Diritto e Fisco | Articoli

Contratto affitto in scadenza: il locatore è obbligato a rinnovarlo?

7 Aprile 2020
Contratto affitto in scadenza: il locatore è obbligato a rinnovarlo?

In quali casi il padrone di casa non può disdire la locazione a uso abitativo: quando può essere data disdetta.

Sei in affitto in un appartamento. La scadenza è prossima. Il padrone di casa ti ha fatto intendere che non vuole rinnovare il contratto e che, a breve, ti invierà la disdetta. Non hai, però, la possibilità di trasferirti entro quel termine: non hai trovato alcun appartamento in sostituzione di quello attuale, né le tue possibilità economiche ti consentono di acquistare un alloggio. Hai un bambino minorenne in casa che non puoi certo far dormire sotto i ponti. 

Ti chiedi, pertanto, se la legge preveda qualche forma di tutela nei tuoi confronti. In caso di contratto di affitto in scadenza, il locatore è obbligato a rinnovarlo? Cosa succede se non si lascia l’appartamento? Il padrone di casa può venire con la polizia e sbatterti fuori o cambiare le chiavi dell’appartamento? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Durata affitto e scadenza

La durata minima dei contratti di affitto è disciplinata dalla legge. Le tipologie principali per l’uso abitativo sono due:

  • contratti di locazione a canone libero: la durata è di 4 anni, ma alla prima scadenza è previsto un rinnovo obbligatorio, solo per il locatore, di altri 4 anni;
  • contratti di locazione a canone concordato: la durata è di 3 anni, ma alla prima scadenza è previsto un rinnovo obbligatorio, solo per il locatore, di 2 anni.

Le parti non possono stabilire un termine di durata inferiore a quelli appena indicati. 

Pertanto, sia il locatore che l’inquilino, se intendono recedere dal contratto, devono necessariamente aspettare la scadenza. 

Sei mesi prima di tale scadenza ciascuno dei contraenti può comunicare la propria volontà di disdetta all’altra parte con raccomandata a.r. 

Se nessuna delle parti invia la disdetta, il contratto di affitto si rinnova per un periodo di tempo uguale al precedente. Il rinnovo è automatico: non occorre cioè una nuova firma o un ulteriore accordo espresso.

Se, invece, una delle parti invia la disdetta all’altra, il contratto cessa allo scadere del sesto mese.

Questa è la disciplina generale ma, come vedremo a breve, sono previste delle eccezioni in favore dell’inquilino. 

Recesso dall’affitto alla prima scadenza

Sia nel contratto di affitto a canone libero che concordato, la legge prevede che il primo rinnovo sia obbligatorio solo per il locatore. A quest’ultimo, quindi, non è dato disdire il contratto. 

Invece, l’inquilino può comunicare la propria disdetta già alla scadenza dei primi 4 anni (nella locazione a canone libero) o dei primi 3 anni (nella locazione a canone concordato). Egli comunque deve inviare la comunicazione con un preavviso di almeno sei mesi. Se il preavviso viene mandato più tardi di sei mesi, il contratto si rinnova per un ugual periodo di tempo e la comunicazione di recesso vale per la successiva scadenza.

Il locatore è tenuto a rinnovare l’affitto alla prima scadenza salvo in alcuni casi in cui, invece, gli è consentito il recesso. Ecco quali sono tali ipotesi:

  • quando il locatore vuole destinare l’immobile dato in affitto ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado. Pertanto, anche una società può sfruttare tale motivo se nell’immobile locato viene svolta la propria attività;
  • quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità (proprietà, uso, ecc.) di fatto (l’immobile deve essere libero ed immediatamente utilizzabile) di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • quando il conduttore, senza che si sia verificata alcuna successione nel contratto, non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore ha intenzione di vendere a terzi l’immobile locato allorché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Recesso per giusta causa

A differenza del locatore, l’inquilino può disdire l’affitto anche prima della scadenza se sussiste una «giusta causa». Anche, però, in caso di recesso per giusta causa è necessario inviare la comunicazione al padrone di casa con un preavviso di sei mesi.

La giusta causa deve risiedere in: 

  • un motivo oggettivo (ossia che renda obiettivamente impossibile la prosecuzione del contratto); 
  • non dipendente dalla volontà del conduttore;
  • sopravvenuto e imprevedibile rispetto al momento in cui è stato stipulato il contratto di affitto.

Sono valide cause di recesso per giusta casa: un licenziamento involontario che non consenta di pagare più il canone o un’invalidità sopravvenuta che non consenta di fare le scale a piedi in uno stabile privo di ascensore.

Il locatore è obbligato a rinnovare il contratto di affitto in scadenza?

Salvo alla scadenza dei primi 4 o 3 anni (a seconda del tipo di locazione), il locatore non è obbligato a rinnovare il contratto di affitto in scadenza. L’inquilino quindi deve per forza fare le valigie, anche se non ha dove andare e all’interno della famiglia ci sono disabili o bambini.

Se l’inquilino non restituisce le chiavi dell’appartamento o non è in grado, anche dopo la disdetta del contratto, di lasciare libero l’immobile dai propri arredi è tenuto a pagare i canoni di locazione fino al materiale e definitivo abbandono dell’appartamento.

Succede spesso che il locatore, per spingere il conduttore a lasciare quanto prima l’appartamento, minacci di arrivare con i carabinieri. Non è possibile che ciò avvenga. Egli, infatti, deve prima promuovere un procedimento in tribunale di «sfratto per finita locazione», citando l’inquilino a comparire innanzi al giudice. Il giudice poi convalida lo sfratto e autorizza l’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario; il quale si presenterà prima da solo per ingiungere lo sloggio dei locali e, in caso di esito negativo, avvalendosi della forza pubblica. 

Il locatore non può farsi giustizia da solo, cambiando le chiavi dell’immobile prima dell’intervento del tribunale e dello sfratto. Se lo facesse sarebbe passibile di querela per «esercizio arbitrario delle proprie ragioni».


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube