Diritto e Fisco | Articoli

Come funziona il contratto di affitto 4+4

5 Aprile 2020
Come funziona il contratto di affitto 4+4

Locazione a uso abitativo a canone libero: stipula, registrazione, diritti delle parti, sfratto per morosità e disdetta. 

Il contratto di affitto 4+4, o meglio detto «locazione a canone libero», è quello più utilizzato nella prassi. Esso consente infatti alle parti di fissare liberamente il contenuto dell’accordo e il canone mensile, rimanendo vincolate solo alla durata minima stabilita dalla legge (4 anni con primo rinnovo automatico di altri 4 anni) ed alle modalità con cui è possibile recedere dal contratto stesso.  

In questa breve guida spiegheremo come funziona il contratto di affitto 4+4, quali sono le regole da applicare, quali i diritti del proprietario dell’appartamento e quelli dell’inquilino, come si regolano eventuali conflitti e quando è possibile disdire il contratto. Ma procediamo con ordine. 

Come stipulare un contratto di affitto 4+4

Il primo passaggio necessario a concludere un affitto 4+4 è l’accordo tra le parti. Proprietario e inquilino stipulano una scrittura privata senza bisogno dell’assistenza di notaio o altro pubblico ufficiale. Il contratto può essere richiesto al proprio consulente (avvocato, commercialista, ecc.) oppure realizzato dalle parti sulla base di un facsimile reperibile su internet. Attenzione però: la consulenza di un professionista è sempre necessaria per evitare di incorrere in errori che potrebbero determinare controversie o motivi di annullabilità.

Il contratto deve riportare la firma delle parti. 

Dal lato del locatore, se si tratta di un immobile in comunione è necessario il consenso di tutti i proprietari. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, anche se a stipulare l’affitto dovesse essere solo uno solo di questi, il contratto avrebbe ugualmente valore nei confronti degli altri i quali tutt’al più potrebbero solo chiedere un risarcimento al contitolare, ma non avrebbero alcuna azione nei confronti dell’inquilino (ad esempio non possono mandarlo via). 

Nel caso di immobile in comunione tra coniugi, è necessario il consenso di marito e moglie. In mancanza, il contratto è valido ed efficace, ma il coniuge dissenziente può agire entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto per ottenerne l’annullamento ed il risarcimento del danno nei confronti del coniuge disponente.

Registrazione del contratto di affitto 4+4

Non basta redigere per iscritto il contratto di affitto: affinché sia valido deve essere anche registrato all’Agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla stipula. Il costo grava sul locatore che può ripartire non più del 50% anche sul conduttore. 

Avvenuta la registrazione il locatore deve darne notizia al conduttore e all’amministratore di condominio nei successivi 60 giorni. 

Se il contratto di locazione non è registrato non produce effetti (cosiddetto affitto in nero). Leggi Affitto in nero: sanzioni e rischi. Tuttavia:

  • se risulta che l’omessa registrazione è frutto di un accordo delle parti (l’inquilino per spuntare un prezzo più basso, il proprietario per non pagare le tasse), il contratto è completamente inesistente: significa che nessuno dei due soggetti può far valere i propri diritti in tribunale. Il locatore non potrà agire per ottenere il canone di affitto o lo sfratto nella procedura più rapida; l’inquilino però potrà essere costretto ad andare via in qualsiasi momento con una azione di occupazione senza titolo;
  • se risulta che l’omessa registrazione è dovuta alla sola volontà del locatore (che, pur avendo assicurato l’inquilino dell’avvenuto adempimento, non vi ha poi effettivamente provveduto), il contratto produce effetti solo per il conduttore. Quest’ultimo non potrà essere sfrattato né è tenuto a versare i canoni (se non un modesto indennizzo per l’occupazione), ma potrà dal canto suo abbandonare l’immobile quando vuole senza preavviso non essendo tenuto a rispettare gli accordi verbali.

Uso dell’immobile a uso abitativo

L’immobile da concedere in locazione deve essere adibito all’uso abitativo: ciò significa che deve essere concretamente idoneo per il conduttore ad essere utilizzato per la destinazione pattuita. A tale scopo il locatore è tenuto a fornire una serie di documenti tecnico-amministrativi che lo attestano come ad esempio l’attestato di agibilità e l’Ape ossia l’attestato di prestazione energetica. Non è possibile dare in affitto un’abitazione affinché sia destinata a uso ufficio, magazzino o negozio. Ne deriverebbero sanzioni amministrative per entrambe le parti e il recupero a tassazione degli importi non versati in sede di registrazione. Leggi sul punto Posso affittare un appartamento come ufficio?

Come funziona il contratto di affitto 4+4: la durata

Veniamo ora alla durata dell’affitto 4+4. La legge fissa solo una durata minima del contratto di locazione a canone libero ma non limita le parti a fissare una durata superiore, a seconda dei propri interessi.

In particolare la durata minima non può essere inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto è rinnovato automaticamente per un periodo di altri 4 anni.

Prima scadenza di 4 anni 

Tra i primi 4 anni e i successivi 4 del rinnovo automatico, solo il conduttore può dare comunicazione di recesso, con preavviso di 6 mesi prima. Il locatore può farlo invece solo nei seguenti casi:

  • destinazione dell’immobile ad uso proprio del locatore
  • possibilità per il conduttore di avere a disposizione un altro immobile
  • mancato utilizzo del bene da parte del conduttore
  • ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio di cui è parte l’immobile locato
  • intenzione di vendere l’immobile stesso a terzi.

È sufficiente che il locatore abbia la seria intenzione di servirsi dell’immobile per uno di questi motivi ovvero di effettuare le opere consentite; la serietà dell’intenzione si riscontra nella realizzabilità tecnica e giuridica del nuovo utilizzo dell’immobile.

Successive scadenze 

Alla successiva scadenza dei 4 anni (in totale, in prossimità dell’ottavo anno dalla stipula del contratto), ciascuna parte è libera di dare disdetta dalla locazione senza motivazioni, ma deve farlo almeno 6 mesi prima dalla scadenza. Se la disdetta è tardiva o non viene affatto comunicata il contratto si rinnova per altri 4 anni.

La disdetta deve essere inviata con raccomandata a.r.: conta la data di ricevimento e non quella di spedizione della stessa. Per cui, se la parte la riceve dopo i 6 mesi dalla scadenza, la disdetta ha effetto non subito ma alla successiva scadenza del contratto.

Disdetta per giusta causa

Solo all’inquilino è data la possibilità di recedere dalla locazione prima della scadenza se sussiste una giusta causa. Questa deve però consistere in un fatto:  

  • sopravvenuto alla stipula e che non poteva essere previsto in anticipo. Non è sufficiente invocare la fine del lavoro o un trasferimento se di ciò l’inquilino era già a conoscenza quando ha firmato l’affitto;
  • non dipendente dall’inquilino: la richiesta di trasferimento non consente quindi la disdetta anticipata;
  • oggettivo: tale cioè da impedire per chiunque la prosecuzione dell’affitto. Tale non è ad esempio un trasferimento a poche decine di chilometri. 

In ogni caso è sempre dovuto il preavviso di sei mesi.

Leggi Si può disdire un contratto di affitto prima della scadenza? e Disdetta affitto senza preavviso per giusta causa.

Pagamento canone e difetti immobile

Se l’appartamento presenta dei vizi e questi erano chiaramente visibili al momento della stipula del contratto, l’inquilino non può sollevare eccezioni in un momento successivo.

Invece per i vizi non visibili o sopravvenuti, il locatore è tenuto a effettuare le riparazioni, ma il conduttore non può interrompere il pagamento dei canoni. La sospensione è ammessa solo quando l’immobile è oggettivamente inutilizzabile, cosa che costringe l’inquilino ad andare via di casa.

Il pagamento del canone può avvenire in contanti o con altre modalità concordate nel contratto (ad esempio bonifico). Il locatore è tenuto, a richiesta del conduttore, a dare la ricevuta.

Nel silenzio della legge, si ritiene che, se le parti vogliono che l’ammontare del canone sia annualmente aggiornato, devono prevederlo nel contratto espressamente con apposita clausola. In mancanza di tale clausola, il locatore nulla può pretendere ed il canone deve ritenersi stabilito in misura fissa ed invariabile per l’intera durata del contratto.

La prescrizione dei canoni di affitto è di 5 anni, mentre solo di 2 anni quella per gli oneri condominiali.

Cauzione

La cauzione produce sempre interessi, anche se nel contratto è previsto diversamente. La cauzione va restituita all’inquilino con gli interessi alla scadenza del contratto o, su sua richiesta, alla fine di ogni anno.

Il locatore può trattenere la cauzione solo se vi sono morosità per canoni o oneri condominiali. Invece se il locatore intende trattenere la cauzione a titolo di risarcimento per danni all’immobile è tenuto a intraprendere subito una causa contro l’inquilino: solo il giudice infatti può determinare l’ammontare del risarcimento. Diversamente la cauzione va restituita.

Quando c’è sfratto

Il pagamento deve avvenire entro 20 giorni dalla scadenza del mese. Se così non dovesse succedere il locatore può avviare la procedura di sfratto. Lo sfratto però può essere interrotto con il pagamento degli arretrati fino alla prima udienza davanti al tribunale, con l’aggiunta degli interessi e le spese legali. Tuttavia, alla prima udienza l’inquilino può chiedere un ulteriore termine di 90 giorni per trovare i soldi (cosiddetto termine di grazia). In caso di adempimento la procedura si interrompe e lo sfratto non è più possibile.

Il locatore può sfrattare l’inquilino anche in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali concordati in contratto, ma solo se l’importo supera due mensilità e il ritardo è superiore a 2 mesi dalla richiesta di pagamento. 

Manutenzione e spese

Il proprietario conserva sull’immobile un effettivo potere di controllo, finalizzato a vigilare sullo stato di conservazione e di efficienza delle strutture edilizie e degli impianti. Deve provvedere a mantenere la cosa locata in uno stato tale da servire all’uso convenuto: sono pertanto a suo carico determinati tipi di riparazioni di manutenzione straordinaria o le spese di manutenzione ordinaria di importo elevato.

Il conduttore, a sua volta, ha l’obbligo di curare la manutenzione dell’immobile e la sua conservazione, facendo fronte alle relative spese. Egli deve farsi carico dei lavori e delle spese per la manutenzione dell’immobile locato, delle riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile sostenendone il costo (spese di ordinaria amministrazione). Ciò anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari o dai suoi dipendenti.



Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube