L’esperto | Articoli

Responsabilità condominio: ultime sentenze

4 Maggio 2020
Responsabilità condominio: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: danni causati da cose in custodia; responsabilità del condominio; causazione dell’evento dannoso; integrale risarcimento dei danni nei confronti del condominio.

Responsabilità del condominio 

Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati ad un condomino o ad un terzo.

La responsabilità del condominio, quale custode degli impianti comuni, ha natura oggettiva, cosicché il danneggiato ha solo l’onere di provare il nesso eziologico tra la res ed il danno da essa arrecato. Viceversa, il custode, laddove citato in giudizio per il risarcimento dei danni derivanti dalla res in custodia, deve dimostrare in ipotesi l’inidoneità in concreto della situazione a provocare l’incidente, o la colpa del danneggiato, od altri fatti idonei ad interrompere il nesso causale fra le condizioni del bene ed il danno.

Tribunale Napoli sez. VIII, 03/10/2019, n.8704

Danni da infiltrazioni e risarcimento

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva).

Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali.

La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l’art. 1227, comma 1, c.c., ma l’art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo.

Cassazione civile sez. VI, 12/03/2020, n.7044

Appalto di lavori condominiali

L’affidamento di opere in appalto non sottrae la disponibilità e la custodia del bene che ne è oggetto al committente e che quindi quest’ultimo risponde dei danni da esso derivati, ex art. 2051 c.c., pur se il bene sia stato modificato dalle opere in appalto e se il danno promani proprio dalla parte modificata, e può esimersi dalla responsabilità, ascrivendola all’appaltatore, soltanto se dimostra che la condotta di quest’ultimo abbia assunto i caratteri di incidenza causale e di imprevedibilità/inevitabilità propri del fortuito (nel caso di specie il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità del condominio, quale custode della res dannosa, sul presupposto che tale custodia permanga in capo al committente nel caso di lavori sul lastrico solare di un fabbricato, data la sua permanente ed indefettibile funzione di copertura dell’edificio, che non lo sottrae mai alla custodia del Condominio).

Tribunale Roma sez. VII, 11/02/2019, n.3040

Danno alla tubazione di acqua

Non essendo in discussione la natura condominiale del tratto di tubazione di acqua potabile, adiacente il marciapiede e destinato ad alimentare la colonna montante condominiale, deve affermarsi la responsabilità ex art. 2051 c.c.. del condominio nella causazione dell’evento dannoso di cui è causa.

Tribunale Bari sez. III, 20/09/2016, n.4681

Atto di citazione indirizzato al condominio

L’amministratore di condominio il quale, avendo ricevuto un atto di citazione indirizzato al condominio, si sia costituito in giudizio in nome del condominio senza mandato assembleare né successiva ratifica, priva l’assemblea della possibilità di autodeterminarsi in merito all’opportunità di coltivare la lite o di transigerla e, laddove la citazione riguardi un fatto per il quale non possa sostenersi ex ante l’esonero da responsabilità del condominio stesso, lo espone alla certa condanna al pagamento delle spese legali.

Tribunale Roma sez. V, 21/08/2018, n.16596

Morte di minore nella piscina condominiale

E’ qualificabile come imprudente, negligente e pertanto colpevole la mancata messa in sicurezza della piscina condominiale ascrivibile a responsabilità del Condominio e della Ditta manutentrice.

Corte appello Brescia sez. II, 07/06/2018, n.989

Dovere di custodia del condominio: il caso fortuito

In tema di responsabilità per danni del condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c., la responsabilità del condominio risiede nel dovere di custodia, che deve definirsi come potere di fatto sulla cosa, di regola corrispondente ad una situazione giuridica che sia almeno di detenzione qualificata e che conferisce al custode la possibilità e l’obbligo, in concreto, di escludere dalla cosa ogni situazione di pericolo che possa ragionevolmente rappresentarsi secondo criteri di normalità in un determinato contesto storico e sociale; responsabilità che va esclusa nelle ipotesi in cui ricorra il caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.

Il Condominio, nel caso di specie, in qualità di proprietario del lastrico solare, ai sensi art. 1117, comma 1, n. 1) c.c., è obbligato ad esercitare un effettivo e non occasionale obbligo di vigilanza e custodia sul medesimo, con la conseguenza che in relazione ai danni cagionati dal lastrico solare è tenuto sia alla eliminazione della causa dei danni, che al risarcimento dei danni medesimi.

Tribunale Roma sez. VII, 03/10/2017, n.18645

Allagamento cagionato da autoclave condominiale

Ai sensi dell’art. 2051 c.c., il condominio risponde dei danni comunque cagionati dai beni comuni sia a terzi che ad altri condomini e, a tal fine, è irrilevante che suddetti beni si trovino all’interno della proprietà esclusiva di uno dei condomini (nel caso di specie sussiste la responsabilità del condominio per l’allagamento provocato dal malfunzionamento dell’autoclave condominiale anche se la stessa è situata in locale accessibile soltanto attraverso il fondo di proprietà di un condomino).

Tribunale Arezzo, 27/07/2017, n.903

Quando è esclusa la responsabilità del condominio?

In tema di danni causati da cose in custodia, il fatto colposo della vittima può escludere il nesso di causa tra la cosa e il danno, in misura tanto maggiore, quanto più il pericolo era prevedibile ed evitabile. È, pertanto, possibile anche che la distrazione o imprudenza della vittima siano di tale intensità o di tale anomalia, da porsi quale fattore causale esclusivo nella produzione dell’evento (esclusa, nella specie, la responsabilità del condominio per la caduta su una macchia scivolosa ben visibile).

Cassazione civile sez. VI, 16/10/2019, n.26258

Infiltrazioni e responsabilità del condominio

In tema di infiltrazioni provenienti da parti comuni da cui scaturiscano fenomeni di umidità in locali di proprietà esclusiva, la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. sussiste in relazione a tutti i danni cagionati alla cosa, sia per la sua intrinseca natura, sia per l’insorgenza in essa di agenti dannosi, essendo esclusa solo dal caso fortuito, il quale può essere rappresentato – con effetto liberatorio totale o parziale – anche dal fatto del danneggiato (come nel caso di cambio di destinazione d’uso, con conseguenti implicazioni sull’areazione dei locali), avente un’efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra la cosa e l’evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno.

(Fattispecie nella quale il tribunale ha condannato il condominio ad eseguire le opere destinate ad eliminare o, comunque, attenuare le infiltrazioni di umidità sul rilievo che il mutamento di destinazione d’uso da cantina ad abitazione era avvenuto contestualmente alla realizzazione dell’immobile).

Tribunale Livorno, 23/06/2017, n.688

Omessa manutenzione e riparazione del lastrico di calpestio

La questione della diversa destinazione urbanistica del locale, asseritamente utilizzabile solo come garage, è stata affrontata correttamente dal primo giudice, sia pure sotto il profilo della sua rilevanza ai fini dell’esclusione del nesso causale, non essendo la diversa destinazione urbanistica idonea non solo ad elidere la rilevanza eziologica della ritenuta responsabilità del Condominio per avere omesso la manutenzione e la riparazione del sovrastante lastrico di calpestio ma neppure tale da consentire di configurare una condotta colposa concorrente nella causazione del danno, non potendosi configurare nell’utilizzo del garage quale deposito di merce alcun rilevante uso improprio della res.

Corte appello Ancona sez. II, 22/06/2017, n.972

Onere probatorio per danni da cose in custodia

Nella responsabilità ex art. 2051 c.c. per cose in custodia, l’attore deve offrire la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e l’evento lesivo, nonché dell’esistenza di un rapporto di custodia, mentre il convenuto deve dimostrare l’esistenza di un fattore estraneo idoneo ad interrompere il nesso di causalità (il caso fortuito), in presenza del quale si esclude la responsabilità del custode (riconosciuta, nella specie, la responsabilità del Condominio per la caduta occorsa ad una donna a causa del mattonato presente nel viale di acceso allo stabile reso scivoloso dalla patina di muschio sullo stesso formatosi).

Cassazione civile sez. III, 13/12/2016, n.25483



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

10 Commenti

  1. È responsabile il condominio in caso di danni subiti dal condomino caduto durante la discesa dalle scale condominiali a causa della presenza di acqua sui gradini e non segnalata (si pensi al caso di acqua caduta da un lucernaio)

  2. Il condominio ha la custodia delle scale utilizzate per il passaggio per accedere agli appartamenti ivi ubicati e sussiste, pertanto, la sua responsabilità qualora uno dei condomini cada in dette scale a causa della presenza di acqua e sapone sui gradini.

  3. Scatta il risarcimento se invece l’insidia è occulta, come nel caso dell’acqua o del sapone sulle scale (che per loro natura sono trasparenti), specie qualora, da un lato, la particolare colorazione variegata e scura del marmo non renda immediatamente percepibile l’ostacolo (la presenza appunto dell’acqua sul pavimento), dall’altro, l’assenza di segnaletica e di personale addetto al caseggiato, renda ancora più difficile percepire la presenza del pericolo

  4. La mia famiglia è proprietaria dal 2001 di un lastrico solare livello strada, dove insiste un parcheggio dal 2002; nell’area sottostante, sono presenti vari box auto, giuridicamente costituitisi in condominio (anche noi siamo proprietari di alcuni di essi). Solo in caso di pericolo o di necessità, il passaggio è consentito ai proprietari dei box sottostanti, essendo presente un’uscita di sicurezza. Sono da poco comparse delle infiltrazioni nelle aree comuni del garage sottostante (non all’interno dei singoli box), presumibilmente dovuti alla penetrazione dell’acqua piovana nelle fessure che col tempo, si sono create all’interno del lastrico solare. nessun condominio si è presentato per motivi personali alla riunione di condominio ed un condomino ha mandato via mail due sentenze secondo le quali i lavori li dovrei effettuare solo io come proprietario del lastrico superiore, e non in quota parte ( come è chiarito anche dal regolamento di condominio) con i condomini dei box. È così? L’assemblea può diffidare solo me nel fare i lavori? Se continuerà a non raggiungersi il numero legale, cosa posso fare per evitare che la situazione peggiori?

    1. La giurisprudenza, con riguardo ai lastrici solari, ha consolidato un orientamento, nei tempi più recenti, secondo cui il lastrico solare, anche se di uso esclusivo di un solo soggetto, svolge funzioni di copertura del fabbricato nell’interesse degli altri condomini; pertanto, possiede un’utilità un po’ per tutti i soggetti, anche se per gradi differenti.Anche la giurisprudenza inviata dal condomino, in sostanza, conferma quanto ribadito dalle Sezioni Unite sopra richiamate.Conseguenza di tale assunto è che l’eventuale infiltrazione di acque e, quindi, l’intervento economico di riparazione debba gravare sia sul proprietario esclusivo del lastrico solare, in qualità di custode, sia sul condominio interessato dalle infiltrazioni, quale soggetto giuridico obbligato all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni dell’edificio a copertura (Cassazione civile, sez. un., 10/05/2016, n. 9449).Tale regola fa i conti con un’eccezione: se, infatti, le infiltrazioni sono dovute a responsabilità esclusiva del proprietario del lastrico solare (si pensi all’installazione di una struttura, fissata al lastrico, che ne provochi la perdita di impermeabilità dell’immobile) allora le spese dovranno gravare solo su quest’ultimo.Ovviamente la prova della responsabilità dovrà gravare sul condominio, o sui condomini che ne lamentano la partecipazione economica alla riparazione delle infiltrazioni.In tal caso, la ripartizione deve seguire il dettato normativo di cui all’art.1126 del codice civile secondo cui quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.S’aggiunga che la previsione regolamentare toglie qualsiasi dubbio sull’effettiva ripartizione delle spese nel caso di infiltrazioni.Infatti la legge (e la giurisprudenza) possono prevedere la disciplina dei casi condominiali nei casi di mancata normativa regolamentare; ma se il regolamento condominiale, com’è nel caso, disciplina espressamente una ripartizione delle spese a tal riguardo, allora non potrà che trovare espressa attuazione nel caso specifico: “in mancanza di previsioni regolamentari, la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (lastrico condominiale o lastrico in proprietà o in uso esclusivo) per difetto di manutenzione utilizzato in modo esclusivo da un condomino ma che svolge anche funzioni di copertura dell’edificio, va ripartita secondo il criterio previsto dall’art. 1126, comma 2, c.c. (nella specie 1/3 spetta al condomino esclusivo e 2/3 tra tutti i condomini dell’edificio)” (Tribunale Firenze, 21/07/2015).Pertanto, nel caso di specie, i lavori dovranno essere sostenuti, come prevede il regolamento, in quota parte.L’assemblea non potrà, quindi, diffidare solo il lettore nell’esecuzione dei lavori.Se dovesse deliberare in tal senso, questi avrebbe il diritto di impugnare tale delibera davanti al Tribunale competente per ottenere l’annullamento della stessa e, quindi, una sentenza del Giudice che stabilisca come ripartire le spese.Se il condominio non dovesse mai raggiungere il numero legale per la delibera dei lavori o, se raggiunto, dovesse deliberare per la non necessità dei lavori, il lettore avrebbe comunque diritto ad intervenire per la riparazione del lastrico e, quindi, per l’eliminazione delle infiltrazioni; con un fondamentale distinguo:1. se i lavori non saranno considerati urgenti (per necessità e pericolosità), allora non gli saranno rimborsati, 2. se i lavori saranno considerati urgenti, allora le spese che il lettore avrà anticipato, dovranno essergli rimborsate in quota parte dai condomini dei box auto.Infatti, qualora un condomino esegua lavori sulle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea o la richiesta dell’amministratore in assenza del requisito dell’urgenza previsto dall’art. 1134 c.c. non avrà comunque diritto al rimborso delle spese anticipate (Cassazione civile, sez. III, 28/06/2018, n. 17027).L’interpretazione di tale articolo ben può essere estesa al caso di specie, visto che quel lastrico solare serve alla protezione dei box condominiali e, in particolare, delle parti comuni di quegli immobili.Inoltre, l’eventuale delibera negativa sulla necessità di intervenire su quelle infiltrazioni, escluderebbe una responsabilità colposa del lettore su eventi dannosi futuri.Questo a patto che lo stesso, nella delibera di non necessità di esecuzione dei lavori, dichiari una volontà differente da quella espressa dalla maggioranza dei condomini.In questo modo, un domani, il lettore avrà la prova documentale che, già a tempo debito, aveva cercato, seppur invano, di intervenire per la risoluzione di un problema che, poi, è degenerato in un evento dannoso maggiore.Con riguardo, invece, alla questione dell’intervento preventivo per una spesa ridotta, qui c’è poco da fare se la volontà del lettore non è accompagnata da quella della maggioranza dell’assemblea condominiale.Infatti, se non si prova l’urgenza e indifferibilità dei lavori condominiali, non si potrà – solo per una questione di risparmio economico – costringere l’assemblea ad intervenire per la manutenzione di quelle parti, oggetto delle infiltrazioni.

  5. il condominio è responsabile per gli atti dannosi commessi dall’amministratore, dal portiere, dall’addetto alle pulizie e da quanti altri che anche occasionalmente hanno lavorato in nome e per conto del condominio ovvero alle sue dipendenze. Ai fini della responsabilità indiretta, anche se non è richiesta l’esistenza di un rapporto di lavoro subordinato, è pur sempre necessaria la sussistenza dell’incarico di esecuzione di opere, anche di carattere occasionale o temporaneo, che importi un vincolo di dipendenza, vigilanza e sorveglianza tra committente e commesso, in relazione alle mansioni a questo affidate

  6. Come si individua il soggetto responsabile — condomìnio o condòmino — nel caso di rottura di tubazioni conglobate nel fabbricato?

  7. in ambito condominiale — premesso che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde dei danni da queste cagionati ad un condomino o ad un terzo — può in generale affermarsi che l’obbligo di vigilare e mantenere un bene comune in stato da non recare danni ad altri condomini o a terzi estranei al condominio incombe su tutti gli aventi diritto, senza che rilevi l’ubicazione della cosa comune rispetto alle proprietà esclusive

  8. In tema di lesioni riportate per una caduta scendendo dalle scale, il condominio è responsabile sia sotto il profilo della mancata manutenzione della scala sia sotto il generico profilo del neminem laedere ed è tenuto quindi al risarcimento del danno, qualora sia accertato il nesso di causalità tra il fatto e l’evento, appurato che usando la normale diligenza il danneggiato non avrebbe potuto evitare il danno (come nella specie, in quanto l’evento si verificava per difetto di adeguata manutenzione e pulizia della scala sulla quale era presente una patina oleosa non visibile se non da immediatamente vicino oltre che per l’assenza di idonei dispositivi antisdrucciolo).

  9. Le tubazioni sono di proprietà comune fino al punto di diramazione, esse assolvendo ad una funzione comune fino all’ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove la conduttura è predisposta al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale. Pertanto, trattandosi di beni di proprietà comune, il condominio può essere chiamato a rispondere, in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difettosità od omessa manutenzione o ristrutturazione delle condutture, gravando sullo stesso, in qualità di custode, l’obbligo di mantenerle e conservarle in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi. Ai fini del riconoscimento della responsabilità del custode non è necessario che la res sia intrinsecamente pericolosa, ma è sufficiente, perché possa essere riscontrato il rapporto di causalità fra la cosa ed il danno, che la medesima res abbia una concreta potenzialità dannosa per sua connaturale forza dinamica o statica, ovvero, per effetto di concause umane o naturali.
    Rientrano, inoltre, tra i danni ascrivibili al condominio, quelli derivanti da vizi originari nella costruzione dello stabile: il condominio di un edificio, infatti, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube