Scopri le ultime sentenze su: simulazione relativa del canone nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo; maggiorazione simulata del canone; onere a carico del conduttore; prova per testi o per presunzioni; consapevolezza condivisa delle parti circa la diversa destinazione abitativa dell’immobile.
Indice
- 1 Locazione: la simulazione relativa
- 2 Simulazione di locazione transitoria
- 3 Tardiva registrazione dell’accordo simulato
- 4 Falsa indicazione della transitorietà e prova della simulazione
- 5 Locazioni per il soddisfacimento di esigenze transitorie
- 6 Prova della conoscenza dell’uso effettivo da parte del locatore
- 7 Simulazione relativa: configurabilità e presupposti
- 8 Locazione abitativa primaria in luogo di una locazione transitoria
- 9 L’illeceità della clausola simulata
- 10 La natura transitoria delle esigenze abitative
- 11 Valido motivo di recesso del locatore
- 12 Apparente convenzione negoziale di locazione transitoria
Locazione: la simulazione relativa
In materia di locazione, la mancanza della controdichiarazione osta all’ammissibilità dell’interrogatorio formale, ove rivolto a dimostrare la simulazione relativa, giacché la confessione, in cui si risolverebbe l’eventuale risposta positiva, non può supplire al difetto dell’atto scritto, necessario per il contratto diverso da quello apparentemente voluto.
Corte appello Roma sez. VIII, 12/02/2020, n.516
Simulazione di locazione transitoria
L’ipotesi di stipula di una locazione transitoria, non corrispondente a realtà perché il conduttore adibisce l’immobile ad abitazione stabile e primaria, ovvero ad abitazione stabile per motivi di lavoro, rientra nella tematica della simulazione e il conduttore, che pretende di applicare le norme sulla locazione primaria, deve provare la simulazione, ovvero la circostanza che al momento della stipula il locatore sapesse dell’esigenza abitativa primaria del conduttore, o aveva riconosciuto tale esigenza, oppure l’accordo simulatorio.
Corte appello Palermo sez. II, 16/02/2018, n.327
Tardiva registrazione dell’accordo simulato
Va rimessa alle Sezioni Unite la questione se, con riferimento alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, in caso di simulazione relativa del canone mediante separato accordo recante l’importo maggiorato, la tardiva registrazione di quest’ultimo possa avere effetto sanante della nullità conseguente all’elusione della norma imperativa fiscale.
Cassazione civile sez. III, 05/08/2016, n.16604
Falsa indicazione della transitorietà e prova della simulazione
Il contratto di locazione per uso abitativo stipulato con la falsa indicazione della transitorietà, al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata e la misura del canone, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria relativa che cela, sotto l’apparenza di una convenzione negoziale di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria pattiziamente regolata in difformità del regime coattivo cosiddetto dell’equo canone.
Il conduttore che invochi in giudizio l’applicazione del regime legale al rapporto cosl instaurato e l’automatica sostituzione delle clausole contrattuali nulle in base al meccanismo dell’art. 79 l. n. 392 del 1978 ha l’onere di dimostrare l’esistenza della simulazione contrattuale, avvalendosi a tale fine della prova per testi e per presunzioni al di là dei limiti sanciti, per le parti, dall’art. 1417 c.c., attesa la illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative.
Tribunale Milano sez. XIII, 12/01/2016, n.369
Locazioni per il soddisfacimento di esigenze transitorie
Il conduttore può provare la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile (nella specie, da uso abitativo transitorio a destinazione abitativa ordinaria) dimostrando che il locatore fosse a conoscenza dell’effettiva destinazione dell’immobile locato anche a mezzo di presunzioni e, dunque, allegando circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula (nella specie, l’avvenuto originario subentro, da parte del conduttore, nelle licenze di gas ed elettricità, manifestazione di un progetto di lunga durata ed implicante la cognizione e l’assenso del locatore).
Cassazione civile sez. III, 13/08/2015, n.16797
Prova della conoscenza dell’uso effettivo da parte del locatore
Il conduttore che deduca la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo transitorio, stipulato nella vigenza della l. n. 392 del 1978, al fine di ottenere l’accertamento della destinazione abitativa ordinaria e della conseguente nullità, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 cit., delle clausole relative al canone e alla durata, ha l’onere di dimostrare che il locatore fosse a conoscenza della effettiva destinazione dell’immobile locato: tale prova può essere fornita anche per testi o per mezzo di presunzioni ai sensi dell’art. 1414 c.c., trattandosi di fornire la prova dell’illiceità dell’accordo simulatorio.
Cassazione civile sez. III, 27/05/2010, n.12988
Simulazione relativa: configurabilità e presupposti
Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullità della clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge (in relazione al previgente disposto dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978), integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perché, sotto l’apparenza di una convenzione così strutturata, nasconde una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformità dal (pregresso) regime inderogabile dell’equo canone, con la conseguenza che il conduttore che ne reclami in giudizio l’applicazione, stante l’illiceità del contratto per contrasto con norme imperative, può, ai sensi dell’art. 1417 c.c., dimostrare l’esistenza della simulazione anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, con la quale era stata accertata la simulazione del contratto, sul presupposto della consapevole e condivisa destinazione dell’immobile locato alla soddisfazione di un’esigenza abitativa primaria del conduttore desumibile da una serie di indici inequivocabili, tra i quali la stabile assegnazione del conduttore allo svolgimento di attività lavorativa nella città ove era ubicato l’immobile e la consegna delle buste paga al proprietario, su sollecitazione del medesimo, senza che potesse avere alcuna incidenza determinante, ai fini di ricavarne il carattere della transitorietà, la circostanza che l’immobile era stato locato ammobiliato).
Cassazione civile sez. III, 25/02/2009, n.4495
Locazione abitativa primaria in luogo di una locazione transitoria
In relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo meramente transitorio (art. 26 l. n. 392 del 1978) la simulazione relativa sussiste ove venga dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell’immobile all’uso, diverso da quello indicato in contratto, di abitazione stabile ed ordinaria, dovendosi ad essa riconoscere la valenza dell’accordo simulatorio tacito.
In sede processuale, l’indagine – su base anche indizia – rivolta ad accertare la consapevolezza del locatore in ordine alle effettive esigenze di stabile e normale abitazione del conduttore, e che il contratto così concluso al di là della formale apparenza integrava quindi gli estremi di una locazione abitativa ordinaria, non può ritenersi esaustivamente fondata sulla corrispondenza della durata del rapporto convenzionalmente fissata dalle parti a quella minima normativamente prevista per la locazione ordinaria, né sulla previsione della tacita rinnovazione ex art. 1597 c.c., dovendo viceversa risultare improntata ad una valutazione complessiva estesa ad altre circostanze (sistema di vita del conduttore, disponibilità altrove di un alloggio, attività di lavoro con riguardo alla località ove è situato l’immobile, ecc.) e alla valutazione se con l’accordo in ordine alla rinnovazione automatica del rapporto le parti abbiano inteso stipulare in effetti una locazione abitativa primaria in luogo di una locazione transitoria.
Cassazione civile sez. III, 17/01/2007, n.969
L’illeceità della clausola simulata
Quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la simulazione relativa per l’inesistenza, in concreto, della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve allegare e dimostrare che di tale inesistenza il locatore fosse consapevole e che il contratto effettivamente concluso integrava una locazione abitativa ordinaria e non transitoria; a tal fine non è necessario che l’uso transitorio venga documentalmente circostanziato, essendo invece sufficiente che esso sia stato affermato, e la relativa prova, data l’illeceità della clausola simulata, può essere data anche per testimoni e per presunzioni.
Cassazione civile sez. III, 30/01/2001, n.1288
La natura transitoria delle esigenze abitative
Quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la simulazione relativa per l’inesistenza, in concreto, della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che di tale inesistenza il locatore fosse consapevole, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore nè situazioni di fatto occultate dal locatore, nè la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.
Nè occorre che l’esplicitato uso transitorio venga documentalmente circostanziato, essendo invece sufficiente (salva la prova contraria, da offrirsi dal conduttore) che esso sia stato affermato, corrispondendo a criteri di normalità che il contenuto negoziale dichiarato non sia difforme da quello effettivo.
Cassazione civile sez. III, 13/01/2000, n.328
Valido motivo di recesso del locatore
Configura un caso di necessità abitativa, come tale valido motivo di recesso del locatore ex art. 59 l. n. 392 del 1978, l’accoglimento della domanda volontaria di trasferimento della sede di lavoro, gravando sul conduttore l’onere di provare la simulazione dell’intenzione di controparte finalizzata a conseguire maliziosamente l’immobile.
Pretura Firenze, 10/10/1998
Apparente convenzione negoziale di locazione transitoria
Il contratto di locazione per uso abitativo stipulato, con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del conduttore (art. 26 l. n. 392 del 1978) al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata e la misura del canone contrarie al regime giuridico rigidamente prestabilito per esse, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria relativa in fraudem legis, che cela, sotto l’apparenza di una convenzione negoziale di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria pattiziamente regolata in difformità del regime coattivo cosiddetto dell’equo canone che le è proprio, con la conseguenza che il conduttore che invochi, in giudizio, l’applicazione del regime legale al rapporto così instaurato (con automatica sostituzione delle clausole contrattuali nulle, ex art. 79 legge cit.) avrà l’onere di dimostrare l’esistenza della simulazione contrattuale, e la facoltà di avvalersi, a tal fine, della prova per testi e per presunzioni al di là dei limiti sanciti, per le parti, dall’art. 1417, attesa la illiceità per contrasto con norme imperative del contratto simulato.
Cassazione civile sez. III, 07/07/1997, n.6145