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Assemblea di condominio online: è legale?

7 Aprile 2020
Assemblea di condominio online: è legale?

Si può partecipare alla riunione di condominio in videoconferenza? Chi non può presenziare personalmente cosa deve fare per discutere e votare?

Hai una casa ove non abiti e che dista svariati chilometri dalla tua residenza. Ogni volta che l’amministratore di condominio indice una riunione sei costretto a delegare un vicino, non potendo parteciparvi personalmente. 

In una delle ultime occasioni, ove si sarebbe dovuto discutere di una questione particolarmente delicata, hai chiesto all’amministratore di attivare una videoconferenza per consentirti di accedere al dibattito e al voto grazie al tuo computer. Il capo condomino, però, ti ha detto che non si può fare. 

«Per quale ragione?» gli hai chiesto incredulo. Non è forse vero che ora si fanno in videoconferenza anche le riunioni dei consigli di amministrazione delle società e che grazie a Skype o ad altre piattaforme – ivi compresa la stessa chat di WhatsApp – è possibile un collegamento video a distanza? Insomma, a tuo avviso non ci sono ragioni – né tecniche, né giuridiche – tali da escludere detta possibilità.

Cerchiamo di capire cosa dice la legge: l’assemblea di condominio online è legale? Ecco una sintesi di quelle che sono le posizioni sposate dai tecnici del diritto.

Luogo di riunione dell’assemblea di condominio

All’indomani dell’approvazione della riforma del condominio del 2012, nonostante le forti pressioni di alcune associazioni rappresentative, il legislatore non ha modificato il Codice civile nella parte in cui prevede che la riunione di condominio debba per forza svolgersi in un luogo “fisico” e non virtuale. 

Difatti la legge, pur lasciando libero il regolamento condominiale di stabilire la sede per le riunioni assembleari, è di norma l’amministratore a scegliere, a sua discrezione, il luogo ove i condomini dovranno presentarsi, luogo che va indicato obbligatoriamente nell’avviso di convocazione.

In tale scelta, l’amministratore incontra, però, alcuni limiti:

  • si deve trattare di una sede situata all’interno del Comune (o nelle immediate vicinanze) in cui si trova l’edificio condominiale e, quindi, raggiungibile agevolmente da tutti i partecipanti [1];
  • la sede deve essere tale da consentire a tutti i condomini di accedervi e partecipare alla discussione (ad esempio: locali comuni condominiali, sedi parrocchiali, circoli privati, salette private di bar). Sarebbe inidoneo un locale troppo insalubre (ad esempio, privo di riscaldamenti in periodo invernale) o troppo angusto (tanto da non consentire a tutti di sedersi).

L’assemblea non può svolgersi in un luogo diverso rispetto a quello indicato nell’avviso di convocazione, a pena di annullabilità della delibera [2].

Riunione condominio in videoconferenza: è possibile?

Vediamo ora cosa dice la legge in merito alla legittimità di una eventuale partecipazione in videoconferenza alla riunione di condominio: è legale l’assemblea di condominio online?

L’esigenza di superare la tradizionale concezione fisica dell’assemblea di condominio si è presentata in presenza dell’emergenza sanitaria Coronavirus che ha visto l’Italia intera bloccata per evitare il diffondersi dell’epidemia. Gli amministratori di condominio non hanno potuto indire assemblee pur nell’esigenza magari di provvedere a decisioni urgenti e necessarie, decisioni la cui adozione è stata quindi rimessa alla discrezionalità del capo condomino.

A ben vedere, l’articolo 1136 del Codice civile stabilisce solo che «l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio» e che «l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio».

La disposizione quindi non specifica se l’assemblea debba avvenire necessariamente con partecipazione fisica o da remoto. Tuttavia, maggiori chiarimenti vengono dati dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: tale norma, infatti, stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve indicare espressamente «il luogo» ove si svolge la riunione, facendo così intendere che deve essere un “luogo fisico”. Questa è stata del resto la posizione assunta anche dalla Cassazione. 

Tuttavia, si è detto che l’esigenza di indicare un luogo fisico si pone solo per chi vuole presenziare personalmente, senza però escludere che altri condomini possano farlo in videoconferenza. In buona sostanza, ferma la necessità che il presidente dell’assemblea e l’eventuale segretario si trovino in un posto prestabilito e indicato nell’avviso di convocazione, a beneficio di quanti vogliano partecipare, nulla escluderebbe che sia possibile, per gli altri, partecipare in modalità online.

Questa tesi, tuttavia, non è stata ancora sposata dalla giurisprudenza ma è chiaro che si tratta di un campo ove, vista la forte spinta dell’innovazione tecnologica, si dirà molto nei prossimi anni.

Alcuni autori hanno sostenuto di poter applicare, in via analogica, la norma [3] sulle riunioni dell’assemblea delle Srl, Spa e Sapa (ossia le società di capitali), norma che consente la partecipazione dei soci in videoconferenza solo se lo Statuto sociale lo prevede. Dunque, questo aprirebbe la possibilità all’assemblea di modificare il regolamento condominiale inserendovi all’interno una clausola ove si autorizza espressamente la partecipazione alle riunioni anche mediante videoconferenza. 

In tale ipotesi, il condomino che partecipa in videoconferenza non deve essere posto in una condizione di disparità: deve poter sentire il dibattito, votare e parlare se richiesto. 

La partecipazione online alla riunione potrà essere subordinata alla disponibilità, da parte del condomino distante, di una connessione veloce e di una webcam da tenere necessariamente accesa per la verifica dell’effettiva partecipazione e per escludere che la riunione possa essere ascoltata anche da terzi. 


note

[1] Cass. 22 dicembre 1999 n. 14461.

[2] Trib. Roma 24 marzo 2014 n. 6798.

[3] Art. 2370 cod. civ.


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2 Commenti

  1. Buongiorno sono il sig Vincenzo Giordano cortesemente quindi a Vs parere x fare una videoconferenza assembleare se comprendo bene il vostro scritto ci vuole prima una delibera assembleare nel regolamento di condominio. Grazie per l’attenzione e risposta distinti saluti Vincenzo Giordano.

    1. L’assemblea di condominio in videoconferenza può essere disciplinata già nel regolamento di condominio che stabilirà le condizioni e le modalità di convocazione dei condomini, lo svolgimento della riunione e le regole operative. In assenza di un’apposita clausola inserita nel regolamento di condominio, la riunione di condominio in videoconferenza si può tenere a condizione che ci sia il previo consenso della maggioranza dei condomini.

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