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Come trasferire proprietà immobile

3 Aprile 2020
Come trasferire proprietà immobile

Come intestare una casa a un’altra persona. La vendita e la donazione, il compromesso, il rogito notarile, la registrazione e la trascrizione: tutti i passaggi.

Può sembrare una cosa facile: una volta individuato il soggetto a cui trasferire il proprio immobile si fissa un appuntamento con il notaio e si firma il rogito. 

A conti fatti, però, la procedura può essere più complicata a seconda che la cessione avvenga a titolo gratuito, ossia come donazione, oppure a titolo oneroso, ossia a titolo di compravendita. 

In questo articolo, affronteremo entrambi i casi e spiegheremo come trasferire la proprietà di un immobile. Lo faremo in modo schematico e dando priorità agli aspetti pratici, quelli che interessano direttamente le parti, che non sono tecnici del diritto.

Come trasferire la proprietà di un immobile?

Cosa significa «trasferire la proprietà di un immobile»? Significa perderne la titolarità in favore di un’altra persona. 

Si può trasferire la proprietà di un immobile essenzialmente in due casi:

  • compravendita: è la cosiddetta “cessione a titolo oneroso”. Qui, il passaggio della proprietà viene subordinato al pagamento di un prezzo che può essere “di mercato” o anche molto più ridotto (nel qual caso si parlerà di “compravendita mista a donazione”);
  • donazione: è la cosiddetta “cessione a titolo gratuito”. Quando si dona un immobile, spesso si usa l’improprio termine “intestare la casa a…”. Qui il trasferimento della proprietà avviene senza alcun corrispettivo in cambio.

In entrambi i casi, è necessario recarsi da un notaio e versare le tasse. Ma le restanti regole sono differenti. Ne parleremo nei successivi paragrafi.

Come vendere la proprietà di un immobile

Per vendere un immobile è necessario solo un atto: quello di compravendita che avviene dinanzi al notaio. 

Nella prassi, però, le parti sono solite intrattenere, prima di questo momento, una serie di trattative che, una volta giunte a una conclusione, vengono sigillate in un contratto detto “compromesso” o meglio contratto preliminare. 

La funzione di questa scrittura privata, che può essere fatta anche senza notaio, è quella di impegnare il venditore a cedere la proprietà e l’acquirente a comprarla entro un termine fissato nell’atto stesso. Non si può più recedere da questo impegno, salvo una giusta causa determinata dall’inadempimento della controparte (ad esempio un abuso edilizio che non viene sanato prima del rogito notarile). 

Il compromesso non è un passaggio obbligatorio; serve solo per consentire alle parti di procedere, con tutta calma e senza il timore di perdere l’affare, a tutti gli adempimenti necessari al passaggio di proprietà: trasferimento della residenza, sgombero dei locali dall’arredo, appuntamento con il notaio, reperimento della documentazione per il rogito, conclusione di un mutuo bancario, ecc. In questo modo, anche se tali attività dovessero protrarsi per qualche mese, non c’è il rischio che una delle due parti ritiri la parola data.

Nulla, però, vieta alle parti di firmare direttamente il contratto definitivo di compravendita, anche detto comunemente «rogito» o «rogito notarile».

Il compromesso deve essere registrato, ma non va necessariamente trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione serve per cautelarsi nell’ipotesi in cui il venditore dovesse, fraudolentemente, cedere lo stesso bene a più persone: nel qual caso prevarrebbe chi per primo ha trascritto il preliminare. 

La registrazione del compromesso deve avvenire entro:

  • 30 giorni dalla stipula se l’atto è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
  • 20 giorni dalla stipula negli altri casi;
  • 60 giorni se il contratto è stato stipulato all’estero e ha ad oggetto un immobile sito in Italia.

Se, nelle trattative, si inserisce anche l’agenzia immobiliare quest’ultima è solita far firmare all’acquirente una proposta d’acquisto che serve, più che altro, a documentare l’opera prestata dal mediatore, in modo che questi possa, in un successivo momento, pretendere la provvigione. 

Ricapitolando, per vendere una casa o qualsiasi altro immobile si seguono tali passaggi:

  • accettazione della proposta di acquisto presentata dall’acquirente per il tramite dell’agenzia immobiliare (passaggio necessario solo se si è firmato un mandato a un’agenzia);
  • firma del contratto preliminare o compromesso (passaggio come detto non necessario);
  • registrazione del compromesso entro i termini sopra indicati;
  • eventuale trascrizione del compromesso su richiesta dell’acquirente;
  • reperimento dell’atto di provenienza dell’immobile (atto di acquisto, donazione, successione testamentaria) da produrre al notaio per completare la redazione della compravendita;
  • fissazione di un appuntamento dal notaio;
  • stipula del contratto di compravendita notarile;
  • registrazione e trascrizione dell’atto di compravendita presso i pubblici registri immobiliari, adempimento che svolge lo studio notarile.

Quanto ai costi da sostenere: 

  • le imposte sono tutte a carico dell’acquirente il quale potrà eventualmente fruire del bonus prima casa;
  • la parcella del notaio, di solito, è a carico dell’acquirente anche se le parti possono accordarsi diversamente. Resta ferma la responsabilità solidale del venditore se l’acquirente non dovesse corrispondere tali importi;
  • la provvigione dell’agenzia immobiliare va pagata sia dal venditore che dall’acquirente.

Come donare la proprietà di un immobile

Per «intestare un immobile» a un’altra persona, ossia per stipulare un atto di donazione, bisogna sostanzialmente procedere direttamente dal notaio, non essendo in questo caso giuridicamente possibile stipulare prima il compromesso. Infatti, la donazione è un atto volontario e nessuno si può “auto-obbligare” a regalare in futuro un bene ad un altro.

Anche in questo caso, quindi, è necessario seguire questi passaggi:

  • bisogna procurarsi l’atto di provenienza della proprietà del bene (compravendita, donazione, successione ereditaria);
  • bisogna fissare un appuntamento dal notaio;
  • sottoscrivere dinanzi al notaio l’atto di donazione, alla presenza del donatario e di due testimoni. Di solito, i testimoni vengono messi a disposizione dallo studio notarile tra i propri dipendenti;
  • il donatario deve accettare espressamente la donazione. Se coniugato in regime di comunione dei beni è necessaria anche la partecipazione del coniuge;
  • l’atto di donazione deve essere poi registrato e trascritto nei pubblici registri immobiliari. Tali adempimenti vengono compiuti dallo studio notarile.

Anche nella donazione, le imposte sono a carico del donatario il quale potrà usufruire eventualmente del bonus prima casa. Di norma, anche l’onorario del notaio è posto a carico del donatario, salvo diverso accordo delle parti. Resta ferma la responsabilità solidale del donante se il donatario non dovesse corrispondere tali importi.



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