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Cosa accade se le parti di un preliminare non stipulano il definitivo?

11 Aprile 2020
Cosa accade se le parti di un preliminare non stipulano il definitivo?

Otto anni fa promisi in vendita un immobile. Da allora non è stato mai stipulato il contratto definitivo. Cosa può accadere ora?

Occorre premettere innanzitutto che:

  • il contratto preliminare vincola le parti e le obbliga non solo a stipulare il contratto definitivo ma anche a realizzare tutte le attività che in esso si erano obbligate a fare ed eseguire;
  • ogni modifica e variazione del contenuto del contratto preliminare deve necessariamente risultare da atto scritto;
  • in caso di rifiuto alla stipula del contratto definitivo, si prescrive in dieci anni il diritto ad ottenere, al termine di apposita azione giudiziaria (cioè con una causa avviata ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile), una sentenza che abbia lo stesso effetto del contratto definitivo (cioè il trasferimento della proprietà dell’immobile).

Fatte queste necessarie premesse possiamo dire che nel suo caso, se non è possibile trovare un accordo con il quale comporre bonariamente la vertenza, ciascuna delle parti potrebbe:

  • agire in giudizio per chiedere al giudice di pronunciare una sentenza (ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile) che trasferisca la proprietà dell’immobile dopo aver constatato il rifiuto dell’altra a stipulare dinanzi ad un notaio il contratto definitivo;
  • agire in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto preliminare e conseguente risarcimento del danno dovuto all’inadempimento degli obblighi contenuti nel contratto preliminare (articoli 1453 e seguenti del Codice civile e articolo 1218 del Codice civile).

Quindi, riassumendo, se non è possibile trovare un accordo bonario è assai probabile che, prima o poi, la questione sarà portata all’attenzione di un giudice attraverso le vie che ho sopra descritto.

Dinanzi al giudice, se sarà il promittente acquirente ad avviare il relativo contenzioso (per chiedere la risoluzione del preliminare ed il risarcimento dei danni) toccherà a lui, cioè al promittente acquirente dimostrare:

  • che c’è stato inadempimento del promittente venditore agli obblighi contenuti nel preliminare
  • ed anche l’esistenza e l’ammontare del danno subito (danno che consiste nella perdita subita e nel mancato guadagno e che usualmente comprende l’eventuale maggior valore commerciale dell’immobile maturato tra la data del preliminare e quella in cui è diventato definitivo l’inadempimento del preliminare oltre ai frutti maturati fino alla data in cui viene proposta la causa di risoluzione: vedasi sentenza della Corte di Cassazione n. 11.012 dell’8 maggio 2018).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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