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Eredità e donazione: doppia agevolazione prima casa

2 Aprile 2020
Eredità e donazione: doppia agevolazione prima casa

Casa ricevuta in donazione o per successione ereditaria: è possibile comprare una nuova abitazione usufruendo, per la seconda volta, del bonus prima casa?

Come noto, chi gode delle agevolazioni fiscali sull’atto di acquisto di un immobile – per cui sconta l’Iva o l’imposta di registro in misura ridotta – non può ottenere una seconda volta lo stesso bonus, a meno che la precedente abitazione non venga venduta entro un anno. Questa disciplina generale incontra però alcune eccezioni. 

È ad esempio possibile duplicare il bonus quando il primo immobile divenga idoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia (si pensi a una casa troppo piccola o a un palazzo reso inagibile dal terremoto). Altrettanto dicasi quando il precedente passaggio di proprietà avviene a titolo di donazione o di successione ereditaria. Cosa significa? Vediamo quando è possibile ottenere la doppia agevolazione prima casa in presenza di una eredità o donazione.

Agevolazioni fiscali prima casa: condizioni

Rinfreschiamo la materia del bonus prima casa, un’agevolazione che, come noto, consente di ottenere un forte sconto sulle imposte da versare al momento del passaggio di proprietà di un’immobile (il cosiddetto rogito notarile). Sconto che si può così sintetizzare:

  • per gli acquisti da ditta di costruzione, l’Iva passa dal 10 al 4% mentre l’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa pari a 200 euro l’una;
  • per gli acquisti da privato, l’imposta di registro passa dal 9 al 2% mentre l’imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa pari a 50 euro l’una.

Per usufruire del bonus è necessario:

  • non possedere altre abitazioni nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare. Se così non dovesse essere tali proprietà vanno cedute prima del rogito (vendute o donate);
  • non possedere altre abitazioni, ovunque situate, già ottenute in precedenza con lo stesso bonus prima casa. Se così non dovesse essere, tale proprietà va ceduta (venduta o donata) entro 12 mesi dal nuovo rogito;
  • essere residenti in qualsiasi via del Comune ove si trova l’immobile da acquistare. Per spostare la residenza ci sono fino a 18 mesi dal nuovo rogito;
  • la nuova abitazione non deve essere di lusso (A/8 o A/9).

Quando è possibile ottenere le agevolazioni prima casa?

Il bonus prima casa appena descritto può essere richiesto in tre casi:

  • acquisto dell’abitazione;
  • successione ereditaria nella proprietà (si pensi al nipote che eredita la casa del nonno);
  • donazione della proprietà (si pensi alla figlia che riceve dalla madre, in donazione, la sua casa).

In tutti questi tre casi, è quindi possibile ottenere le agevolazioni fiscali, a patto comunque che sussistano le condizioni che abbiamo appena elencato.

Quando è possibile duplicare l’agevolazione fiscale prima casa

Come abbiamo appena detto, è possibile usufruire del bonus prima casa una sola volta. Inoltre, la legge vieta al proprietario di rivendere l’immobile prima di 5 anni: pertanto, si perdono gli sgravi fiscali in caso di acquisto e rivendita prima di tale termine. Se ciò dovesse succedere, il contribuente è tenuto a corrispondere la differenza dell’imposta non versata all’atto del rogito oltre a una sanzione del 30% e i relativi interessi.

Sono previste, però, delle eccezioni. Eccole.

Riacquisto abitazione entro 1 anno

Come appena detto, il bonus fiscale “prima casa” è condizionato al mantenimento della proprietà dell’abitazione per almeno 5 anni. Non è, quindi, possibile rivendere la casa prima del quinto anno. Lo si può fare solo se, entro 1 anno dalla cessione, si acquisti un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, che abbia i requisiti che abbiamo indicato sopra. In tale ambito, in caso di riacquisto entro l’anno, al contribuente viene riconosciuto un credito d’imposta, che tiene conto delle imposte d’atto già versate in fase di primo acquisto. 

È possibile donare la prima casa prima di 5 anni

Il divieto appena visto riguarda solo la vendita e non la donazione. Il che significa che chi acquista una casa con l’agevolazione fiscale prima casa e la regala prima di 5 anni non perde il bonus neanche se non riacquista un nuovo immobile entro l’anno successivo. Naturalmente, non deve trattarsi di donazione simulata [1].

Doppia agevolazione prima casa se l’immobile diventa inidoneo

Tanto l’Agenzia delle Entrate [2] quanto la Cassazione [3] ritengono possibile acquistare una seconda casa con il bonus prima casa, senza dover vendere la prima, quando quest’ultima diviene inidonea all’uso. Si può trattare di una inidoneità imputabile a circostanze oggettive, come nel caso di un terremoto che abbia reso l’edificio pericolante, o soggettive, come nel caso di allargamento della famiglia con nascita di ulteriori figli che renda indispensabile un appartamento più ampio o, al contrario, di una casa troppo grande perché i ragazzi sono andati a vivere da soli.

Maggiori chiarimenti in Agevolazioni prima casa anche sulla seconda e in Bonus prima casa: si può avere due volte l’agevolazione?

Casa ricevuta in donazione con le agevolazioni fiscali: nuovo acquisto con il bonus

Se un contribuente riceve una casa in donazione e, a fronte di ciò, usufruire delle agevolazioni fiscali, può acquistarne un’altra sfruttando di nuovo il medesimo bonus. Secondo, infatti, l’Agenzia delle Entrate [4], non è necessario – al fine di beneficiare nuovamente delle cosiddette agevolazioni prima casa – vendere l’immobile precedentemente ricevuto per donazione fruendo degli “stessi” benefici. Al riguardo, le circolari dell’amministrazione finanziaria hanno affermato che «nel caso in cui il beneficiario sia già titolare di un bene acquistato per successione o donazione godendo dei benefici prima casa, è possibile richiedere le agevolazioni per l’acquisto a titolo oneroso di un altro immobile, purché questo sia sito in altro Comune». 

Casa ricevuta in ereditò con le agevolazioni fiscali: nuovo acquisto con il bonus

Lo stesso discorso che abbiamo appena fatto con riferimento alla donazione vale anche nel caso di successione ereditaria. Così una persona che eredita un’abitazione e, in sede di passaggio di proprietà, sconta l’imposta agevolata può successivamente comprare una nuova casa con il bonus fiscale, purché quest’ultima sia situata in un altro Comune.


note

[1] Cass. sent. n. 21312/2018.

[2] Ag. Entrate, Risoluzione n. 107/E del 1.08.2017.

[3] Cass. ord. 14740/17 del 13.06.2017.

[4]  Ag. Entrate circolari 44/E del 7 maggio 2001 e 18/E del 29 maggio 2013.

Autore immagine it.depositphotos.com


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