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Amministratore condominio compenso: ultime sentenze

11 Aprile 2021
Amministratore condominio compenso: ultime sentenze

Credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio; nullità della delibera assembleare per mancata indicazione del compenso all’amministratore.

Presunzione di onerosità dell’incarico di amministratore di condominio

Per quanto riguarda il compenso spettante all’amministratore, muovendo dalla natura fiduciaria che caratterizza il rapporto tra l’assemblea del condominio e il suo amministratore, va individuato nel mandato la tipologia di contratto cui far riferimento per la regolamentazione del relativo rapporto.

Qualificando in questi termini il rapporto che lega l’amministratore al condominio, trova conseguente applicazione la presunzione di onerosità di cui all’art. 1709 c.c. e quindi, al pari di qualsiasi altro mandatario, all’amministratore di condominio spetta un compenso per l’attività svolta, salvo il caso in cui sia stata espressamente pattuita la natura gratuita della prestazione.

Corte appello Roma sez. VIII, 25/11/2020, n.5884

Indicazione del compenso dell’amministratore condominiale

Ai sensi dell’art. 1129 c.c., l’indicazione analitica del compenso all’amministratore condominiale è obbligatoria all’atto della nomina, pena la nullità della nomina stessa.

Tribunale Salerno sez. I, 25/08/2020, n.2092

Compensi dell’amministratore e riparto dell’onere probatorio

L’amministratore ha diritto al compenso per l’attività svolta nell’espletamento del suo mandato e, ai fini dell’accoglimento della domanda di condanna al relativo pagamento, ex art. 2697, primo comma, cod. civ., è sufficiente che egli provi di aver svolto l’incarico conferitogli (fatto di per sé costitutivo del diritto), deducendo, per altro, di non avere ricevuto i compensi concordati, mentre sarà onere del condominio (ex art. 2697, secondo comma, cod. civ.) fornire la prova dell’avvenuto adempimento (fatto, a propria volta, di per sé, estintivo della correlativa obbligazione).

Tribunale Roma sez. V, 02/03/2020, n.4459

L’indicazione di un importo forfettario

La legge non fornisce alcuna indicazione in merito alla modalità di determinazione del compenso dell’amministratore di condominio, pertanto, in assenza di una norma che imponga una indicazione analitica delle voci, si ritiene sufficiente la prassi, per vero molto diffusa, di indicare un importo forfettario.

Tribunale Bolzano sez. I, 24/02/2020, n.214

Il compenso dell’amministratore condominiale

In tema di condominio, la norma di cui all’art. 2233 c.c. attribuisce alla competenza dell’assemblea la determinazione del compenso dell’amministratore che non sia stabilito nell’atto costitutivo, fatta salva, in ipotesi di omessa determinazione, la determinazione giudiziale su istanza dell’avente diritto.

Tribunale Roma sez. XVI, 07/06/2019, n.12055

Compensi extra per l’amministratore di condominio

La natura negoziale dell’accordo, in tema di compenso “extra” in favore dell’amministratore, impone che per il relativo riconoscimento occorra dimostrare in giudizio, e nelle forme ad esso consone, l’effettiva attività posta in essere. La legittimità di un tale riconoscimento economico discende dal fatto che l’amministratore svolge un’attività piuttosto gravosa, parallela a quella “ordinaria”, non badando solamente alla tenuta della mera contabilità. Invero, questi è tenuto a predisporre, ove non si rivolga a monte ad un legale o ad un tecnico, alla stesura del contratto di appalto e/o alla verifica che le clausole ivi contenute non dispongano condizioni sfavorevoli al Condominio-committente, ovvero siano consone e non travalichino il mandato conferitogli in sede assembleare.

Peraltro, prima dell’inizio delle opere – possibilmente anche con l’ausilio di un tecnico – l’amministratore è tenuto a denunciarne l’esecuzione alle autorità competenti, a seconda della natura e dell’entità delle medesime. Lo stesso, al contempo, deve procedere al recupero dei fondi occorrenti per dare inizio ai lavori ed evitare che il condominio possa incorrere in esposizioni debitorie.

Nondimeno, l’amministratore è tenuto – come in genere previsto in sede assembleare – a curare la pratica per il conseguimento dei vantaggi fiscali eventualmente discendenti dalle detrazioni IRPEF, previste normativamente. Al termine dei lavori, è poi lo stesso amministratore ad accettare l’opera (e a firmare il certificato di esecuzione a regola dell’arte dei lavori, ove predisposto da parte del relativo tecnico), ovvero a denunciare la presenza di vizi secondo la tempistica prevista dal contratto ovvero dalle norme settoriali.

Tribunale Perugia, 27/06/2019, n.1035

Compenso all’amministratore: illegittimità della delibera condominiale 

E’ illegittima una delibera condominiale nella parte in cui attribuisce un compenso all’amministratore-condomino, in quanto è in contrasto con l’art. 15 punto 10 del regolamento, ove è prevista, in tal caso, la gratuità della prestazione d’opera, a nulla valendo che si tratti di un mero rimborso spese quando nella delibera è chiaramente indicata l’espressione “compenso” e nel regolamento non sono previsti rimborsi spese.

Tribunale Grosseto, 30/07/2019, n.605

Prova degli esborsi effettuati dall’amministratore di condominio

Il credito dell’amministratore di condominio per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio trova fondamento, ex art. 1720 c.c., nel contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condòmini, sicché grava sullo stesso la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai condòmini, e quindi al condominio, tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, nonché a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno, dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita.

Tribunale Nola, 10/07/2019, n.1603

Corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico

Il diritto dei condomini di accedere ai documenti condominiali può essere esercitato dagli stessi sia in sede di approvazione del rendiconto condominiale, sia durante il corso della gestione; tale accesso non deve mai costituire un intralcio all’amministrazione e non può essere contrario alla correttezza ed alla buona fede.

La copia dei documenti contabili richiesta dal singolo non può determinare un onere economico per il condominio per cui i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale.

Pertanto, la spesa relativa alle copie non può essere fatturata dall’amministratore al condomino, ma deve essere inserita quale spesa personale nel bilancio.

Tribunale Napoli sez. XII, 16/05/2019, n.5113

Credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate 

Poiché il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini, che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno, devono dimostrare di aver adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita.

Cassazione civile sez. II, 26/02/2019, n.5611

Riparto dell’onere della prova 

In tema di riparto dell’onere della prova in ipotesi di recupero di somme anticipate dall’amministratore nell’interesse del condominio, il credito dell’amministratore di condominio per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, sicché grava sullo stesso amministratore la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai condomini (e quindi al condominio) – tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, nonché a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita.

Giudice di pace Giarre, 06/12/2018

L’esibizione dei documenti contabili

L’esercizio della facoltà del singolo condòmino di ottenere dall’amministrazione del condominio l’esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio, sicché i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale, e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale.

Cassazione civile sez. II, 28/02/2018, n.4686

Nomina dell’amministratore e indicazione del compenso

La delibera con cui l’assemblea condominiale dispone la nomina o il rinnovo dell’incarico all’amministratore è nulla ai sensi dell’art. 1129, comma 14, c.c. ove il verbale dell’assemblea non contenga l’indicazione specifica del compenso spettante all’amministratore per l’attività che egli è incaricato di svolgere.

Tribunale Udine sez. I, 12/11/2018

Mancata indicazione del compenso all’amministratore

Deve ritenersi nulla la nomina dell’amministratore di condominio – con conseguente nullità della delibera in parte qua – in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, in violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c. Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell’amministratore che nel caso delle successive riconferme.

Tribunale Udine sez. I, 14/11/2018, n.1353

Riconoscimento del compenso aggiuntivo

Deve essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall’amministratore del condominio senza la preventiva autorizzazione assembleare, eventualmente richiesta anche in via di ratifica del suo operato, in ordine a una controversia riguardante i crediti contestati del precedente amministratore revocato, in quanto non rientrante tra quelle per le quali è autonomamente legittimato ad agire ai sensi degli artt. 1130 e 1131, comma 1, c.c..

Né può essere concesso il termine per la regolarizzazione ai sensi dell’art. 182 c.p.c. allorché il rilievo del vizio, in sede di legittimità, sia stato sollevato non d’ufficio, ma dalla controparte nel suo controricorso.

(Nella specie, il controricorrente, che aveva agito in sede monitoria per il riconoscimento del compenso aggiuntivo spettantegli in qualità di amministratore del condominio, aveva proposto ricorso incidentale in sede di legittimità, lamentando che il giudice di merito avesse negato la carenza dei poteri rappresentativi del nuovo amministratore nel proporre opposizione al decreto ingiuntivo in assenza della preventiva autorizzazione dell’assemblea, in mancanza del parere favorevole del consiglio dei condòmini prescritto dal regolamento condominiale e senza produrre mai una delibera di ratifica dell’azione giudiziaria intrapresa).

Cassazione civile sez. II, 21/05/2018, n.12525

Compenso per attività straordinaria

In tema di condominio, per quanto l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, debba tendenzialmente ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa, rientra nelle competenze dell’assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un’attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.

Cassazione civile sez. II, 02/03/2018, n.5014

L’amministratore ha diritto al rimborso delle spese anticipate senza il controllo dell’assemblea?

Il credito dell’amministratore di Condominio per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, sicchè grava sullo stesso la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai condomini (e quindi al condominio) – tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, nonché a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita.

Tribunale Catania sez. III, 18/12/2018

Amministratore revocato prima della scadenza e diritto al compenso residuo

Dovendosi applicare all’amministratore di condominio, nei rapporti con il condominio stesso, la disciplina del mandato, nel caso di revoca del mandatario prima della naturale scadenza del mandato, dovrebbe applicarsi l’art. 1725 c.c., con conseguente diritto del mandatario a percepire il compenso convenuto per l’intera durata del mandato stesso.

Il disposto dell’art. 1129, comma 8, c.c., impone la gratuità di ogni attività svolta successivamente alla revoca del mandato amministrativo, e in contrario, non prova, evidentemente, il medesimo disposto, nella parte in cui non vieta espressamente alle parti di stabilire compensi aggiuntivi rispetto a quello, onnicomprensivo, fissato dall’assemblea, in quanto la possibilità di diversamente stabilire è invero tassativamente esclusa dall’art. 1138 ultimo comma c.c., il quale, pur dettato in materia di regolamento condominiale, esprime un predicato di inderogabilità da parte dei condomini della normativa in tema di mandato amministrativo, ivi compresa la disciplina del compenso e il principio di onnicomprensività dello stesso, posto che richiama, indistintamente, l’intero disposto dell’art. 1129 c.c.

Tribunale Bologna sez. III, 20/09/2018, n.20786

Credito per compenso straordinario preteso dal precedente amministratore

Deve essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall’amministratore di condominio senza la preventiva autorizzazione assembleare, in ordine ad una controversia riguardante un credito per compenso straordinario preteso dal precedente amministratore cessato dall’incarico, in quanto non rientrante tra quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ad agire ai sensi degli artt. 1130 e 1131, comma 1, c.c.; né può essere concesso il termine per la regolarizzazione, ai sensi dell’art. 182 c.p.c., ove il rilievo del vizio in sede di legittimità sia stato operato dalla controparte nel suo controricorso, e non d’ufficio, di talché l’onere di sanatoria dell’amministratore ricorrente doveva intendersi sorto immediatamente.

Cassazione civile sez. II, 21/05/2018, n.12525



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2 Commenti

    1. Il Codice civile elenca una lunga serie di obblighi cui è soggetto l’amministratore di condominio. Volendo semplificarli in macro categorie, possiamo dire che compito del capo condomino è garantire la tutela delle parti comuni dell’edificio, il rispetto del regolamento di condominio, convocare le assemblee almeno una volta all’anno, riscuotere le quote condominiali (soprattutto nei confronti dei morosi, azionando le azioni giudiziarie necessarie) non oltre sei mesi dall’approvazione del piano di riparto, pagare i fornitori, custodire la documentazione contabile e i vari registri del condominio, dare esecuzione alle delibere dell’assemblea, vigilare sull’uso dei beni e dei servizi comuni, rendere il conto della gestione, presentare la dichiarazione dei redditi per conto del condominio. Egli deve poi partecipare ai corsi di aggiornamento professionale.Le gravi inadempienze dell’amministratore sono causa di revoca in tronco del mandato. In verità, il condominio può sempre recedere dal contratto che lo lega con l’amministratore, ma se ciò non avviene per una giusta causa, che trovi cioè fondamento nelle colpe del professionista, deve pagargli il risarcimento (importo pari al residuo compenso cui avrebbe diritto se il contratto fosse proseguito). Individuare quindi una violazione, da parte dell’amministratore, dei suoi compiti significa poterlo esonerare senza pagargli il compenso. Anzi, possono sussistere anche gli estremi per ottenere il risarcimento del danno. Il Codice civile stabilisce difatti che, nei contratti a prestazioni corrispettive (quale appunto quello di mandato all’amministratore), ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria. Il che significa che, se l’amministratore viola gli obblighi generali impostigli dalla legge, l’assemblea lo può revocare immediatamente per giusta causa senza dovergli il risarcimento.Potrebbe avvenire che la revoca dell’amministratore risulti impossibile perché questi non convoca l’assemblea. In tale ipotesi, sono gli stessi condomini che ne possono fare richiesta inviandogli una raccomandata. Per farlo è necessario che almeno due condomini, che rappresentano non meno di 1/6 del valore millesimale del condominio, facciano espressa richiesta in tal senso all’amministratore. L’indifferenza a tale istanza è essa stessa causa di revoca. Se l’assemblea non si adopera la rimozione del capo condomino ci può pensare ogni singolo condomino, agendo in tribunale.

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