l’interesse ad abitare l’appartamento, potrebbe ben farlo, nel rispetto del contratto in essere con l’inquilino, concludendo un contratto con gli altri comproprietari, a cui dovrà quindi versare il canone come se fosse un soggetto estraneo.

Che succede infine se uno dei comproprietari vive nell’immobile senza chiedere il consenso agli altri? Dovrà risarcirli pagando loro un canone di locazione rapportato ai prezzi di mercato [5].


note

[1] Cass. sent. n. 22540/2019.

[2] In tal senso vedasi Corte Cass. sent. 17 gennaio 2012, n. 549.

[3] Cass. sent. n. 12332/2019.

[4] Cass. sent. n. 845/2020.

[5] Trib. Roma, sent. n. 2130/2019: «Nel caso in cui la cosa comune sia potenzialmente fruttifera, il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l’intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l’esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti, frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell’immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l’immobile comproprietari».


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