Valutazione delle capacità economiche dei coniugi; richiesta di metà del valore dell’immobile cointestato; reato di evasione fiscale.
Indice
Assegno di mantenimento del coniuge
In tema di imposte dirette, ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), T.U.I.R., sono oneri deducibili l’assegno di mantenimento periodico corrisposto da un coniuge all’altro, in conseguenza di separazione legale (ed effettiva), nella misura risultante dal provvedimento dell’autorità giudiziaria o dall’accordo di separazione, nonché i ratei del mutuo sull’abitazione (intestata all’altro coniuge o cointestata) pagati da un coniuge in ottemperanza al patto di accollo interno contenuto in un accordo di separazione omologato dal Tribunale, ove tale esborso sia finalizzato al mantenimento del coniuge economicamente “debole”.
(In motivazione la S.C. ha escluso la deducibilità delle rate di mutuo nell’ipotesi in cui detto onere si configuri come obbligazione liberamente concordata dalle parti, che affianca – e non sostituisce – l’assegno di mantenimento a carico del coniuge “forte”, siccome finalizzata a conferire un assetto stabile, sul piano civilistico, ai reciproci rapporti patrimoniali).
Cassazione civile sez. trib., 04/03/2021, n.5984
Acquisto di immobile intestato a un solo coniuge
Nel caso di acquisto di immobile da parte di due coniugi, intestato alla sola moglie pur essendo confluiti nell’acquisto i risparmi di entrambi con accensione di un mutuo ipotecario cointestato, e di sottoscrizione di una scrittura privata da parte della moglie con la quale essa si sia impegnata a trasferire al marito entro una data stabilita il 50% della proprietà dell’immobile stesso, laddove, a seguito di separazione dei coniugi, il marito, qualificando la scrittura privata come promessa unilaterale della moglie, si rivolga al tribunale chiedendo la restituzione delle somme versate, e la moglie depositi in giudizio sia gli estratti di conto corrente di cui era in titolarità a decorrere dalla data di acquisto dell’immobile, sia l’atto notarile d’acquisto (nel quale è espressamente detto che il costo dell’appartamento è stato pagato per l’intero con il ricavo del mutuo fondiario, la cui erogazione è stata fatta direttamente alla parte venditrice) – documenti, questi, che dimostrano che alcuna somma è stata corrisposta dal marito alla moglie né prima, né in sede di acquisto, né con il successivo pagamento dei ratei di mutuo in misura del 50% – ne discende che la scrittura privata (pur da considerarsi come ricognizione di debito, in quanto non disconosciuta dalla moglie) non può essere determinante per individuare la fonte dell’obbligazione restitutoria; ciò sia perché l’atto notarile, indicando diverse modalità di pagamento dell’immobile relativamente all’intero prezzo, vanifica l’obbligo assunto dalla moglie nei confronti del marito, sia perché non si è mai perfezionata alcuna cessione da parte del marito nei confronti della coniuge, potendosi quindi concludere che la moglie abbia assolto l’onere probatorio su di essa gravante, consistente nel dimostrare che alcuna somma le è mai stata versata dal marito.
Corte appello Roma sez. IV, 27/04/2020, n.2097
Reato di truffa
Integra il delitto di truffa la condotta del soggetto che, mentendo in merito ai propri sentimenti ed al proposito di una vita in comune, ingenera nella vittima, a lui sentimentalmente legata, la falsa convinzione della realizzazione di quel progetto, inducendola al compimento di atti di disposizione patrimoniale a ciò destinati (nella specie, consistenti nell’acquisto e cointestazione di un immobile e di quote societarie).
Cassazione penale sez. II, 11/04/2019, n.25165
Marito paga il mutuo della casa coniugale: si può ridurre l’assegno di mantenimento?
Nella valutazione delle capacità economiche dei coniugi – e in particolare di quelle del soggetto nei cui confronti è svolta domanda di mantenimento – ai fini dell’eventuale imposizione di un assegno ex art. 156 c.c., il giudice della separazione deve tenere conto anche dell’incidenza degli assegni versati per il mantenimento dei figli nonché delle rate versate per il mutuo acceso per l’acquisto della casa coniugale assegnata all’altro coniuge, ancorché cointestata.
Cassazione civile sez. VI, 08/04/2015, n.7053
Simulazione cointestazione di un immobile
Pur in presenza di un contratto di simulazione che abbia ad oggetto la cointestazione di un immobile in realtà acquistato da una sola persona, qualora si provi che la cointestazione del bene corrispondeva alla reale volontà dei coniugi, all’epoca dei fatti in buoni rapporti tra loro e sottoposti al regime di separazione dei beni, il fatto va qualificato come un’attribuzione a titolo gratuito del bene da parte del coniuge che ha compiuto l’acquisto nei confronti dell’altro.
Cassazione civile sez. I, 20/01/2014, n.1091
Valore dell’immobile cointestato
Le spese effettuate durante la vita coniugale rientrano nell’impegno ex art. 143 c.c. a sostenere insieme i pesi della famiglia e sono caratterizzate da irripetibilità, quand’anche vi fosse in capo ad uno dei coniugi un “arricchimento” che infatti non sarebbe “indebito”.
(Nel caso di specie, il marito aveva richiesto alla moglie metà del valore dell’immobile cointestato, ma da lui soltanto interamente pagato. In applicazione del principio di cui in massima, il Tribunale ha rigettato la domanda).
Tribunale Modena sez. II, 10/01/2013, n.37
Casa cointestata: la divisione delle quote
La divisione delle quote di una casa cointestata, e acquistata con regolare atto pubblico, è modificabile anche con scrittura privata.
Cassazione civile sez. II, 18/09/2012, n.15640
Immobile cointestato inserito nel fondo patrimoniale
L’immobile cointestato con la moglie e inserito nel fondo patrimoniale non può essere sottoposto a sequestro preventivo ai fini della confisca per il reato di evasione fiscale se non viene adeguatamente motivato il profilo della disponibilità del bene in capo all’indagato.
Cassazione penale sez. III, 03/02/2011, n.18527
Cessazione degli effetti civili derivanti dal matrimonio
In tema di cessazione degli effetti civili derivanti dal matrimonio, ai fini della determinazione dell’assegno divorzile, occorre far riferimento a taluni presupposti fondamentali quali: la durata del matrimonio, le condizioni generali dei coniugi, il motivo della separazione, il contributo dato da ciascun coniuge alla condizione familiare, la necessità di garantire anche dopo la cessazione del matrimonio, il godimento del medesimo tenore di vita goduto in costanza di matrimonio.
Alla luce di siffatti presupposti, nei confronti della coniuge, ultrasessantenne, che non disponga di alcun reddito personale ma solo della casa coniugale, cointestata con l’ex marito, deve ritenersi sussistente il diritto alla corresponsione dell’assegno divorzile, in ragione del reddito percepito dall’ex coniuge.
Tribunale Cassino, Civile, Sentenza, 5/01/2010, n. 3
Domanda di assegnazione della casa
Poiché il provvedimento di assegnazione incide sull’assetto dei diritti reali aventi per oggetto la casa coniugale, perché il giudice possa emettere tale provvedimento è necessario che sussista in concreto qualche ragione che lo induca a preferire l’uno o l’altro dei coniugi, in difetto della quale dovrà essere rigettata la domanda di assegnazione della casa (in un caso in cui la casa coniugale risultava cointestata ai coniugi, il giudice ha ritenuto che la questione del godimento della stessa dovesse essere risolta secondo le disposizioni del diritto comune, e, specificamente, di quelle che regolano la comunione).
Tribunale Catania, 27/04/1993
La comunione legale
Il regime fiscale previsto dall’art. 1 bis della tariffa annessa alla legge del registro – introdotto con la l. 21 febbraio 1977 n. 36 – è applicabile all’intera proprietà acquistata dal coltivatore diretto, anche nell’ipotesi in cui l’immobile venga cointestato anche alla moglie per effetto della comunione legale vigente tra i coniugi.
Comm. trib. reg. Piacenza, 31/12/1984
Immobile cointestato alla moglie per effetto della comunione legale
Il regime fiscale previsto dall’art. 1 bis della tariffa annessa alla legge del registro – introdotto con la l. 21 febbraio 1977 n. 36 – è applicabile all’intera proprietà acquistata dal coltivatore diretto, anche nell’ipotesi in cui l’immobile venga cointestato anche alla moglie per effetto della comunione legale vigente tra i coniugi.
Comm. trib. prov-distr. Piacenza, 09/01/1984
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Il problema delle tasse è sempre lo stesso: per molti ogni pretesto è buono per non pagarle. E così le scuse che si accampano sono tantissime: non sapevo dell’esistenza di questa imposta; pensavo di non essere obbligato a pagarla; non mi sono accorto che i termini erano scaduti e via dicendo. La situazione si complica quando più persone devono ad adempiere allo stesso tributo: è l’eventualità che si verifica con maggiore frequenza per le abitazioni, siano esse di proprietà o in locazione. Infatti, nella prima ipotesi tutti i comproprietari devono sostenere le spese connesse alla titolarità dell’immobile; allo stesso modo locatore e conduttore (salvo diversi accordi) sono obbligati a pagare la registrazione del contratto e la rivalutazione annuale dell’Istat. In caso di casa cointestata, chi deve pagare l’Imu?
L’acquisto di un appartamento può diventare un’operazione complessa quando è necessario cointestarlo a due o più persone: è, infatti, frequentissima l’ipotesi dei futuri sposi che decidono di comprare una casa insieme e di condividerne la proprietà, ma lo stesso può capitare per i parenti (pensa, ad esempio, a due fratelli) o per gli amici.Le difficoltà che si pongono in queste circostanze non riguardano soltanto i gusti e le esigenze di tutti gli acquirenti che devono mettersi d’accordo e trovare un compromesso, ma fanno riferimento anche al profilo economico e a quello tributario. In altri termini, occorre, da un lato, stabilire come reperire i soldi necessari per comprare la casa e, dall’altro, individuare il soggetto o i soggetti sui quali graverà l’onere di pagare le tasse.Per quanto riguarda il primo aspetto, in molti casi è necessario accedere al credito messo a disposizione dalle banche e, quindi, chiedere un mutuo: questo ovviamente si verifica quando i compratori non hanno a disposizione la somma necessaria per la compravendita oppure quando non si tratta di successione ereditaria o di donazione dell’immobile a più persone (in tale eventualità si sostengono soltanto i costi del passaggio di proprietà). La richiesta di finanziamento può essere presentata da uno soltanto degli intestatari oppure da entrambi: in quest’ultima ipotesi è necessario che l’istituto di credito valuti positivamente la posizione di tutti gli interessati; viceversa rigetterà la domanda.Per quanto concerne il profilo fiscale e tributario inerente alla proprietà di un appartamento, bisogna tenere conto delle diverse tipologie di imposte da pagare: le tasse che fanno riferimento al reddito del singolo proprietario (e sono, dunque, personali) non possono essere delegate a nessun altro; viceversa, è possibile trovare un accordo per quelle che attengono direttamente all’immobile. Figura emblematica di quest’ultima ipotesi è l’Imu: vediamo allora di cosa si tratta.
I proprietari dei beni immobili assoggettati a Imu e non esentati dal pagamento di tale imposta, devono effettuare il versamento entro i termini stabiliti se non vogliono incorrere in maggiorazioni e in sanzioni: nessun problema si pone nel caso di intestatario unico, mentre, per converso, può essere difficile individuare il soggetto tenuto al pagamento (cosiddetto legittimato passivo) in caso di cointestazione.Sul punto possiamo prendere come riferimento principale la regola secondo cui, per l’immobile di titolarità congiunta, l’imposta municipale si paga in base alle quote di proprietà: in altri termini, se i comproprietari possiedono l’appartamento al cinquanta per cento, la quota Imu deve essere ripartita nella stessa misura; se le quote di proprietà sono diverse (ad esempio, 25% e 75%) anche la percentuale di imposta varia in proporzione.Questa è, dunque, la regola generale: in particolare, secondo giurisprudenza condivisa, per tale tributo non vale il principio di solidarietà tra debitori; ciò vuol dire che il Comune non può chiedere a un unico proprietario il pagamento dell’intera somma, ma deve esigere da ciascun titolare la percentuale di sua spettanza.Il versamento deve essere effettuato mediante modello F24 nominativo e scaricabile direttamente da Internet: ciò vuol dire che, a rigore, è possibile per i comproprietari stipulare degli accordi interni a favore di uno o di tutti gli altri possessori. Facciamo un esempio.Tizio e Caio sono fratelli e sono comproprietari della casa lasciata dal nonno in eredità: questa non è abitazione principale e quindi sono obbligati a pagare l’Imu. Tizio ha perso da poco il lavoro e si trova in difficoltà economica; Caio si impegna a compilare i modelli F24 e pagarli per entrambi.Si tratta di una tipica ipotesi di pagamento a beneficio del coobbligato espressamente ammessa e contemplata dal codice civile.
Ho una casa cointestata con alcuni familiari. La gestione dell’immobile è diventata difficile per via di incomprensioni e attriti. Alcuni vorrebbero conservare quella che un tempo è stata la casa dei nostri cari. Altri, invece, come me vorrebbero venderla per non dover sostenere più spese e tasse. La situazione è a uno stallo. Come posso uscire da una casa in comproprietà?
La prima cosa che potresti fare per uscire da una casa in comproprietà è cedere la tua quota a uno degli altri comproprietari. Potresti decidere di regalargliela oppure di vendergliela. Naturalmente, tutto dipende dalla disponibilità di quest’ultimo. Anche la donazione, infatti, richiede il consenso del beneficiario.Puoi scegliere liberamente a chi cedere la tua quota. Non devi cioè rispettare ordini di priorità o prelazioni. In questo modo, ti spoglierai della titolarità della tua quota a partire dal rogito notarile (necessario per questo tipo di trasferimenti) e tutte le spese successive non saranno più di tua competenza.
Per uscire da una comproprietà puoi anche vendere o donare la tua quota a terzi: in altri termini, non devi per forza rivolgerti a uno degli altri contitolari del bene. La legge, infatti, non prevede alcun diritto di prelazione in capo a questi ultimi. Dunque, ciascuno può vendere la propria quota senza dire nulla agli altri.Il diritto di prelazione, ossia di essere preferiti in caso di vendita dell’immobile, spetta solo in caso di eredità: prima della divisione dei beni, se si intende vendere la propria quota, bisogna prima preferire i coeredi.Se poi il bene da vendere è un terreno agricolo bisogna rispettare la cosiddetta «prelazione agraria» in virtù della quale il titolare di un fondo agricolo, se intende vendere il proprio terreno, deve preferire l’affittuario che, da almeno due anni, coltivi il fondo (deve trattarsi comunque di coltivatore diretto); in assenza, va preferito il vicino confinante.
Come si gestisce un affitto se la proprietà dell’immobile spetta a più persone? a chi spetta firmare il contratto e chi può riscuotere il canone mensile?
È opportuno che il contratto di locazione sia firmato da tutti i comproprietari dell’immobile per evitare contestazioni successive. Ciò nonostante, secondo la giurisprudenza, l’affitto stipulato da uno solo dei comproprietari è ugualmente valido sia nei confronti dell’inquilino che degli altri comproprietari, ben potendo questi ultimi ratificare l’operato del primo in un momento successivo o anche tacitamente. Agli altri comproprietari è quindi concesso rivolgersi all’inquilino per chiedere il pagamento dei canoni nonostante il contratto sia stato firmato da uno solo di loro.La ragione di ciò va ricercata nel fatto che, secondo la Cassazione, la stipula del contratto di locazione è da considerarsi un atto di ordinaria amministrazione e, in presenza di una comproprietà, i poteri gestori spettano a tutti i titolari del bene. Secondo la Suprema Corte vige la presunzione che il comproprietario agisca con il consenso degli altri.Ferma quindi restando la validità del contratto di locazione stipulato da uno solo dei proprietari, a questi ultimi è data solo la possibilità di chiedere, nei confronti del primo, il risarcimento dei danni (si pensi a una locazione che preveda un canone molto più basso del prezzo di mercato o che un altro offerente avrebbe pagato). Nessuna azione di sfratto però potrà essere avviata nei confronti del conduttore.
Il canone della locazione può essere riscosso anche da uno solo dei comproprietari, che può chiedere al conduttore il pagamento dell’intero prezzo. Tuttavia, gli altri cointestatari della casa che non abbiano ricevuto la rispettiva quota potranno agire non già nei confronti dell’inquilino – che si è liberato dalla propria obbligazione versando i soldi al richiedente – ma solo contro il comproprietario che ha incassato il canone e ottenere da questi la propria parte.Quanto all’obbligo di dichiarazione del reddito da locazione, a chi spetta pagare le tasse se il contratto è stato firmato da un solo comproprietario? Secondo l’Agenzia delle Entrate, il reddito andrà dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario. Questa tesi è condivisa dalla Cassazione secondo cui, in tema di imposte sui redditi, il contribuente che non percepisce i canoni di locazione per un comportamento illecito del comproprietario deve comunque inserirli nella dichiarazione dei redditi.Secondo però altre sentenze, quando il canone è riscosso da un solo locatore, e questi non divide il prezzo con gli altri contitolari, spetta solo a lui l’obbligo di dichiarazione del reddito percepito per intero.
chi può chiedere il pagamento dell’affitto? La causa di sfratto richiede l’intervento di tutti i proprietari o può essere portata avanti solo da uno di questi? Cosa succede se uno dei comproprietari decidesse di abitare personalmente l’immobile: gli altri potrebbero opporsi e preferire un altro inquilino? Aspetto vostre risposte grazie mille
L’azione per il recupero dei canoni di locazione non versati rientra negli atti di ordinaria amministrazione, come tali esercitabili da tutti i comproprietari, anche individualmente. Come chiarito dalla Cassazione, i cointestatari della casa in affitto hanno pari poteri gestori sulla cosa comune; ognuno di essi è pertanto legittimato ad agire per il rilascio, presumendosi che operi con il consenso degli altri.Il contratto di locazione, come noto, si rinnova in automatico salvo disdetta. Non è quindi necessario un atto di assenso al rinnovo. A chi spetta allora inviare all’inquilino la raccomandata con la disdetta in presenza di più proprietari? Secondo la giurisprudenza è un potere che può esercitare anche uno di questi, anche senza consultare gli altri a cui, tutt’al più, è concesso chiedergli poi il risarcimento del danno.Come noto, il contratto di locazione può essere disdetto dal locatore, alla prima scadenza, solo per specifiche cause (come ad esempio l’esigenza di adibire l’immobile a propria abitazione) e, alle successive, senza obbligo di motivazione.Se uno dei comproprietari ha l’interesse ad abitare l’appartamento, potrebbe ben farlo, nel rispetto del contratto in essere con l’inquilino, concludendo un contratto con gli altri comproprietari, a cui dovrà quindi versare il canone come se fosse un soggetto estraneo.Che succede infine se uno dei comproprietari vive nell’immobile senza chiedere il consenso agli altri? Dovrà risarcirli pagando loro un canone di locazione rapportato ai prezzi di mercato.
Siamo tre fratelli divenuti coeredi dell’appartamento che un tempo era di proprietà dei nostri genitori. Sul bene si è formata la “comunione ereditaria”: in buona sostanza, ciascuno di noi ha sì una quota del bene, ma ideale e non rappresentata da un’area precisa. Quindi, ciascuno può utilizzare l’immobile nella sua interezza, preservando però anche il diritto degli altri comproprietari di fare lo stesso. Il fratello che ha il 30% può soggiornare tanto in cucina, tanto in salotto, tanto in camera da letto, così come possono fare gli altri. È solo nel momento in cui il bene è stato diviso che ciascuno è diventato proprietario esclusivo di una parte di esso.
Si può denunciare chi cambia la serratura della casa cointestata?
Chiaramente, non c’è alcun problema se il cambio della serratura avviene con il consenso e il mandato di tutti gli altri comproprietari. La questione legale si pone solo quando ciò avviene unilateralmente e senza prima consultare gli altri. Di solito, dietro tale comportamento si nasconde l’intenzione di escludere i contitolari dal godimento del bene in modo da appropriarsene. Se così dovesse essere, si può denunciare l’artefice di ciò? In questi casi, il reato sussiste solo se il soggetto escluso era un convivente. Non si può, infatti, cambiare la serratura della porta allo scopo di lasciare fuori casa il titolare o il contitolare. Come già chiarito dalla giurisprudenza, la sostituzione della serratura della porta d’ingresso dell’abitazione o l’inserimento nella serratura delle chiavi al fine di evitare l’ingresso del coniuge integra il reato di violenza privata.La «violenza privata» scatta ogni volta in cui viene posto un comportamento tale da privare coattivamente la vittima della propria libertà di determinazione e di azione; può attuarsi anche attraverso l’uso di mezzi anomali diretti ad esercitare pressioni sulla volontà altrui, impedendone la libera determinazione. Quindi, anche la sostituzione della serratura della porta di accesso di un vano, con mancata consegna delle chiavi al proprietario, integra il reato in questione.Viceversa, se non c’è alcuna situazione di convivenza, sicché il comproprietario non viene in alcun modo costretto a subire l’altrui volontà con violenza o prepotenza, non si può più parlare di reato. Ma ciò non toglie, come vedremo nel successivo paragrafo, che si tratti di un comportamento illecito, punito tuttavia in via civilistica.
Cosa succede se una persona cambia le chiavi di una casa e gli altri non dicono nulla?
Bisogna prestare molta attenzione al comportamento di chi cambia le chiavi della serratura di una casa cointestata: se, infatti, questo comportamento non viene mai censurato in via giudiziale – ossia non si agisce in tribunale contro il responsabile – e decorrono 20 anni, scatterà l’usucapione. In pratica, il comproprietario acquisterà la titolarità dell’intero immobile grazie all’indifferenza degli altri soggetti.
Marco e Saverio sono coeredi di una casa lasciata loro dal padre prima di morire. Nell’immobile vive Marco, perché già convivente con il genitore prima della sua scomparsa. Dopo 25 anni Saverio rivendica la liberazione dell’appartamento per poterlo vendere. Marco sostiene di averlo usucapito e quindi rivendica l’usucapione sulla quota di proprietà di Saverio. Chi ha ragione?
La giurisprudenza ammette la possibilità dell’usucapione, da parte del comproprietario, della quota spettante agli altri contitolari della casa. Tuttavia, se da un punto di vista teorico, è ben possibile l’usucapione della casa cointestata, nella pratica è difficile riuscire a vincere il processo. E ciò per via delle prove. Cerchiamo di spiegarci meglio.Per usucapire un bene è necessario comportarsi su di esso come se si fosse il proprietario esclusivo. Tuttavia, il comproprietario di un immobile indiviso (su cui vanta ad esempio una quota pari al 50%) è già libero di utilizzare l’intero bene come se fosse proprio, e quindi disponendone come meglio crede. L’unico limite è il rispetto del pari diritto dell’altro contitolare. Dunque è possibile vivere all’interno dell’immobile cointestato e usarlo facendone ciò che si vuole. Solo con la divisione, la proprietà su una quota indivisa – e quindi su tutto il bene – si trasferisce su una parte ben precisa e individuata di esso. Ad esempio, se Giovanna ed Elena sono comproprietarie di una casa al mare, ciascuna delle due può andarci ad abitare quando vuole, utilizzando tutte le stanze, non potendo tuttavia impedire all’altra di fare altrettanto.Come fare allora a distinguere il comportamento del contitolare che esercita il proprio diritto di proprietà da quello invece di chi è intenzionato a usucapire il bene?Secondo la Cassazione il comproprietario che vuol usucapire anche la quota spettante agli altri contitolari deve comportarsi come se fosse l’unico proprietario dell’intero bene e non solo di una quota. Tale atteggiamento deve manifestarsi sia nei confronti dei terzi (estranei), che degli altri comproprietari. Non basta però che gli altri comproprietari si astengano dall’utilizzo del bene. Al contrario è necessario che il possessore compia degli atti che rendano impossibile l’uso del bene agli altri contitolari come, ad esempio, cambiare le chiavi della porta d’ingresso senza consegnare agli altri la copia, sbarrare l’accesso con una cancello elettrico di cui solo lui ha il telecomando e così via. Potrebbe anche essere sufficiente modificare la destinazione dell’intero bene senza chiedere l’altrui consenso. Non basta, dunque, la prova del semplice non uso da parte degli altri comproprietari. Non basta neanche la prova di atti di mera gestione, né il semplice consenso degli altri contitolari.In questi termini è quindi possibile l’usucapione sui beni tra coeredi o in condominio, tipiche situazioni queste in cui si verifica una comproprietà su uno o più immobili.
Antonio sta usando un terreno di proprietà di tre eredi, io, Flavio e Fabrizio. Nessuno di questi gli hai mai chiesto nulla, ma un giorno Fabrizio – che per molto tempo era stato all’estero ed era rimasto estraneo alla gestione del patrimonio familiare – agisce contro Antonio per ottenere la restituzione dell’immobile. Antonio oppone l’usucapione. Può farlo?
Non ci sono problemi al riconoscimento dell’usucapione: ciò che conta infatti è l’uso del bene da parte dell’estraneo, a prescindere dal fatto che uno o più contitolari dello stesso siano stati al corrente di ciò. Quindi è ben possibile, nello stesso momento, far decorrere i termini dell’usucapione ventennale nei confronti di tutti i comproprietari del medesimo bene.
Cosa succede ai comproprietari di una casa se uno dei due è debitore e i suoi creditori pignorano l’immobile di entrambi? È possibile il pignoramento della prima casa cointestata?
Il Codice di procedura civile stabilisce che sono pignorabili i beni immobili in comunione, ossia appartenenti a più soggetti (ad esempio immobili in comunione, o intestati a due soggetti o a due coniugi), anche quando solo uno o alcuni dei comproprietari sono debitori del creditore pignorante.La legge stabilisce la possibilità di pignorare la quota del debitore di un bene in comproprietà con altri soggetti. In questi casi, l’ipoteca si estende a tutto il bene così come anche il pignoramento: in pratica, tutto l’immobile viene messo all’asta e venduto. Tuttavia, al creditore procedente non può andare una somma – derivante dal prezzo di aggiudicazione – superiore alla quota del suo debitore. Il residuo deve essere invece restituito ai comproprietari.Immaginando una casa in comproprietà tra due fratelli, di cui uno ha contratto un debito di 70mila euro, nel caso in cui la vendita all’asta abbia fruttato 100mila euro, di queste solo 50mila andranno al creditore procedente, mentre la parte restante va restituita al comproprietario non debitore. Il creditore, quindi, resterà con 20mila euro di credito insoddisfatto.
Come vendere una casa cointestata se non c’è il consenso di tutti?
Se il comproprietario intende vendere la casa mentre gli altri no, ci sono diverse vie da percorrere.
L’accordo e la liquidazione della quota
La prima è quella dell’accordo che viene rimesso alle parti. Ad esempio, si può prevedere che il proprietario interessato a sbarazzarsi della propria quota, la ceda in pari percentuali agli altri comproprietari, i quali gli liquidano il controvalore in denaro. Di solito si fa stimare il bene a un perito affinché ne determini il prezzo di mercato e, sulla base di questo, venga definito il valore della quota da vendersi. Fatto ciò si va dal notaio e, dopo il rogito, si fa trascrivere il passaggio di proprietà. La cessione può avvenire a titolo di donazione o come vendita. Chiaramente in questo secondo caso le tasse sono superiori.La soluzione dell’accordo è di certo preferibile rispetto a un eventuale contenzioso in tribunale, il quale costerà tempo e denaro alle parti, senza contare che spesso può portare alla vendita forzata dell’immobile con conseguente pregiudizio per tutti. Tuttavia, nella pratica, spesso le parti non si mettono d’accordo per pochi spiccioli quando poi, ricorrendo al giudice, sono costrette a spendere molto di più.
La vendita della quota
Se non si trova un accordo, il proprietario ha due possibilità. La prima è quella di vendere solo la propria quota a un terzo. In tal caso si vende una percentuale di un immobile non ancora diviso. L’acquirente quindi diventerà proprietario di ogni singola parte della casa, che potrà anche utilizzare ma insieme agli altri contitolari e rispettandone i relativi diritti. Ciascuno è infatti titolare di una “quota ideale” di tutto il bene e non di una singola e individuata porzione. Un’ipotesi di questo tipo è tuttavia spesso improbabile per via della comprensibile riluttanza a pagare per un bene non ancora diviso, che potrebbe portare solo dissapori e litigi con gli altri comproprietari.
La divisione giudiziale della comunione
La seconda scelta è quella di chiedere al giudice la divisione forzata della comunione. Tale possibilità gli è concessa anche se detiene solo una quota di minoranza del bene (ad esempio un terzo).A ricorrere al tribunale può essere sia un singolo comproprietario che tutti insieme (si parla, a riguardo, di «divisione a domanda congiunta»).Il tribunale procederà secondo le regole ordinarie che prevedono un primo tentativo di dividere in natura il bene, operazione facile per villette che possono essere divise in più unità immobiliari, ma complessa per gli appartamenti, specie quelli piccoli.Non potendo dividere in natura il bene o non essendovi un diverso accordo tra le parti, il tribunale sarà tenuto a vendere la casa e, successivamente, dividere il ricavato tra i vari proprietari in proporzione alle rispettive quote. Chiaramente in questa fase ogni comproprietario potrà ugualmente offrirsi di acquistare la quota in vendita.
Salve. Quali garanzie ha il comproprietario in caso di pignoramento della prima casa cointestata?
Innanzitutto, la legge impone di notificare l’atto di pignoramento anche al comproprietario che, pertanto, deve essere messo al corrente dell’esistenza di una procedura esecutiva in corso di svolgimento. In secondo luogo, prima di procedere alla vendita dell’intero immobile, il giudice deve valutare la possibilità di dividere l’immobile in natura, separando la quota del debitore da quella del comproprietario. Ciò può essere molto semplice per quanto riguarda i terreni (facilmente frazionabili) o le villette (separabili in più unità immobiliari), ma non è possibile per i piccoli appartamenti, i magazzini, i garage, i negozi. In tali ipotesi, il bene dovrà essere venduto interamente, per quanto ciò possa apparire ingiusto nei confronti del comproprietario.
Quest’ultimo, però, ha sempre una possibilità di evitare l’esproprio:
pagando il debito al posto del debitore e surrogandosi poi nelle ragioni del creditore. Ad esempio, Mario, fratello di Giuseppe, paga il debito di quest’ultimo di 40mila euro per evitare il pignoramento della prima casa cointestata. Dopodiché, potrà a sua volta esigere la restituzione dei soldi versati;
trovando un accordo con il creditore: ad esempio, versandogli in denaro la quota pari alla metà del valore della casa in modo da evitargli la procedura espropriativa. Di tale importo, ovviamente, potrà pretendere la restituzione dal comproprietario debitore;
partecipando all’asta: il comproprietario è, infatti, libero di presentare delle offerte nell’ambito della procedura esecutiva (cosa che invece non può fare il debitore), facoltà che è concessa anche al coniuge in regime di comunione dei beni. Tale soluzione si presenta, però, più rischiosa perché egli dovrà concorrere con eventuali terzi offerenti. In ogni caso, se il credito per il quale il creditore sta procedendo è superiore al valore dell’immobile e al possibile prezzo ricavabile dalla vendita forzata, presentare un’offerta di acquisto per liberare l’immobile dal pignoramento è più vantaggioso perché è più economico rispetto alle due precedenti soluzioni. In tal caso, sarà bene attendere un ribasso d’asta tale da riscattare la prima casa a un prezzo minimo. Facciamo un esempio: un creditore agisce per 200mila euro pignorando una casa di 140mila euro. Alla quarta asta, il prezzo di vendita è sceso a 90mila euro. A questo punto il comproprietario, versando solo tale somma, libererà l’immobile dall’esecuzione forzata senza dover corrispondere 200mila euro al creditore.
Se si deve procedere alla divisione, l’esecuzione è sospesa fino a quando le parti raggiungono un accordo sulla divisione o fino a che non viene emessa la sentenza di divisione.