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Contratti forma scritta: quali sono?

4 Luglio 2020 | Autore:
Contratti forma scritta: quali sono?

In quali casi la legge impone di concludere un contratto con un atto scritto?

La nostra esistenza, fin dalla nascita, è un susseguirsi di contratti. Pensa al contratto per l’acquisto del seggiolino e del passeggino, ai contratti per acquistare il grembiule e la cartella, al contratto per acquistare il primo motorino e così via per tutta la vita.

Diventati maggiorenni occorrerà siglare un contratto per acquistare la prima auto (usata o nuova che sia); stipulare un contratto di locazione o per l’acquisto della prima casa. Non dimentichiamo i contratti quotidiani necessari per fare la spesa al supermercato. Non ce ne accorgiamo nemmeno, ma ogni giorno che passa noi concludiamo almeno un contratto. Tutto questo ci porta a fare diverse considerazioni.

Innanzitutto, sarebbe opportuno che tutti noi conoscessimo le regole essenziali relative ai contratti; fra le più importanti, sicuramente c’è quella relativa alla forma (ovvero al modo in cui viene manifestata la volontà di concludere il contratto).

La forma del contratto è in genere libera (cioè siamo liberi di esprimere la nostra volontà di stipulare un contratto anche verbalmente), ma ci sono dei casi in cui la forma deve essere necessariamente scritta (a pena di invalidità). Ci chiediamo allora quali sono i contratti in forma scritta? Risponderemo al quesito nell’articolo che segue.

Quando è necessario stipulare un contratto per atto scritto?

In alcuni casi individuati dalla legge [1], il contratto non è valido se non è stato stipulato per iscritto.

I casi in cui il contratto deve necessariamente avere forma scritta sono i seguenti:

  • i contratti che trasferiscono la proprietà degli immobili (cioè i contratti di vendita di case);
  • i contratti che fanno nascere, modificano o trasferiscono l’usufrutto su beni immobili; il diritto di superficie; il diritto del concedente e quello dell’enfiteuta;
  • i contratti che fanno sorgere la comunione della proprietà, o l’usufrutto, o il diritto di superficie o il diritto di enfiteusi;
  • i contratti che fanno sorgere le servitù, il diritto di uso su beni immobili ed il diritto di abitazione;
  • gli atti con i quali si rinuncia alla proprietà, all’usufrutto, al diritto di superficie, alle servitù, al diritto di enfiteusi, al diritto di uso, al diritto di abitazione, al diritto di comunione;
  • i contratti con i quali si ottiene l’affrancazione del fondo enfiteutico;
  • i contratti di anticresi (l’anticresi è il contratto con cui il debitore si obbliga a consegnare un immobile al creditore, a garanzia del credito, affinché il creditore ne goda i frutti imputandoli agli interessi, se dovuti, e quindi al capitale: un modo attraverso cui, insomma, si paga il proprio debito);
  • i contratti di locazione di beni immobili di durata superiore ai nove anni e, in ogni caso, i contratti di locazione ad uso abitativo;
  • i contratti con i quali si costituiscono società o associazioni se con essi viene conferito il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari (usufrutto, enfiteusi, superficie, uso o abitazione) per un periodo di tempo superiore ai nove anni o per un periodo indeterminato;
  • gli atti con cui si costituiscono rendite perpetue o vitalizie;
  • gli atti con i quali si dividono i beni immobili;
  • le transazioni (cioè gli accordi che evitano o mettono fine a liti già insorte) che hanno per oggetto controversie relative a tutti i rapporti indicati nei casi precedentemente elencati;
  • i contratti preliminari di tutti i contratti definitivi sopra elencati [2];
  • tutti i contratti che le parti si erano precedentemente impegnate a concludere con atto scritto [3].

In questi casi, la forma scritta ha lo scopo:

  • di avvertire le parti, e soprattutto chi sta cedendo il proprio diritto, sull’importanza del contratto che stanno per concludere;
  • di avere certezza e documentazione del contratto concluso.

Segnaliamo che la forma scritta imposta dalla legge viene rispettata o recandosi da un notaio perché venga redatto un atto pubblico oppure semplicemente mettendo nero su bianco l’accordo raggiunto con la controparte con una scrittura privata.

Di solito, però, la complessità delle formalità necessarie per stipulare un atto relativo ad un bene immobile fa sì che sia sempre il notaio a redigere l’atto pubblico.

Se devo vendere un immobile sarà necessario che venga concluso con atto scritto non solo il contratto definitivo ma anche il contratto preliminare di vendita (il cosiddetto compromesso) e se mi sono impegnato con un potenziale acquirente a concludere per iscritto la vendita di una bicicletta, sarà poi necessario concludere per iscritto la vendita della bicicletta

Il contratto con cui viene costituito l’usufrutto su un immobile deve essere scritto

Cosa accade se un contratto che deve avere forma scritta non ce l’ha?

Nel precedente paragrafo, abbiamo individuato i casi in cui la legge impone che un contratto debba avere la forma scritta.

Ma cosa accade se invece io concludo solo verbalmente un contratto che dovrebbe avere la forma scritta, ad esempio un contratto di vendita di un appartamento?

La conseguenza è che quel contratto sarà nullo, cioè non sarà valido e quindi:

  • la casa venduta verbalmente non sarà mai uscita dal patrimonio del venditore e non sarà mai entrata nel patrimonio di chi credeva di averla acquistata verbalmente;
  • e se ho pagato una somma per una vendita di un immobile conclusa solo verbalmente avrò diritto ad ottenere la restituzione dell’importo versato (se le parti non avranno più interesse a regolarizzare la vendita con un atto scritto).

Infine, bisogna sottolineare che anche i contratti preliminari con cui ci si impegna, per fare un esempio chiarificatore, a vendere e acquistare la proprietà di un bene immobile (un appartamento o un box) devono avere forma scritta.

E se, invece, concludo un preliminare di vendita di un appartamento con una semplice stretta di mano, la persona che si era impegnata con me ad acquistare non potrà in nessun modo (nemmeno davanti ad un giudice) costringermi a mantenere fede alla promessa e a vendergli l’appartamento.

Anche i contratti preliminari, per essere validi, devono essere scritti in tutti i casi è obbligatoria la forma scritta per i contratti definitivi.

Il contratto che deve essere scritto è nullo se concluso solo verbalmente


note

[1] Art. 1350 cod. civ.

[2] Art. 1351 cod. civ.

[3] Art. 1352 cod. civ.


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