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Posso agire da solo in difesa del condominio?

6 Aprile 2020
Posso agire da solo in difesa del condominio?

Tutela delle parti comuni: il singolo condomino può adire il tribunale se l’amministratore non vi provvede? La legittimazione processuale dei singoli condomini.

Nella vita di un condominio potrebbe succedere di dover agire contro terzi o contro gli stessi condomini a tutela degli interessi collettivi dell’edificio. In tutti questi casi, di solito, l’assemblea conferisce rappresentanza all’amministratore a difendere i diritti comuni, ivi compresa la rivendicazione della proprietà condominiale. 

Ma che succede se l’amministratore non dovesse agire o, ottenuta una sentenza sfavorevole, non dovesse procedere all’appello? Ti sarai probabilmente chiesto: posso agire da solo in difesa del condominio? 

La questione è stata analizzata dalla giurisprudenza svariate volte e, da ultimo, dal tribunale di Velletri [1]. Cerchiamo di fare il punto della situazione partendo da un esempio pratico.

Immaginiamo che il condominio abbia incaricato una ditta di ristrutturazioni edilizie di eseguire dei lavori e che, all’esito del collaudo finale, tali opere risultino insoddisfacenti agli occhi di alcuni proprietari di appartamenti. Questi ultimi propongono di agire in tribunale per chiedere il risarcimento o l’eliminazione dei vizi di costruzione, ma l’assemblea non approva tale proposta. Cosa possono fare gli interessati? Possono agire da soli in difesa del condominio? Ecco qual è la risposta corretta.

Come noto, il condominio non ha personalità giuridica: non è cioè un autonomo soggetto di diritto come lo sono le società. Il condominio non è che la sommatoria delle varie proprietà dei condomini, ciascuno dei quali vanta sulle parti comuni una porzione millesimale. L’amministratore è un semplice rappresentante della volontà di questi ultimi, un soggetto che ha il compito di eseguire gli ordini impartiti dall’assemblea. Dunque l’amministratore di condominio non può essere paragonato a un amministratore di una società.

Il fatto pertanto che l’amministratore riceva la rappresentanza ad agire a tutela degli interessi di tutti i condomini non priva questi ultimi del potere di agire in difesa dei propri stessi diritti tutte le volte in cui lo vogliono o lo ritengono necessario. Lo possono fare sia in caso di inerzia da parte dell’amministratore che nel caso in cui questi abbia già agito in primo grado e, incassata una sconfitta, l’assemblea non abbia voluto incaricarlo anche per il successivo grado di appello [2].

Tale principio è stato già sancito numerose volte dalla Cassazione [3]. Poiché il diritto del singolo condomino ha ad oggetto la cosa comune intesa nella sua interezza, pur se entro i limiti della rispettiva quota, ciascun comproprietario può proporre le azioni a difesa della proprietà comune, senza bisogno di chiamare in causa anche tutti gli altri condomini [4] (in termini tecnici questa attività viene definita «integrazione del contraddittorio»).

Fissata la regola generale, si aprono però due diverse correnti.

Una prima corrente, cui concorda il tribunale di Velletri [1] rifacendosi a una recente sentenza della Cassazione [2], sostiene che:

  • per la difesa di diritti su aree o servizi comuni, il singolo condomino ha legittimazione processuale e quindi può agire da solo al posto del condominio. Egli infatti tutela un proprio interesse individuale;
  • per la difesa invece della gestione di servizi comuni, la legittimazione è solo dell’amministratore e non del singolo condomino. Si tratta delle questioni intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o la riscossione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino. Poiché in tali controversie non vi è correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, bensì con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento e al finanziamento corretti dei servizi stessi, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente all’amministratore, sicché la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest’ultimo esclude la possibilità per il condomino di impugnarla.

Una seconda corrente, anche questa battuta dalla stessa Cassazione [5], ha invece affermato il diritto del singolo condomino di agire anche a difesa di un servizio comune nonostante questo incida sull’interesse del condomino stesso solo in via mediata.

Deve così essere respinto quell’orientamento (fatto proprio dal tribunale di Velletri) che escluderebbe la legittimazione del singolo condomino, in caso di inerzia dell’amministratore, nelle ipotesi in cui si impugnino deliberazioni dell’assemblea che perseguano esclusivamente finalità di gestione di un servizio comune, in quanto non idonee ad incidere, se non in via mediata, sull’interesse esclusivo di uno o più partecipanti.


note

[1] Trib. Velletri, sent. del 24.01.2020.

[2] Cass. sent. n. 10717/11.

[3] Cass. sent. n. 2411/18.

[4] Cass. sent. n. 19460/05.

[5] Cass. sent. n. 16562/15.

Tribunale di Velletri, sez. II, sentenza 24 gennaio 2020

Giudice Collu

Svolgimento del processo

Con atto di citazione ritualmente notificato C.N., C.V., D.S.A., F.M., M.A. e T.G. convenivano in giudizio G.C. s.r.l. nonché R.R. al fine di sentire accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale della G.C.

S.r.l. (CF. (…)), con sede in R. Via C. n. 22, in p.l.r.p.t. per le motivazioni di cui in premessa e per l’effetto condannarla, per questo titolo alla somma di Euro 35.000,00 o in quella maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa; altresì accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale della G.C. S.r.l. (CF. (…)), con sede in R. Via C. n. 22 in p.l.r.p.t. per la presenza di gravi difetti nei lavori di ristrutturazione ordinaria appaltati alla stessa e conseguente inadempimento contrattuale e, per l’effetto condannarla al risarcimento del danno in favore degli attori nella somma di Euro 30.000,00 o in quella maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa; altre accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale del Direttore dei Lavori, Ing. R.R., per le motivazioni di cui in premessa e per l’effetto, previa declaratoria di inadempimento contrattuale dello stesso, condannarlo al risarcimento dei danni nei confronti degli attori nella somma non minore di Euro 30.000,00 o nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi legali dal dovuto sino al soddisfo.

Eccepivano, a sostegno della domanda che in seguito ad assemblea condominiale era stato disposto l’appalto dei lavori condominiali e che la scelta tra diverse imprese era caduta sulla C.G. s.r.l. che, sebbene avesse presentato un preventivo superiore ad altre, sembrava quella maggiormente accreditata; che in realtà i lavori eseguiti presentavano vizi, difformità tali da non potersi ritenere gli stessi eseguiti secondo la regola dell’arte; che nell’esecuzione dei lavori vi erano stati diversi danni cagionati dalle maestranze (sebbene riparati dalla ditta).

Si costituivano in giudizio i convenuti contestando integralmente la domanda in quanto infondata sia in fatto che in diritto e, preliminarmente eccepivano la carenza di legittimazione ativa degli attori.

La causa, istruita con prove documentali, veniva trattenuta in decisione in data 19/07/2019 sulla eccezione preliminare.

Motivi della decisione

La domanda non è fondata.

Relativamente all’eccezione preliminare si rileva che la giurisprudenza più recente richiamata da parte dei convenuti (Cass. Sez.II, n.2411 del 31/1/18) ha affermato che “nel condominio d’edifici, il principio, secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, non trova applicazione relativamente alle controversie che, avendo ad oggetto non diritti su un servizio comune ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o l’esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino; pertanto, poiché in tali controversie non vi è correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, bensì con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento e al finanziamento corretti dei servizi stessi, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente all’amministratore, sicché la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest’ultimo esclude la possibilità per il condomino di impugnarla”.

Ora, è evidente che nel caso specifico i danni lamentati rientrano esclusivamente nella sfera del Condominio senza alcuna correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o più condomini.

Nell’ordinanza numero 12803/2019 della Cassazione, pubblicata lo scorso 14 maggio (credits to Quotidiano del Diritto per la copia non ufficiale) la Suprema Corte ha precisato come ogni singolo condomino, sia pure agendo nel suo esclusivo interesse, possa compiere atti giuridici aventi effetto dispositivo, o anche risolutivo, rispetto a un contratto – nella specie d’appalto – che era stato concluso dall’amministratore a nome dell’intero condominio.

Dunque, riguardo ai lavori commissionati dal amministratore condominiale, con o senza la autorizzazione necessaria dell’assemblea, ogni singolo condomino ha il diritto suo proprio di attivarsi per chiedere l’eliminazione dei vizi, o la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, indipendentemente dal fatto che stia agendo anche o soltanto nel proprio interesse, e non solo in quello dell’intero condominio. Nella fattispecie, tra l’altro, i condomini che avevano citato l’impresa appaltatrice risultavano essere stati dissenzienti, in assemblea, rispetto alla delibera di affidamento dei lavori alla stessa. Ma questo – secondo l’ordinanza in esame – non causava problemi di legittimazione, e nemmeno il fatto che i predetti condomini lamentassero l’esecuzione non a regola d’arte dei lavori su terrazze che erano di proprietà loro esclusiva e non comune.

Per sfuggire le possibili perplessità, l’ordinanza 12803 ha infatti osservato come “la qualità di condomino è inscindibilmente legata a quella di proprietario di parti esclusive dell’edificio”. Non nel senso, a ben vedere, che non si possa dare la prima senza la seconda, perché non c’è un impedimento assoluto di legge rispetto al fatto che si possa essere esclusivamente comproprietari di parti comuni – come ad esempio di un’area cortiliva o di un terrazzo – per il fatto di averle acquistate a titolo derivativo, e non assieme all’acquisto di parti esclusive (come normalmente avviene). Tuttavia, laddove la qualità di condomino sorga, come di consueto, per il fatto di avere acquisito la proprietà esclusiva di unità immobiliari, con tutte le connesse obbligazioni che nascono ex lege, allora non vi è bisogno di legittimarsi separatamente come condomino se si agisce a tutela della propria proprietà esclusiva, che viene comunque interessata da rapporti giuridici instaurati dal condominio, con o senza la propria positiva partecipazione all’assemblea deliberante.

Non è dunque stata giudicata rilevante, ai fini della legittimazione ad agire, il fatto che i proprietari esclusivi agissero a tutela dei loro interessi personali nei confronti della ditta appaltatrice dei lavori condominiali. Come nella generalità dei casi, secondo la Corte, non sarebbe infatti nemmeno sussistita in capo agli attori la qualità di condomino, cioè di comproprietario di parti comuni dell’edificio – con la legittimazione che è comunemente riconosciuta da parte della giurisprudenza come discendente da tale qualità – senza il presupposto della proprietà esclusiva di beni collocati nel condominio che, nella fattispecie, erano stati interessati dalle modalità di esecuzione dell’appalto.

Nello specifico, si trattava di lavori di rifacimento di terrazze di proprietà esclusiva, che erano stati lamentati come difettosi dai rispettivi proprietari, attori in giudizio, e come tali erano stati accertati dalla CTU. A fronte del ricorso in Cassazione della ditta appaltatrice, che lamentava la carenza di interesse ad agire da parte avversaria, è stato così ribadito che i proprietari di tali terrazze, che avevano chiesto l’eliminazione dei vizi nonché il risarcimento del danno nei confronti dell’impresa stessa, erano pienamente legittimati a farlo anche solo in base alla loro qualità di proprietari esclusivi (dalla quale discendeva anche quella di condomini).

Se ne può quindi dedurre che esista anche in questi casi una sorta di diritto di sostituirsi all’amministratore nella tutela dell’interesse comune, come a esempio esercitando in proprio la denuncia dei vizi richiesta a pena di decadenza ex art. 1667 cod. civ., o anche – in ipotesi – sostituendosi a lui nella gestione della sicurezza del contratto di appalto, ad esempio verificando che l’impresa appaltatrice sia iscritta alla Camera di Commercio, e dotata di Durc nonché di idoneità tecnica e professionale (v. articolo 90 del D.Lgs. n. 81 del 2008). Tutto questo senza pregiudizio del fatto che le conseguenze negative del mancato assolvimento degli oneri connessi alla stipula dell’appalto ricadrebbero comunque sull’amministratore.

Stante quanto affermato dalla Suprema Corte, dunque, la legittimazione processuale de singolo condòmino si configurerebbe solamente nel caso di controversie aventi ad oggetto azioni reali incidenti sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condòmino, o di azioni personali incidenti sui diritti di ciascun partecipante; nel caso di controversie inerenti la gestione o la custodia dei beni comuni, in nome delle esigenze plurime e collettive della comunità condominiale, invece, la legittimazione processuale spetta solo al condominio in quanto centro d’imputazione della situazione sostanziale in esame.

Peraltro, si rileva come le questioni sollevate da parte degli odierni attori, siano, al più tendenzialmente relative all’atteggiamento dell’assemblea condominiale le cui decisioni sono state ritenute “altalenanti”; da qui la necessaria impugnativa delle stesse che non risulta essere stata effettuata da parte dei singoli condomini odierni attori; invero, nell’atto di citazione le conclusioni riportate afferiscono propriamente alla gestione dei beni comuni (cfr. comparsa conclusionale di parte attrice ove si riferisce: allo stato manca l’approvazione del consuntivo dei lavori essendo sempre stata bocciata in assemblea (ultima quella del 30-09-2019 s.v.); manca il fine lavori atteso che essi non sono stati terminati; manca il collaudo dei lavori, anch’esso non è stato, infatti, votato in assemblea), in nome delle esigenze plurime e collettive della comunità condominiale, con conseguente la legittimazione processuale che spetta solo al condominio in quanto centro d’imputazione della situazione sostanziale in esame.

Assorbite e disattese le ulteriori e diverse istanze.

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo con applicazione dei minimi (D.M. n. 55 del 2014) stante la assenza di istruttoria e la mancata presenza di questioni complesse.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando:

– Dichiara la carenza di legittimazione passiva di C.N., C.V., D.S.A., F.M., M.A. e T.G.;

– Condanna C.N., C.V., D.S.A., F.M., M.A. e T.G. in solido tra loro alla rifusione delle spese di lite in favore di G.C. s.r.l. e di R.R., in solido tra loro, che liquida in complessivi Euro 7.795,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge e spese forfetarie


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