Diritto e Fisco | Articoli

Mancata convocazione assemblea condominiale

7 Aprile 2020
Mancata convocazione assemblea condominiale

Se uno dei condomini non ha ricevuto l’avviso di convocazione per la riunione di condominio, la votazione è valida? È possibile chiedere l’annullamento dell’assemblea?

Dovere dell’amministratore di condominio è indire, almeno una volta all’anno, la riunione di condominio. Chiaramente, questo non gli impedisce di farlo più spesso tutte le volte in cui vi sia la necessità o ne facciano richiesta i condomini. 

Diretta conseguenza di ciò è l’obbligo di predisposizione e di invio – tramite posta raccomandata a.r., fax, pec o raccomandata a mano – degli avvisi di convocazione che devono ricevere tutti i condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la cosiddetta “prima convocazione”. In caso di appartamento di proprietà di più persone, l’avviso deve essere inviato a ciascun comproprietario, con l’unica eccezione dell’immobile in comunione a marito e moglie: in quest’ultimo caso, infatti, è sufficiente un solo invito.

Potrebbe succedere, però, che l’amministratore ometta di spedire la convocazione a un condomino o che la raccomandata, per un disguido postale, non venga consegnata al legittimo destinatario. O potrebbe, infine, avvenire che la consegna dell’avviso avvenga in una forma non rituale (ad esempio, con una lettera semplice lasciata nella cassetta delle lettere o con email ordinaria). Che succede in tali ipotesi? La mancata convocazione all’assemblea condominiale è causa di nullità della delibera? Chi può rivolgersi al giudice per far cancellare la votazione: solo il diretto interessato o chiunque altro? Quali sono i termini per agire se dell’assemblea non si è mai avuto notizia? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Che succede in caso di mancata convocazione all’assemblea condominiale?

L’avviso di convocazione deve essere portato a conoscenza di tutti i condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione assembleare a pena di annullabilità della delibera [1]. 

Il termine (inderogabile) per l’invio viene calcolato partendo dal giorno stabilito per la riunione, che non viene incluso e conteggiando i 5 giorni all’indietro fino ad arrivare al quinto che viene invece incluso.

La mancata convocazione all’assemblea condominiale è causa di annullabilità della delibera, a meno che non sia lo stesso condominio, accortosi di ciò, ad annullare la delibera e ad indire una nuova convocazione successiva – questa volta correttamente comunicata – con gli stessi punti all’ordine del giorno. La sostituzione della deliberazione impugnata con altra adottata in conformità della legge – facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti – fa “cadere” nel nulla il nodo della vertenza [2].

Chi può impugnare la mancata convocazione all’assemblea condominiale

A rivolgersi al giudice per chiedere l’annullamento della delibera condominiale per omessa convocazione è solo il condomino che non ha ricevuto l’avviso, non anche gli altri che invece sono stati regolarmente convocati [3]. 

Non si può impugnare la delibera, quindi, per interesse di altri. Per la Cassazione [4], infatti, è da escludere la legittimazione a proporre impugnazione della delibera – per difetto dell’avviso di convocazione dell’assemblea (vizio che provoca l’annullabilità e non la nullità) – se l’irregolarità denunciata riguardi un altro soggetto.

Se il condomino non convocato partecipa ugualmente alla delibera sana il vizio e, pertanto, non può più rivolgersi al giudice per far annullare la votazione. Ciò salvo nel caso in cui intervenga alla riunione solo per far mettere a verbale il difetto di convocazione e la conseguente impossibilità a votare per non aver avuto la possibilità, nei 5 giorni prima, di formare la propria opinione sui punti all’ordine del giorno.  

Termini per impugnare la mancata convocazione all’assemblea condominiale

Il termine generale per impugnare una delibera di condominio annullabile – come appunto nel caso di omessa convocazione – è di 30 giorni. Evidentemente però, nel nostro caso, tale termine non può decorrere dalla delibera, bensì:

  • nel caso di successivo ricevimento del verbale della riunione inviato dall’amministratore, da tale momento che segna, infatti, la piena conoscenza dell’avvenuta riunione;
  • nel caso, invece, in cui l’amministratore non provveda neanche a inviare il verbale, il termine dei 30 giorni non inizia a decorrere mai e, quindi, è possibile rivolgersi al giudice in qualsiasi momento.  

Mancata convocazione e conoscenza informale della riunione 

Il condominio è un habitat piccolo, caratterizzato spesso da rapporti informali. È molto facile pertanto che, nonostante la mancata convocazione all’assemblea condominiale, l’inquilino in questione venga comunque informato della stessa da un vicino di pianerottolo o dal passaparola. Si pensi al caso di una chat condominiale ove si inizi a discutere, prima dell’assemblea, dei punti all’ordine del giorno indicati dall’amministratore. 

Ebbene, anche nell’ipotesi in cui risulti che comunque il condomino era a conoscenza della data e dell’orario della riunione (magari perché informato dallo stesso amministratore con una telefonata), si può ugualmente parlare di omessa convocazione. La conoscenza informale della riunione, infatti, non sana il vizio di notifica. Da ciò deriva che la delibera è ugualmente impugnabile. 


note

[1] Cass. 5 febbraio 2000 n. 1292, Cass. 5 gennaio 2000 n. 31.

[2] Cass. sent. n. 20071/2017.

[3] C. App. Napoli sent. n. 3748/2019 del 5.07.2019.

[4] Cass. sent. n. 8092/14.

Autore immagine it.depositphotos.com


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube