Diritto e Fisco | Articoli

Quale documento attesta la proprietà di un immobile?

8 Aprile 2020
Quale documento attesta la proprietà di un immobile?

Come sapere chi è proprietario di una casa, un terreno o un magazzino: la funzione dei pubblici registri immobiliari e il titolo di proprietà.

Molte delle liti in tribunale ruotano intorno alla proprietà dei beni. Quando però si tratta di definire la proprietà di un immobile, è molto più facile arrivare a una soluzione: basta verificare l’atto pubblico ove è indicato il soggetto titolare del relativo diritto. Ma qual è questo atto pubblico? Quale documento attesta la proprietà di un immobile? 

Seppure esiste un registro pubblico ove sono indicati, per ogni immobile (terreno, abitazione, magazzino, ecc.) le generalità del relativo titolare, l’atto che identifica immediatamente questo soggetto – ed ha pieno valore legale – è il cosiddetto “titolo di provenienza”. 

Di tanto parleremo più diffusamente nel seguente articolo. Spiegheremo cioè come fare a stabilire chi è il proprietario di un immobile e dove reperirlo. Ma procediamo con ordine.

Come sapere chi è proprietario di un immobile?

Presso l’Agenzia delle Entrate esiste un ufficio, detto Ufficio del Territorio, ove è custodito un archivio pubblico: il cosiddetto «Pubblico Registro Immobiliare». In esso sono censiti tutti gli immobili presenti nel territorio dello Stato italiano, identificati a mezzo dei relativi dati catastali (ad esempio Comune, foglio, numero di particella, subalterno). Per ciascuno di essi è indicato il proprietario. È quindi possibile ricercare il nome del proprietario di un immobile partendo dagli estremi catastali o, viceversa, fornendo le generalità di una persona, risalire a tutti gli immobili di cui questa è intestataria. 

Ogni volta che avviene un passaggio di proprietà, il notaio che redige l’atto è tenuto a effettuare la trascrizione dell’atto stesso nei pubblici registri immobiliari, in modo da aggiornare i dati in essi contenuti. 

Il meccanismo predisposto dal sistema della trascrizione consente invece di mettere al sicuro l’acquisto stesso nei confronti di tutti coloro che potrebbero acquistare, dallo stesso dante causa, il medesimo diritto o diritti incompatibili, regolando in tal modo la corretta circolazione dei beni in base alla legge.

Questo sistema garantisce una piena trasparenza sulle vicende degli immobili che così sono aperte a tutta la popolazione, senza alcun limite di privacy. Ad esempio, è possibile venire a conoscenza di una vendita, di una successione, di una donazione o un pignoramento, della presenza di un’ipoteca o di una causa di rivendicazione della proprietà.

La trascrizione non è un passaggio necessario per realizzare il passaggio di proprietà: il trasferimento del bene infatti avviene in un momento anteriore, al momento della stipula dell’atto dinanzi al notaio. Dunque il rogito notarile è ugualmente valido ed efficace tra le parti a prescindere dalla trascrizione la quale invece serve solo per rendere opponibile l’atto ad eventuali terzi ignari dell’accordo. 

Chiunque può recarsi presso i Pubblici Registri Immobiliari per chiedere un certificato.

Tale certificato può sempre essere sconfessato da altre prove. Si pensi al periodo che va dalla firma del rogito a quando il notaio provvede ad aggiornare i registri immobiliari: in quel frangente c’è una discrasia tra chi è l’effettivo proprietario del bene e chi risulta essere tale dai registri immobiliari. 

Insomma, il certificato dei registri immobiliari non è il documento che attesta la proprietà dell’immobile; esso ne prende solo atto ed è il riflesso di un altro documento: il cosiddetto titolo di proprietà.

Quale documento attesta la proprietà di un immobile?

Detto ciò ed escluso che il certificato dei registri immobiliari possa essere considerato il documento che attesta la proprietà dell’immobile, dobbiamo spostare la nostra attenzione su un altro documento: il cosiddetto titolo di proprietà. È solo quest’ultimo in grado di rendere valido ed efficace un passaggio di proprietà immobiliare e, quindi, di fornire con valore legale inoppugnabile l’indicazione della proprietà del bene. 

Ma cos’è un titolo di proprietà? Sappiamo per certo che è un atto notarile: nessun trasferimento immobiliare infatti può essere fatto dai privati senza l’assistenza del pubblico ufficiale. Il pubblico ufficiale è quindi il notaio o anche un giudice (si pensi alla sentenza che accerta l’usucapione, che dirime una controversia sulla proprietà di un bene, ecc.).

Ad attestare la proprietà di un immobile può essere quindi:

  • l’atto di compravendita firmato dinanzi al notaio; a riguardo il cosiddetto contratto preliminare (o volgarmente detto “compromesso”) non vale a trasferire la proprietà ma solo ad obbligare le parti a vendere e acquistare in un momento successivo. Una volta effettuato il rogito, il notaio lo trascrive nei registri immobiliari adempiendo alla funzione di pubblicità che abbiamo visto sopra;
  • l’atto di donazione, anche questo firmato dinanzi al notaio;
  • l’apertura della successione: si pensi a un testamento pubblico o anche olografo letto dinanzi a un notaio che, a seguito di tali formalità, provvederà a trascrivere il passaggio di proprietà nei pubblici registri immobiliari;
  • nel caso di acquisto tramite usucapione, l’atto di proprietà è costituito dalla sentenza del tribunale che accerta il verificarsi di tale evento;
  • nel caso di controversia sulla proprietà del bene, l’atto di proprietà potrà accompagnarsi alla sentenza del giudice che accerta la validità dell’acquisto.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube