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Si può vendere appartamento senza garage?

9 Aprile 2020
Si può vendere appartamento senza garage?

Vendita separata del bene principale dalle pertinenze: la sorte del box auto e del parcheggio in condominio.

Hai intenzione di vendere il tuo appartamento, ma dal rogito della casa non è chiaro se il box costituisca una sua pertinenza o meno. L’atto notarile che hai firmato a suo tempo si limita a indicare un prezzo unitario di acquisto senza distinguere tra casa e garage. Così ti chiedi: si può vendere l’appartamento senza garage? Anche se dovesse risultare che il box costituisce una pertinenza dell’abitazione potrebbe essere da questa “scorporato” e costituire oggetto di una separata vendita o rimanere di proprietà del venditore? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Cos’è una pertinenza

L’articolo 817 del Codice civile definisce il concetto di pertinenza: si tratta di cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di un’altra cosa. È il proprietario del bene a decidere cosa possa considerarsi pertinenza di un immobile o meno. La norma infatti stabilisce che «La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima».

Ancora più importante è il successivo articolo 818 del Codice civile a norma del quale «Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici».

La definizione di pertinenza data dal Codice civile è ritenuta valida anche ai fini fiscali.

Dunque i due presupposti fondamentali affinché si possa ritenere sussistente il vincolo di pertinenza sono:

  • l’elemento soggettivo ossia la volontà effettiva del proprietario di creare un vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra due beni;
  • l’elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale corrente tra la cosa principale e quelle accessorie [1]. Tale elemento – secondo l’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate – deve essere manifestato per iscritto nell’atto di acquisto [2].

Si può vendere un appartamento senza garage?

Alla luce delle norme del Codice civile che abbiamo riportato sopra si intuisce una questione essenziale per comprendere se si può vendere un appartamento senza garage: è il proprietario a decidere cosa costituisce «pertinenza» del bene principale ed è sempre il proprietario a poter sciogliere in qualunque momento tale legame. Scioglimento che si può verificare anche con comportamenti concludenti, ad esempio vendendo i due beni a soggetti distinti.

Quindi, il proprietario, così come può creare il vincolo pertinenziale, può decidere per la sua cessazione.

In altri termini è legittimo vendere un box auto o un garage senza l’appartamento così come, viceversa, è possibile vendere l’appartamento mantenendo per sé il box auto o il garage. Ed altresì è consentito vendere i due beni a soggetti tra loro distinti: i contratti saranno entrambi validi.

Il particolare caso dei parcheggi “Tognoli”

Regime differente ha quella particolare figura di aggregazione di beni creata dal legislatore con la legge 122 del 24 marzo 1989 (la cosiddetta legge “Tognoli”). 

Tale normativa, allo scopo di garantire un’area minima di posto auto per ciascun titolare di appartamento in condominio, ha sancito la nullità degli atti di vendita dei parcheggi se effettuati separatamente dall’unità principale alla quale sono collegati. 

Ricordiamo che il rigore di tale normativa è stato poi “attenuato” dall’articolo 10 del Dl 9 febbraio 2012, n. 5 che ha consentito il trasferimento del parcheggio a patto che vi sia contestuale destinazione dello stesso a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune.

In conclusione: è possibile vendere casa senza parcheggio?

In conclusione di quanto sinora detto, è possibile procedere alla vendita del solo appartamento, separatamente dal box (contraddistinto da differente identificativo catastale), sempre che non si tratti di parcheggi “Tognoli”.

Non rileva il fatto che, nell’atto di acquisto originario con cui il venditore ha acquisito la proprietà dell’appartamento e del garage, non siano stati indicati i prezzi separati (per appartamento e box).

Ultimo aspetto da non tralasciare: se la vendita dovesse avvenire prima di 5 anni dall’acquisto, e tale acquisto era avvenuto usufruendo del cosiddetto bonus prima casa, si perderebbero le agevolazioni fiscali a suo tempo godute con obbligo di pagare una sanzione del 30% all’Agenzia delle Entrate. 


note

[1] Ag. Entrate, risoluzione 11 aprile 2008, numero 149/E.

[2] Ag. Entrate circolare 17 maggio 2000, n. 98/E, risposta a quesito 11.1.2.


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