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Se compro una casa compro i debiti ad essa legati?

7 Aprile 2020
Se compro una casa compro i debiti ad essa legati?

Successione nei debiti da parte dell’acquirente di un immobile: il caso dell’ipoteca, dei debiti condominiali e dell’azione revocatoria. Come tutelarsi in anticipo. 

Stai per comprare un nuovo appartamento: un vero affare. Ti è stato, però, spiegato che il precedente proprietario ha bisogno urgente di vendere perché sommerso dai debiti. Temi che la sua situazione possa riversarsi su di te. Così telefoni al tuo avvocato e gli chiedi: se compro una casa, compro i debiti ad essa legati? Che succede se il venditore dovesse avere degli scoperti con il condominio o con altri creditori? Cerchiamo di fare il punto della situazione e di comprendere cosa rischia l’acquirente e come può tutelarsi. 

Debiti condominiali

Come noto, quando si acquista un appartamento è necessario comunicarlo all’amministratore di condominio che deve aggiornare la cosiddetta anagrafe condominiale. L’onere grava su entrambe le parti: acquirente e venditore. A tal fine, bisogna al più presto consegnargli una copia del rogito notarile o anche un estratto.  

Dei debiti condominiali lasciati dal vecchio proprietario dell’appartamento risponde anche l’acquirente. Non di tutti, ma solo di una parte: quelli maturati nell’anno in cui il rogito viene comunicato all’amministratore e quelli dell’anno precedente.

Questa responsabilità fa sì che l’amministratore possa chiedere il pagamento anche al nuovo condomino, salvo poi il suo diritto di rivalersi nei confronti del venditore. 

Come cautelarsi

Chi compra un appartamento deve stare molto attento e informarsi in anticipo per sapere se vi sono morosità collegate all’immobile. Non lo può fare chiedendolo direttamente all’amministratore, visto che non avrebbe diritto a informazioni coperte dalla privacy (egli, infatti, è ancora un terzo estraneo), ma può farsi rilasciare dal venditore un’attestazione sottoscritta dall’amministratore stesso.

Debiti del venditore: ne risponde l’acquirente solo se c’è ipoteca

Ci sono altri due casi in cui l’acquirente può subire conseguenze dai debiti del venditore. La prima ipotesi è se la casa dovesse essere stata ipotecata. La presenza di un’ipoteca, infatti, fa sì che il creditore possa pignorare l’immobile nonostante il passaggio di proprietà. Egli potrebbe, quindi, mettere all’asta l’appartamento benché si tratti di debiti del precedente proprietario-debitore.

Come cautelarsi

È, tuttavia, possibile sapere in anticipo se su di un immobile è presente un’ipoteca e, questa volta, non è necessaria la collaborazione del venditore. Chiunque può recarsi all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate per chiedere una visura ipotecaria. Da questo documento, con un costo estremamente contenuto, è possibile verificare la presenza di ipoteche o pignoramenti in atto.

Revocatoria della vendita: l’acquirente perde la casa

L’ultima ipotesi in cui la presenza di debiti in capo al venditore può riversarsi sull’acquirente è in presenza di una azione revocatoria. Facciamo un esempio pratico per comprendere come stanno le cose.

Silvio è sommerso dai debiti. Perciò, temendo un pignoramento della casa, chiede all’amico Mattia di comprarla. Si tratta però di una vendita simulata, che serve solo a spostare la proprietà del bene e fare in modo che i creditori non procedano per le vie esecutive. Silvio troverà il modo di restituire i soldi a Mattia e, un giorno, farsi ridare anche la proprietà del bene. Senonché, i creditori si accorgono di questa intesa tra i due (per via del fatto che Silvio continua ad abitare nell’appartamento) e intraprendono una causa in tribunale per far dichiarare inefficace la vendita.

La causa dei creditori viene detta «azione revocatoria»: serve a rendere inefficace il passaggio di proprietà e, quindi, ad aggredire l’immobile nonostante il passaggio di proprietà. In pratica, l’acquirente subirà il pignoramento del bene benché abbia pagato già il prezzo con l’unica possibilità di rivalersi contro il venditore. 

Come cautelarsi

Le condizioni per esperire l’azione revocatoria sono tre:

  • il creditore deve agire entro massimo 5 anni dal rogito;
  • il creditore deve dimostrare che il debitore non ha altri beni intestati che, al di fuori della casa venduta, se pignorati potrebbero soddisfare le esigenze del creditore stesso;
  • il creditore deve dimostrare che l’acquirente era a conoscenza della situazione debitoria del venditore.

Dunque, con riferimento all’ultimo punto, chi riesce a provare di non aver alcun rapporto con il venditore, tanto da non poter conoscere i suoi “affari finanziari”, eviterà la revocatoria. 



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