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Condensa in casa: chi paga

27 Giugno 2020 | Autore:
Condensa in casa: chi paga

Umidità di condensa ed umidità di risalita: come vanno ripartite le spese per il ripristino degli ambienti tra proprietario ed inquilino. Umidità di condensa, condominio e risarcimento danni.

Un problema davvero fastidioso oltre che antiestetico e dannoso per le pareti e i soffitti di una abitazione è rappresentato dall’umidità. Se la casa è stata concessa in locazione, tale fenomeno può diventare oggetto di scontro tra proprietario dell’immobile ed inquilino. In tal caso, occorre distinguere se si tratta di umidità di risalita oppure di condensa per stabilire su chi gravano le spese per il ripristino degli ambienti.

Più precisamente, per la condensa in casa chi paga? E per l’umidità di risalita? Va comunque fin d’ora precisato che se la situazione dovesse diventare talmente grave da impedire o compromettere la vita quotidiana, l’inquilino può chiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Inoltre, l’umidità di condensa può comportare l’insorgere di controversie anche in ambito condominiale ad esempio nel caso in cui si manifesti in un appartamento di proprietà esclusiva.

Da cosa è causata l’umidità di condensa

L’umidità di condensa si forma quando a causa di un brusco cambiamento di temperatura, il vapore acqueo passa dallo stato aeriforme a quello liquido, formando goccioline sulle piastrelle, sulle pareti e sui soffitti.

Il vapore acqueo può derivare da fonti diverse come:

  • dalla normale umidità di una stanza;
  • dalla respirazione delle persone presenti in una stessa stanza;
  • in cucina, dalla cottura dei cibi (in particolare dalla bollitura dell’acqua);
  • in bagno, dalla saturazione di umidità proveniente a seguito dell’apertura dell’acqua calda (si pensi a quando si utilizza la doccia).

Per quanto attiene al cambiamento di temperatura, questo può essere provocato da:

  • un isolamento termico delle pareti perimetrali o del tetto non effettuato a regola d’arte;
  • infissi vecchi o con guarnizioni insufficienti, che lasciano passare spifferi e correnti d’aria;
  • presenza di ponti termici, ovvero di punti in cui l’aria calda si incontra con quella fredda, non isolati in maniera adeguata rispetto all’esterno;
  • una scarsa ventilazione o dal poco ricircolo dell’aria;
  • uso di materiali (pitture, rivestimenti o isolamenti) non traspiranti, che non consentono l’evaporazione e/o la dispersione verso l’esterno di una porzione dell’umidità normalmente contenuta nelle murature.

Come si manifesta l’umidità di condensa

L’umidità di condensa si manifesta con:

  1. la formazione di puntini scuri ovvero di macchie compatte di muffa, di colore nero o verde, sulle pareti e sui soffitti;
  2. il decadimento delle pitture e dell’intonaco;
  3. lo sfogliamento delle pitture e la polverizzazione dell’intonaco;
  4. il danneggiamento degli oggetti in legno come ad esempio di mobili, travi e infissi;
  5. la formazione di odori sgradevoli.

Dove si manifesta l’umidità di condensa

L’umidità di condensa si forma soprattutto in corrispondenza dei ponti termici come nel caso del nodo costruttivo tra pilastro o trave in cemento armato e la parete di tamponamento dell’edificio; vicino agli infissi, nella parte alta delle pareti di bagni e cucine ed in generale nei punti più freddi della casa.

Da cosa è causata l’umidità di risalita

L’umidità di risalita detta anche umidità capillare ascendete dal terreno, non è altro che il manifestarsi di una risalita di acqua dal basso verso l’alto. In parole più semplici l’acqua presente nel sottosuolo si incanala attraverso i capillari delle murature, camminando lungo le pareti fino a bagnare i muri.

Come si manifesta l’umidità di risalita

I modi in cui si manifesta l’umidità di risalita sono:

  • aloni scuri;
  • sfarinamento e distacco dell’intonaco;
  • odori sgradevoli.

Dove si manifesta l’umidità di risalita

L’umidità di risalita può concentrasi in soli pochi centimetri oppure può estendersi su tutta la parete. In ogni caso, le macchie vanno dal basso verso l’alto. Tale tipo di umidità è assai grave perché colpisce soprattutto la parte strutturale ed interna del muro e tende ad espandersi con il tempo.

Quali sono gli obblighi del proprietario e dell’inquilino

Fatta la distinzione tra umidità di condensa e umidità di risalita, vediamo come vanno ripartite le eventuali spese per il ripristino degli ambienti tra proprietario ed inquilino in caso di affitto di una casa.

In generale, quando si concede un immobile in locazione la legge prevede che il locatore lo consegni all’inquilino in buone condizioni, ben mantenuto e tale da servire all’uso convenuto per tutta la durata del contratto [1]. A sua volta, l’inquilino è obbligato a mantenere l’immobile in buone condizioni e a riconsegnarlo nello stato originario.

Di chi è la responsabilità in caso di umidità da condensa

In base a quanto detto finora se l’umidità si manifesta con macchie di muffa o puntini scuri sulle pareti e sul soffitto, si tratta di condensa. In questo caso il proprietario non può essere chiamato a risponderne in quanto il fenomeno è da attribuirsi a una cattiva manutenzione dell’immobile da parte dell’inquilino.

Per cattiva manutenzione devono intendersi quei comportamenti che hanno provocato la comparsa dell’umidità di condensa come ad esempio:

  • non avere fatto arieggiare la casa con frequenza, in particolare aprendo le finestre in cucina, durante la cottura dei cibi, oppure nel bagno, dopo l’utilizzo della vasca o della doccia;
  • avere fatto asciugare il bucato in casa. La biancheria appena lavata è fonte di grande umidità: quando si asciuga, l’acqua che contiene evapora e si deposita sulle pareti;
  • avere sottoposto l’abitazione a sbalzi di temperatura, regolando i termosifoni al massimo e poi passando a giorni di freddo totale.

L’inquilino oltre a rimuovere l’umidità di condensa con prodotti specifici e a evitare i comportamenti errati sopra elencati, può chiedere al proprietario di acquistare dei deumidificatori per risolvere il problema. A tal fine, è possibile anche installare una ventola nel bagno e una cappa aspirante in cucina.

Di chi è la responsabilità in caso di umidità di risalita

Nei casi di umidità di risalita è il proprietario dell’appartamento che deve provvedere a risanare le murature degradate. In questa ipotesi, infatti, l’umidità dipende da difetti strutturali dell’immobile quali ad esempio il non corretto isolamento delle pareti o la sua costruzione su un terreno dove sono presenti delle falde acquifere, dei quali di certo non può essere chiamato a rispondere l’inquilino.

Cosa succede se la responsabilità è di entrambi

Qualora dovessero insorgere controversie sul tipo di umidità presente nell’appartamento e, quindi, sulla responsabilità del proprietario piuttosto che dell’inquilino, è bene rivolgersi ad un tecnico esperto (un ingegnere o un architetto).

Si pensi all’ipotesi in cui il palazzo presenta dei difetti strutturali che hanno causato un’umidità di risalita. In più la situazione è aggravata dalla condotta negligente dell’inquilino, il quale ad esempio ha l’abitudine di fare asciugare i panni in casa o non arieggia il bagno dopo avere utilizzato la doccia.

Il tecnico incaricato dovrà stabilire l’entità dei danni in relazione al tipo di umidità riscontrata e la responsabilità dell’uno e dell’altro dei soggetti interessati. Perciò, la spesa verrà ripartita tra proprietario e inquilino in base all’incidenza che la loro condotta ha avuto sulla comparsa del fenomeno.

Quando è possibile la risoluzione anticipata del contratto di affitto

A volte il problema dell’umidità in casa può essere talmente grave da giustificare una risoluzione anticipata del contratto di affitto. Ciò vuol dire che l’inquilino può chiedere la cessazione della locazione prima della scadenza del contratto e senza il preavviso previsto.

La legge dispone che il proprietario dell’appartamento è tenuto a risarcire all’affittuario i danni derivati dai vizi della cosa locata, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna [2].

L’umidità rientra nella categoria generica dei vizi dell’immobile locato, tali da diminuire in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito. Qualora non si dovesse trovare un accordo tra proprietario ed inquilino per l’effettuazione dei lavori di risanamento e nel caso in cui l’abitabilità risulti compromessa, l’affittuario può chiedere:

  • la riduzione del canone d’affitto;
  • la risoluzione anticipata del contratto.

Se poi, il proprietario non riesce a dimostrare che l’umidità è dipesa da difetti dell’immobile a lui sconosciuti al momento della consegna dell’appartamento all’inquilino, sarà tenuto anche al risarcimento dei danni.

In merito la Corte di Cassazione ha definito l’umidità un deterioramento rilevante [3]. Pertanto, se l’immobile ne era affetto al momento della stipula del contratto e il vizio non è stato dichiarato, il proprietario sarà tenuto al risarcimento dei danni subiti dall’inquilino. Oltre ai danni materiali come ad esempio quelli dovuti all’ammuffimento dei suppellettili, il proprietario sarà tenuto anche al risarcimento per i danni alla salute che l’umidità ha causato durante l’utilizzo dell’immobile locato [4].

Cosa succede se la condensa si manifesta in un condominio

L’umidità di condensa è stata oggetto di controversia anche in ambito condominiale. Sul punto si è espressa di recente la Corte di Cassazione [5] la quale ha affermato il principio secondo il quale se la ragione dell’umidità manifestatasi all’interno di un immobile di proprietà esclusiva è da rinvenirsi in cause endogene come la condensazione e solo marginalmente nelle fessurazioni presenti sulla facciata esterna dello stabile, i danni cagionati dalla condensa restano a carico del singolo condòmino, non potendo essere risarciti dal condominio. Il fenomeno della condensa costituisce un fatto naturale e di conseguenza i danni che ne sono derivati non possono essere evitati con l’ordinaria manutenzione della facciata esterna dell’edificio.

Tuttavia, il condòmino danneggiato può agire contro il costruttore (azione di risarcimento in forma specifica per responsabilità extracontrattuale) qualora le problematiche legate alla condensa siano state causate da vizi di costruzione dello stabile. L’azione deve essere iniziata nel termine di 10 anni dal compimento dell’edificio e comunque entro 1 anno dalla denunzia del vizio, pena la prescrizione [6].

Al fine di accertare il difetto costruttivo, è opportuno che il condòmino dapprima faccia periziare l’immobile attraverso un procedimento di accertamento tecnico preventivo (Atp) in Tribunale. Successivamente potrà agire per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore. In tal caso il termine di 1 anno già sopra richiamato inizia a decorrere dal momento del rilascio dell’accertamento tecnico preventivo, salvo che non risulti che il danneggiato conoscesse i vizi da tempo.


note

[1] Art. 1575  cod. civ.

[2] Art. 1578 cod. civ.

[3] Cass. Civ. sent. n. 20346/2010.

[4] Cass. Civ. sent. n. 915/1999.

[5] Cass. Civ. sent. n. 15615/2017.

[6] Art. 1669 cod. civ.


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