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Cattiva amministrazione condominiale: come si dimostra?

9 Aprile 2020
Cattiva amministrazione condominiale: come si dimostra?

Amministratore di condominio non fa nulla e gestisce male i soldi dei condomini: come difendersi e come revocarlo?

Con la riforma del condominio (legge 220/2012), la legge ha ampliato i poteri e gli adempimenti dell’amministratore di condominio. I nuovi obblighi hanno determinato un aumento delle responsabilità e, di conseguenza, un incremento del contenzioso con i condomini. 

Se l’assemblea non si mette d’accordo sulla revoca del capo condomino, anche uno solo dei proprietari può agire in tribunale per chiedere al giudice la revoca dell’amministratore. Lo può fare però solo se dimostra una cattiva amministrazione condominiale.  

Allo stesso modo, ad agire può essere l’intero condominio – nella figura del successivo amministratore che ha preso il posto di quello infedele – per la tutela degli interessi collettivi. 

Di qui il dubbio: quali prove deve fornire il condomino per l’accertamento della responsabilità dell’amministratore? A spiegare come si dimostra la cattiva amministrazione condominiale è stato il Tribunale di Roma con una recente sentenza [1]. Vediamo qual è il succo della decisione e come bisogna muoversi in casi come questo.

Chi può agire contro l’amministratore di condominio?

L’intero condominio può agire contro l’amministratore per chiedere il risarcimento dei danni procurati nel corso della propria gestione, sia a titolo di colpa che per la commissione di eventuali reati (ad esempio l’appropriazione indebita delle somme dei condomini o la distrazione delle quote condominiali sul proprio conto corrente). La legge non specifica quali siano questi casi ma valgono i principi generali in materia di mandato secondo cui l’attività professionale deve essere svolta con diligenza e perizia. Si tenga conto che l’amministratore non deve essere necessariamente assicurato, sicché sarà bene verificare questo aspetto in sede di conferimento del mandato.

Anche al singolo condomino è dato agire contro l’amministratore ma solo per chiederne la revoca. I casi in cui è concesso tale potere in capo al singolo sono disciplinati dalla legge. Eccoli:

  • non ha comunicato, in tempi brevi, all’assemblea di aver ricevuto la notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
  • non ha presentato il rendiconto della gestione che va esposto all’assemblea almeno una volta all’anno;
  • ha commesso una grave irregolarità (vedremo a breve cosa significa).

Grave irregolarità dell’amministratore di condominio

Per «grave irregolarità» si intende, a puro titolo di esempio: 

  • non aver convocato l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 
  • non aver aperto ed utilizzato il conto corrente condominiale (situazione ancor più grave se si accerta una cattiva gestione dei fondi presenti sul conto corrente); 
  • la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; 
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o il non aver fornito al condominio che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

Come si dimostra la cattiva amministrazione condominiale?

Sia che ad agire sia il singolo condòmino che il condominio tutto insieme, è chi inizia la causa a dover procurarsi le prove del diritto fatto valere. In altri termini, chi ritiene che l’amministratore abbia mal gestito il denaro e che ne abbia fatto un impiego infedele deve dimostrare che «l’esercizio in contestazione si è in realtà chiuso, non con debiti di gestione ma con veri e propri avanzi di cassa, o puntualmente riportati nel bilancio successivo come partite in entrata (e poi, a un certo punto, “dispersi”, senza un corrispondente, effettiva partita in uscita) oppure sin dall’inizio fraudolentemente occultati».

Sull’amministratore, invece, incombe l’onere di fornire la prova della corretta gestione e, quindi, dell’effettivo ed accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o necessarie per l’urgenza.

L’amministratore, conclude la sentenza, ha l’onere di precisare quali pagamenti sono stati effettuati e di fornire la prova che riguardino obbligazioni che sono state legittimamente contratte nell’interesse del condominio nei limiti dei suoi poteri e previa autorizzazione dell’assemblea. 


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 2255/2020 del 3.02.2020.


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