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Chi sceglie la ditta di pulizie in condominio?

12 Aprile 2020
Chi sceglie la ditta di pulizie in condominio?

Può l’amministratore di condominio pretendere il pagamento della quota per l’impresa di pulizia delle scale se non c’è stata alcuna delibera ad approvare il contratto di appalto?

L’amministratore di condominio ha presentato il bilancio con il conto dei vari fornitori. Tra questi, la spesa più consistente è quella dell’impresa di pulizie. Un importo spropositato, a tuo dire, rispetto a quelli praticati sul mercato. «Ma chi l’ha scelta?» vi siete chiesti in assemblea con aria sbigottita. Nessuno ricorda che sia mai stato presentato un preventivo o, ancor di più, che vi sia stata una delibera a decidere sul punto. 

Insomma l’incertezza è tanta ed i sospetti si concentrano proprio sull’amministratore di condominio che avrebbe favorito qualche amico. Ma, a sorpresa, è proprio quest’ultimo ad “autodenunciarsi” dichiarando di aver operato una scelta in autonomia, secondo gli interessi di tutti. 

Poteva farlo o doveva attendere il nullaosta dell’assemblea? Insomma, chi sceglie la ditta di pulizie in condominio? 

La risposta ci viene fornita su un piatto d’argento dal Tribunale di Milano [1], chiamato a decidere una vicenda identica a quella che abbiamo appena rappresentato. Ai giudici meneghini è stata fatta una domanda secca e precisa: «l’affidamento dei servizi di pulizia necessita dell’autorizzazione condominiale?». Ecco qual è stata la risposta e cosa prevede la legge a riguardo.

Quali sono i poteri dell’amministratore di condominio?

L’articolo 1130 del codice civile indica quali sono i poteri dell’amministratore di condominio. Dal lungo elenco, si evince che su di lui ricade l’amministrazione ordinaria delle parti comuni dell’edificio: vi deve perciò provvedere senza prima chiedere l’autorizzazione dell’assemblea (se fosse diversamente, qualsiasi attività condominiale resterebbe bloccata, anche per questioni di minimo aggravio economico). Nell’ordinaria amministrazione rientra, ad esempio, la nomina di un avvocato per riscuotere le quote dai morosi.

Le decisioni prese dell’amministratore di condominio nell’ambito dell’ordinaria amministrazione vincolano tutti i condomini che, pertanto, non possono opporre alcun tipo di eccezione e dovranno pagare la propria quota millesimale. Così, infatti, stabilisce l’articolo 1133 codice civile a norma del quale «i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini». Invece, per quanto riguarda l’amministrazione straordinaria, l’amministratore deve farsi sempre autorizzare preventivamente da una delibera assembleare che poi è tenuto ad attuare in modo preciso e senza margini di discrezionalità. 

La scelta della ditta di pulizie a chi spetta?

Secondo la pronuncia in commento, il contratto di appalto per la pulizia dello stabile e per i servizi connessi (movimento e rotazione sacchi e bidoni, disinfestazione ecc.) rientra tra i contratti necessari alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni che pertanto l’amministratore può stipulare da solo, nell’esercizio delle proprie funzioni, senza preventiva deliberazione dell’assemblea né successiva ratifica. 

Né vi è eccesso di mandato da parte dell’amministratore se incarica la ditta delle pulizie anche per il servizio di cambio di sacchi delle pattumiere giornaliero, trattandosi di servizio indispensabile e strettamente connesso a quello di pulizia. 

L’incarico sottoscritto dall’amministratore è, dunque, pienamente opponibile nei confronti del condominio.

In sintesi, il capo condomino ha tutto il potere di scegliere la ditta di pulizie secondo le proprie personali valutazioni senza prima coinvolgere l’assemblea e firmare con questa il contratto di appalto di servizi per la pulizia delle scale, dell’ascensore, dei pianerottoli, dell’androne (e prestazioni connesse). Tale contratto rientra, infatti, nell’ordinaria amministrazione che non richiede preventiva deliberazione dell’assemblea [2].

I condomini, di conseguenza, anche se ritengono l’importo delle fatture della ditta di pulizie eccessivo rispetto al lavoro svolto e ai valori di mercato devono comunque pagare la propria quota di competenza, fatta salva comunque eventuale azione di risarcimento nei confronti dell’amministratore se risulta che questi ha agito in conflitto di interesse o con negligenza. 


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 2198/2020.

[2] Cass. n. 20136/2017.

Autore immagine: it.depositphotos.com

Sentenza n. 2198/2020 pubbl. il 25/03/2020 RG n. 37409/2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO

SETTIMA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, in persona del giudice designato dr. Gian Piero Vitale, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 37409 del Registro Affari Contenziosi dell’anno 2017 vertente

TRA

CONDOMINIO, in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. ed

elettivamente domiciliato presso lo studio, giusta procura in calce all’atto di citazione in opposizione;

OPPONENTE

E

P, in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale in rappresentata e difesa dall’avv. come da procura a margine della comparsa di costituzione e risposta, ed elettivamente domiciliata

presso;

OPPOSTA

OGGETTO: Opposizione a decreto ingiuntivo n. 12212/2017 del Tribunale di Milano; CONCLUSIONI: come da fogli di precisazione allegati in via telematica.

FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione notificato in data 01.07.2017, il Condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo n. 12122/17, emesso nei suoi confronti dal Tribunale di Milano in data 17.05.2017 su ricorso di P. S.r.l. e notificato il 23.05.2017, con il quale gli si intimava di pagare la somma di euro 43.275,77 (oltre interessi moratori e le spese del procedimento monitorio), a titolo di corrispettivo per i servizi di pulizia, rotazione sacchi della spazzatura e disinfestazione prestati dal luglio 2012 al dicembre 2014 in favore del Condominio, come da fatture allegate.

Parte opponente eccepiva di non dovere pagare la somma ingiunta, sostenendo, in particolare, che il Condominio non aveva sottoscritto alcun contratto di fornitura e servizi con la società P Srl e che l’amministratore dell’epoca, D, aveva agito al di fuori dei poteri del mandatario, con conseguente inopponibilità al Condominio degli obblighi da lui assunti. Pertanto, chiedeva a questo Tribunale, in accoglimento della proposta opposizione, di dichiararsi nullo e/o revocarsi il decreto ingiuntivo emesso in favore dell’opposta, con vittoria delle spese del giudizio.

Instaurato ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio l’opposta P Srl contestando quanto eccepito e dedotto da controparte ed insistendo per la conferma del decreto ingiuntivo opposto. Espletata la trattazione, il giudice, con ordinanza del 15.03.2018, concedeva la provvisoria esecuzione dell’impugnato decreto ingiuntivo richiesta dall’opposta; quindi, con successiva ordinanza del 6.11.2018, veniva rigetta la richiesta di prova testimoniale articolata dall’opponente e la causa, sulle conclusioni rassegnate all’udienza del 12.12.2019, veniva riservata per la decisione con i termini ex art. 190 c.p.c..

Ciò premesso, occorre chiarire innanzitutto – come ritenuto dall’orientamento consolidato della giurisprudenza e della dottrina – che l’opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione in cui il giudice è tenuto ad accertare il fondamento della pretesa fatta valere col ricorso per ingiunzione, secondo le normali regole di ripartizione dell’onere della prova; per cui resta a carico del creditore – avente veste di attore per aver richiesto l’ingiunzione – la prova dell’esistenza del credito, ed a carico del debitore opponente – avente la veste di convenuto – quella

degli eventuali fatti estintivi dell’obbligazione (cfr, fra le tante, Cass. 27 giugno 2000, n. 8718; Cass., 25 maggio 1999, n. 5055).

Inoltre, in materia di responsabilità contrattuale, il contraente che agisce lamentando l’inadempimento ha solo l’onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l’altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l’esattezza e completezza dell’adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell’affermare che “in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l’adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento” (cfr. per tutte Cass. n.826 del 20.01.2015).

Sempre in tema di principi generali in materia di onere probatorio, va poi ricordato che il primo comma dell’art. 115 c.p.c. dispone che «salvi i casi previsti dalla legge, il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero, nonché i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita».

Ciò posto, nel caso in esame, la ditta opposta creditrice ha prodotto in giudizio i titoli su cui si fonda la pretesa creditoria azionata in monitorio, rappresentati dal preventivo del 15.6.2000 proveniente dall’opposta e sottoscritto dall’amministratore del Condominio per gli interventi annuali di disinfestazione, deblattizzazione e derattizzazione aggiornato nel tempo (doc. 18-19-20-21-22-23-24-25 di parte opposta) e la lettera del 22.6.2012 con cui l’amministratore del Condominio dell’epoca dava incarico a P. srl con decorrenza dal 25.6.2012 per i servizi di “cambio sacchi pattumiera giornaliero; uscita sacchi e bidoni carrellati nei giorni previsti dalla soc. A; pulizia stabile nei giorni di lunedì e giovedì per 3 ore cadauno” (doc. 1 del fascicolo monitorio), deducendo l’inadempimento dell’opponente nel pagamento dei corrispettivi delle prestazioni indicate nelle fatture allegate.

Il Condominio opponente non ha contestato l’effettivo espletamento, da parte della ditta opposta, delle prestazioni contrattuali cui si riferiscono le fatture allegate, eccependo tardivamente – solo con la memoria ex art. 183 co. 6 n. 2, una volta maturate le preclusioni processuali per la definizione del thema decidendum – la non corretta esecuzione delle stesse (e per tale ragione è stata rigettata la prova testimoniale richiesta al riguardo dall’opponente).

Parte opponente ha, in particolare, eccepito l’inopponibilità al Condominio della lettera del 22.6.2012 con cui l’amministratore del Condominio aveva incaricato la società P s.r.l. per i servizi di movimento sacchi e bidoni e pulizia del fabbricato condominiale, sull’assunto che l’amministratore dell’epoca avrebbe agito al di fuori della delega che l’assemblea del 20.6.2012 gli avrebbe conferito.

L’assunto del Condominio è infondato.

Va premesso che l’assemblea condominiale del 20.6.2016 al punto 6 nominava “una commissione composta dai signori: N, G, I, C e C, per la scelta dell’impresa per lo svolgimento del servizio di pulizie e rotazione sacchi 2 volte alla settimana” e stabiliva che “dal 1 luglio, la ditta P proseguirà il servizio per n. 2 volte alla settimana finchè la commissione preposta non decida in merito” (fascicolo opponente doc. n. 1).

Dunque l’assemblea autorizzava che P. proseguisse il servizio di pulizia e rotazione sacchi per due volte la settimana, senza riferimento al servizio giornaliero di cambio di sacchi delle pattumiere.

Tuttavia, deve ritenersi che l’amministratore condominiale aveva comunque il potere di concludere il contratto di appalto di servizi per la pulizia (e prestazioni connesse) dei beni condominiali, rientrando tale contratto nell’ordinaria amministrazione ex art. 1130 c.c. che non richiede preventiva deliberazione dell’assemblea (cfr. Cass. 2017, n. 20136).

Non vi è dubbio che il contratto di appalto per la pulizia dello stabile e per i servizi connessi (movimento e rotazione sacchi e bidoni, disinfestazione ecc.) rientra tra i contratti necessari alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni che l’amministratore può stipulare nell’esercizio delle proprie funzioni senza preventiva deliberazione dell’assemblea né successiva ratifica, vincolando tutti i condomini ex art. 1133 c.c..

Né vi è stato eccesso di mandato da parte dell’amministratore nell’incaricare la ditta opposta anche per il servizio di cambio di sacchi delle pattumiere giornaliero, trattandosi di servizio indispensabile e strettamente connesso a quelli per i quali vi era stata espressa autorizzazione con la delibera assembleare del 20.6.2016 (che, come detto, aveva previsto espressamente che la ditta P. avrebbe dovuto proseguire il servizio di pulizia e uscita sacchi e bidoni per due volte la settimana).

L’incarico sottoscritto dal precedente amministratore in data 22.06.2012 è dunque pienamente opponibile nei confronti del Condominio.

In relazione al quantum della pretesa creditoria, deve rilevarsi che non è stato contestato, con riferimento agli interventi di disinfestazione, che il Condominio ha sempre pagato le fatture che erano state presentate annualmente secondo i prezzi concordati ed aggiornati e che non venivano pagate la fattura 396 del 29.6.2013 per l’anno 2012 (doc. 2 parte opposta), la fattura 287 del 24.5.2016 per gli interventi del novembre-dicembre 2014 (doc. 12) e la fattura 286 del 24.5.2016 (doc. 11) i cui relativi importi non sono stati specificamente contestati dall’opponente; mentre risulta formulata in modo assolutamente generico la contestazione degli importi di cui alle fatture che si riferiscono ai servizi di cambio e uscita sacchi e pulizia.

In conclusione l’opposizione proposta dal Condominio va rigettata con conseguente conferma del decreto ingiuntivo impugnato.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i valori medi (con riduzione solo per la fase di trattazione non essendovi stata attività istruttoria) di cui al decreto del Ministero di Grazia e Giustizia n. 55/2014.

P.Q.M.

Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del dr. Gian Piero Vitale, definitivamente pronunziando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1) RIGETTA l’opposizione avanzata nell’interesse del Condominio e, per l’effetto, conferma l’impugnato decreto ingiuntivo n. n. 12212/2017 del Tribunale di Milano;

2) CONDANNA il Condominio al pagamento delle spese del giudizio in favore di P. srl, liquidando le stesse in complessivi euro 6.394,00, oltre contributo forfettario del 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.

Milano, 18 marzo 2020 Il Giudice Dr. Gian Piero Vitale


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2 Commenti

  1. Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, dei danni da queste cagionati ad un condomino o ad un terzo.La responsabilità del condominio, quale custode degli impianti comuni, ha natura oggettiva, cosicché il danneggiato ha solo l’onere di provare il nesso eziologico tra la res ed il danno da essa arrecato. Viceversa, il custode, laddove citato in giudizio per il risarcimento dei danni derivanti dalla res in custodia, deve dimostrare in ipotesi l’inidoneità in concreto della situazione a provocare l’incidente, o la colpa del danneggiato, od altri fatti idonei ad interrompere il nesso causale fra le condizioni del bene ed il danno.

  2. Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva).

    Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali. La conseguenza della corresponsabilità in solido comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno. Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno. Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo.

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