Simulazione affitto: ultime sentenze

Maggiorazione simulata del canone; onere a carico del conduttore; prova per testi o per presunzioni; consapevolezza condivisa delle parti circa la diversa destinazione abitativa dell’immobile.

Contratto diverso da quello apparentemente voluto

In materia di locazione, la mancanza della controdichiarazione osta all’ammissibilità dell’interrogatorio formale, ove rivolto a dimostrare la simulazione relativa, giacché la confessione, in cui si risolverebbe l’eventuale risposta positiva, non può supplire al difetto dell’atto scritto, necessario per il contratto diverso da quello apparentemente voluto.

Corte appello Roma sez. VIII, 12/02/2020, n.516

Simulazione di locazione transitoria

L’ipotesi di stipula di una locazione transitoria, non corrispondente a realtà perché il conduttore adibisce l’immobile ad abitazione stabile e primaria, ovvero ad abitazione stabile per motivi di lavoro, rientra nella tematica della simulazione e il conduttore, che pretende di applicare le norme sulla locazione primaria, deve provare la simulazione, ovvero la circostanza che al momento della stipula il locatore sapesse dell’esigenza abitativa primaria del conduttore, o aveva riconosciuto tale esigenza, oppure l’accordo simulatorio.

Corte appello Palermo sez. II, 16/02/2018, n.327

Tardiva registrazione dell’accordo simulato

Va rimessa alle Sezioni Unite la questione se, con riferimento alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, in caso di simulazione relativa del canone mediante separato accordo recante l’importo maggiorato, la tardiva registrazione di quest’ultimo possa avere effetto sanante della nullità conseguente all’elusione della norma imperativa fiscale.

Cassazione civile sez. III, 05/08/2016, n.16604

Falsa indicazione della transitorietà e prova della simulazione

Il contratto di locazione per uso abitativo stipulato con la falsa indicazione della transitorietà, al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata e la misura del canone, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria relativa che cela, sotto l’apparenza di una convenzione negoziale di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria pattiziamente regolata in difformità del regime coattivo cosiddetto dell’equo canone.

Il conduttore che invochi in giudizio l’applicazione del regime legale al rapporto cosl instaurato e l’automatica sostituzione delle clausole contrattuali nulle in base al meccanismo dell’art. 79 l. n. 392 del 1978 ha l’onere di dimostrare l’esistenza della simulazione contrattuale, avvalendosi a tale fine della prova per testi e per presunzioni al di là dei limiti sanciti, per le parti, dall’art. 1417 c.c., attesa la illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative.

Tribunale Milano sez. XIII, 12/01/2016, n.369

Locazioni per il soddisfacimento di esigenze transitorie

Il conduttore può provare la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile (nella specie, da uso abitativo transitorio a destinazione abitativa ordinaria) dimostrando che il locatore fosse a conoscenza dell’effettiva destinazione dell’immobile locato anche a mezzo di presunzioni e, dunque, allegando circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula (nella specie, l’avvenuto originario subentro, da parte del conduttore, nelle licenze di gas ed elettricità, manifestazione di un progetto di lunga durata ed implicante la cognizione e l’assenso del locatore).

Cassazione civile sez. III, 13/08/2015, n.16797

Prova della conoscenza dell’uso effettivo da parte del locatore 

Il conduttore che deduca la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo transitorio, stipulato nella vigenza della l. n. 392 del 1978, al fine di ottenere l’accertamento della destinazione abitativa ordinaria e della conseguente nullità, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 cit., delle clausole relative al canone e alla durata, ha l’onere di dimostrare che il locatore fosse a conoscenza della effettiva destinazione dell’immobile locato: tale prova può essere fornita anche per testi o per mezzo di presunzioni ai sensi dell’art. 1414 c.c., trattandosi di fornire la prova dell’illiceità dell’accordo simulatorio.

Cassazione civile sez. III, 27/05/2010, n.12988

Simulazione relativa: configurabilità e presupposti

Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullità della clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge (in relazione al previgente disposto dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978), integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perché, sotto l’apparenza di una convenzione così strutturata, nasconde una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformità dal (pregresso) regime inderogabile dell’equo canone, con la conseguenza che il conduttore che ne reclami in giudizio l’applicazione, stante l’illiceità del contratto per contrasto con norme imperative, può, ai sensi dell’art. 1417 c.c., dimostrare l’esistenza della simulazione anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, con la quale era stata accertata la simulazione del contratto, sul presupposto della consapevole e condivisa destinazione dell’immobile locato alla soddisfazione di un’esigenza abitativa primaria del conduttore desumibile da una serie di indici inequivocabili, tra i quali la stabile assegnazione del conduttore allo svolgimento di attività lavorativa nella città ove era ubicato l’immobile e la consegna delle buste paga al proprietario, su sollecitazione del medesimo, senza che potesse avere alcuna incidenza determinante, ai fini di ricavarne il carattere della transitorietà, la circostanza che l’immobile era stato locato ammobiliato).

Cassazione civile sez. III, 25/02/2009, n.4495

Locazione abitativa primaria in luogo di una locazione transitoria

In relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo meramente transitorio (art. 26 l. n. 392 del 1978) la simulazione relativa sussiste ove venga dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell’immobile all’uso, diverso da quello indicato in contratto, di abitazione stabile ed ordinaria, dovendosi ad essa riconoscere la valenza dell’accordo simulatorio tacito.

In sede processuale, l’indagine – su base anche indizia – rivolta ad accertare la consapevolezza del locatore in ordine alle effettive esigenze di stabile e normale abitazione del conduttore, e che il contratto così concluso al di là della formale apparenza integrava quindi gli estremi di una locazione abitativa ordinaria, non può ritenersi esaustivamente fondata sulla corrispondenza della durata del rapporto convenzionalmente fissata dalle parti a quella minima normativamente prevista per la locazione ordinaria, né sulla previsione della tacita rinnovazione ex art. 1597 c.c., dovendo viceversa risultare improntata ad una valutazione complessiva estesa ad altre circostanze (sistema di vita del conduttore, disponibilità altrove di un alloggio, attività di lavoro con riguardo alla località ove è situato l’immobile, ecc.) e alla valutazione se con l’accordo in ordine alla rinnovazione automatica del rapporto le parti abbiano inteso stipulare in effetti una locazione abitativa primaria in luogo di una locazione transitoria.

Cassazione civile sez. III, 17/01/2007, n.969

Gli estremi della simulazione relativa

In materia di locazioni di immobili urbani disciplinate dalla legge n. 392 del 1978, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva, costituita dalla utilizzazione dell’immobile per esigenze abitative stabili e primarie, e la realtà apparente, consistente nella stipulazione di una locazione per uso diverso da quello abitativo (nella specie per uso ufficio), possa assumere rilevanza giuridica è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti solo formale la volontà delle parti di concludere una locazione per uso ufficio e sia dimostrata la volontà di entrambe di concludere il contratto dissimulato, potendo la relativa prova essere offerta anche per testimoni e per presunzioni, data l’illiceità della clausola simulata.

Pertanto, l’intento del solo conduttore di adibire l’immobile ad uso abitativo, in contrasto con la destinazione stabilita dal contratto, resta circoscritto entro i confini di una irrilevante riserva mentale; l’eventuale dimostrazione che il locatore era a conoscenza della finalità locativa concretamente perseguita dal conduttore non può sostituire il consenso del medesimo alla stipula del negozio dissimulato, ma costituisce soltanto un elemento utilizzabile dal giudice di merito allo scopo di accertare, in relazione alle circostanze del caso concreto, la simulazione del contratto di locazione apparente e la conclusione del contratto dissimulato.

Cassazione civile sez. III, 17/01/2003, n.614

L’illiceità della clausola simulata

Quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la simulazione relativa per l’inesistenza, in concreto, della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve allegare e dimostrare che di tale inesistenza il locatore fosse consapevole e che il contratto effettivamente concluso integrava una locazione abitativa ordinaria e non transitoria; a tal fine non è necessario che l’uso transitorio venga documentalmente circostanziato, essendo invece sufficiente che esso sia stato affermato, e la relativa prova, data l’illeceità della clausola simulata, può essere data anche per testimoni e per presunzioni.

Cassazione civile sez. III, 30/01/2001, n.1288

La natura transitoria delle esigenze abitative

Quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la simulazione relativa per l’inesistenza, in concreto, della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che di tale inesistenza il locatore fosse consapevole, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore nè situazioni di fatto occultate dal locatore, nè la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.

Nè occorre che l’esplicitato uso transitorio venga documentalmente circostanziato, essendo invece sufficiente (salva la prova contraria, da offrirsi dal conduttore) che esso sia stato affermato, corrispondendo a criteri di normalità che il contenuto negoziale dichiarato non sia difforme da quello effettivo.

Cassazione civile sez. III, 13/01/2000, n.328

Valido motivo di recesso del locatore

Configura un caso di necessità abitativa, come tale valido motivo di recesso del locatore ex art. 59 l. n. 392 del 1978, l’accoglimento della domanda volontaria di trasferimento della sede di lavoro, gravando sul conduttore l’onere di provare la simulazione dell’intenzione di controparte finalizzata a conseguire maliziosamente l’immobile.

Pretura Firenze, 10/10/1998

Apparente convenzione negoziale di locazione transitoria

Il contratto di locazione per uso abitativo stipulato, con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del conduttore (art. 26 l. n. 392 del 1978) al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata e la misura del canone contrarie al regime giuridico rigidamente prestabilito per esse, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria relativa in fraudem legis, che cela, sotto l’apparenza di una convenzione negoziale di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria pattiziamente regolata in difformità del regime coattivo cosiddetto dell’equo canone che le è proprio, con la conseguenza che il conduttore che invochi, in giudizio, l’applicazione del regime legale al rapporto così instaurato (con automatica sostituzione delle clausole contrattuali nulle, ex art. 79 legge cit.) avrà l’onere di dimostrare l’esistenza della simulazione contrattuale, e la facoltà di avvalersi, a tal fine, della prova per testi e per presunzioni al di là dei limiti sanciti, per le parti, dall’art. 1417, attesa la illiceità per contrasto con norme imperative del contratto simulato.

Cassazione civile sez. III, 07/07/1997, n.6145