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Vendita casa con inquilino dentro

8 Aprile 2020
Vendita casa con inquilino dentro

Cosa succede all’inquilino se il padrone di casa vende l’appartamento a un’altra persona? Ci può essere la disdetta del contratto o la richiesta di un canone superiore? A chi pagare i canoni?

Nel caso di vendita di casa con inquilino dentro si profilano una serie di questioni da definire: il contratto di locazione viene ceduto al nuovo proprietario oppure resta in capo al vecchio? A chi dovrà rivolgersi l’inquilino per pagare i successivi canoni: all’acquirente o al venditore? Quali poteri ha il nuovo padrone di casa in merito al rinnovo o alla disdetta dell’affitto: è tenuto a rispettare il prezzo e la scadenza indicata nel contratto o può esigere subito lo sgombero dell’appartamento? A ciascuna di queste domande occorre dare una risposta specifica. Lo faremo qui di seguito. Ci occuperemo cioè della vendita casa con inquilino dentro in tutte le sue sfaccettature. Ma procediamo con ordine.

Affitto: il contratto viene ceduto al nuovo proprietario di casa?

Come chiarito dalla Cassazione [1], la vendita dell’immobile locato determina in automatico la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso dell’inquilino. 

In pratica, si verifica un immediato subentro: il nuovo proprietario acquisisce tutti i diritti e i doveri connessi al contratto senza però poterlo modificare prima della scadenza. 

Egli ha, quindi, diritto a ricevere il pagamento del canone mensile e ad agire per lo sfratto solo per le morosità verificatesi dopo l’acquisto dell’immobile. Invece, per i canoni non pagati in data anteriore, l’unico legittimato ad agire è il vecchio proprietario che, tuttavia, non essendo più locatore, non può certamente procedere allo sfratto ma tutt’al più potrà chiedere un decreto ingiuntivo al giudice contro il suo vecchio inquilino. 

Inoltre, il nuovo locatore può:

  • giovarsi degli effetti della disdetta data dall’originario locatore: tale disdetta impedisce, quindi, la rinnovazione del contratto tra conduttore e nuovo acquirente;
  • esercitare, nei confronti del conduttore, le azioni di risarcimento per danni anteriori al trasferimento, se sussistono ancora.

Tali regole valgono anche nel caso in cui la proprietà della casa venga trasferita non già a titolo di compravendita ma di donazione o di successione ereditaria (legato).

Venditore e acquirente possono anche accordarsi in modo diverso e stabilire, invece, che la titolarità del contratto resti in capo al primo che continuerà a vantare il diritto di credito sulle varie mensilità del canone.

Dall’altro lato, in caso di vendita casa con l’inquilino dentro, l’acquirente “eredita” anche tutti i doveri connessi al contratto di affitto, dovendo adoperarsi affinché il bene sia in buono stato da garantirne l’uso all’inquilino. Dovrà, quindi, provvedere alla manutenzione straordinaria e a quella ordinaria di rilevante importo. 

Il nuovo proprietario può chiedere un canone di affitto superiore?

Come detto, la cessione del contratto al nuovo proprietario impone a questi di rispettarne tutte le condizioni, non potendo modificare neanche il canone. Egli, quindi, deve sopportare la presenza dell’inquilino nell’appartamento alle condizioni concordate in precedenza dal venditore. Tutto ciò che può fare è attendere la successiva scadenza del contratto e dare disdetta, subordinando la stipula di una nuova scrittura privata a diverse condizioni.

Il nuovo proprietario può mandare via l’inquilino?

In caso di vendita casa con l’inquilino dentro, il nuovo proprietario deve rispettare anche la durata del contratto e, quindi, attendere la scadenza prevista nel contratto per scegliere se rinnovarlo o recedere con comunicazione inviata al conduttore almeno 6 mesi prima.

A chi deve pagare l’inquilino?

La cessione del contratto di affitto avviene in automatico senza che ci sia necessità di chiedere il consenso all’inquilino. Questi, infatti, non ha alcuna possibilità di vietare il subentro del nuovo proprietario. Egli può solo, a determinate condizioni che vedremo a breve, esercitare il diritto di prelazione.

L’unico obbligo per venditore e acquirente è di comunicare il passaggio di proprietà della casa all’inquilino affinché questi sappia che, da quel momento in poi, il pagamento andrà effettuato nelle mani del nuovo titolare dell’immobile. Se la comunicazione non dovesse pervenire per tempo, l’eventuale versamento del canone fatto nel frattempo in favore del venditore avrebbe ugualmente valore liberatorio e non potrà essere chiesto un secondo pagamento. 

L’inquilino ha la prelazione in caso di vendita dell’appartamento?

In caso vendita dell’appartamento con l’inquilino dentro, la legge riconosce a quest’ultimo un diritto di prelazione (ossia ad essere preferito rispetto ad altri offerenti, a parità di prezzo).

Il diritto di prelazione spetta al conduttore solo nel caso in cui, alla prima scadenza della locazione, il locatore intenda vendere l’immobile destinato a uso abitativo.

Al conduttore spetta il diritto di prelazione sull’immobile locato a uso abitativo quando: 

  • non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione 
  • ed il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

In particolare, se il locatore-proprietario ha intenzione di vendere o comunque trasferire a titolo oneroso il bene locato, il conduttore ha diritto di prelazione sull’immobile locato, fatte salve alcune ipotesi particolari. Tale diritto permane anche se il conduttore ha già esercitato il suo diritto di recesso purché non sia ancora scaduto il contratto di affitto.

La prelazione non spetta se il trasferimento dell’immobile avviene per successione ereditaria o per donazione.

Non spetta, inoltre, quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o a suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende trasferire la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota è compresa la locazione immobiliare: in tal caso, infatti, il diritto di prelazione spetta ai coeredi.

Il conduttore ha un termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione, con atto da notificare al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. 


note

[1] Cassazione civile sez. III, 16/04/2015, n.7696.


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3 Commenti

  1. Salve,
    complimenti e grazie per l’informazione che date,
    nel presente articolo viene detto che l’inquilino ha il diritto di prelazione sull’immobile oggetto di vendita, non mi risulta tranne per il caso di immobili adibiti ad uso commerciale….
    Potete specificare meglio questa questione …
    grazie

    1. Nei contratti è specificato se viene concesso o no il diritto di prelazione – parliamo di contratti uso abitativo – nel caso sia previsto che non spetta il diritto di prelazione la clausola è valida??

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