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Affitto parzialmente in nero: chi rischia

12 Aprile 2020
Affitto parzialmente in nero: chi rischia

Canone dichiarato solo in parte: rischia di più il padrone di casa o l’affittuario?

«Metà canone dichiarato e l’altra metà in nero»: è l’accordo scellerato che spesso propongono i padroni di casa a inquilini timorosi di non poter pagare un affitto troppo caro. E così l’evasione viene accettata per necessità. Ma cosa succede e chi rischia in caso di affitto parzialmente in nero? Sul punto, si è già espressa la Cassazione. Ecco la sintesi delle numerose pronunce che si sono susseguite sino ad oggi sul tema.

Affitto parzialmente in nero: che significa?

L’affitto deve essere obbligatoriamente registrato, altrimenti è nullo. Non basta, quindi, mettere il contratto per iscritto: tale documento va presentato all’Agenzia delle Entrate e, in quella sede, va versata l’imposta di registro (interamente a carico del locatore che può dividere non più del 50% con l’inquilino). 

Tale adempimento segna l’ufficiale “emersione” del contratto e, con essa, l’obbligo per il locatore di pagare l’Irpef sui canoni di lì in poi versati dall’inquilino. È proprio per ridurre l’imposta su tali canoni che spesso si indica, all’interno della scrittura privata, un importo inferiore rispetto a quello effettivamente percepito. Ecco cos’è l’affitto parzialmente in nero: in buona sostanza, il contratto di locazione indica un canone inferiore rispetto a quello realmente versato dall’inquilino.

Lucio prende da Daniele un appartamento in affitto. Il contratto indica un canone mensile di 400 euro mentre Lucio in realtà ne versa in tutto 800, di cui 400 con bonifico e altri 400 sottobanco in contanti. In questo caso, il nero è costituito dalla quota non dichiarata nel contratto.

Cosa succede in caso di affitto parzialmente in nero?

L’affitto parzialmente in nero è parzialmente nullo, al pari di come un affitto in nero è totalmente nullo. Ma, in questo caso, la nullità genera conseguenze negative solo per il locatore – vero responsabile dell’evasione – e non sull’inquilino. Che significa? Che quest’ultimo è tenuto a rispettare solo quanto scritto nel contratto mentre il proprietario dell’immobile non avrà alcun diritto a rivendicare le somme concordate sottobanco.

Gennaro prende in affitto da Francesco una casa di cui paga 200 euro con bonifico e altri 300 euro in nero. Senonché, Gennaro non ha più la possibilità economica per rispettare l’accordo e inizia a pagare solo una parte del canone: le 200 euro “dichiarate”. Il padrone di casa, in questa ipotesi, non potrà mai agire contro Gennaro perché, non avendo un valido contratto che sancisca il suo diritto a percepire l’intero importo, non avrà alcun riconoscimento da parte del tribunale.

Dunque, la prima conseguenza di un affitto in nero è sicuramente svantaggiosa per il locatore: quella di non aver alcun tipo di arma contro il conduttore per recuperare la differenza sui canoni in nero non versati. Non può cioè fargli causa, non può chiedere contro di lui un decreto ingiuntivo, ma soprattutto – ciò che è più rilevante – non può agire con uno sfratto. In buona sostanza, il padrone di casa dovrà rassegnarsi a non poter recuperare il proprio credito senza potersi rivalere sull’affittuario. 

Ma non è tutto. 

Al termine della locazione, durata 8 anni, il padrone di casa chiede a Gennaro una serie di spese per riparazioni necessarie per ripristinare l’appartamento da lui non correttamente custodito. Gennaro però si rifiuta e, per tutta risposta, chiede la restituzione di tutti i canoni “in nero” versati nel corso della locazione.

La legge consente al conduttore un termine di 6 mesi, dalla riconsegna delle chiavi dell’appartamento, per agire contro il locatore e chiedere la restituzione della parte di tutti i canoni in nero versati dall’inizio dell’esecuzione del contrato e da questi mai dichiarati al fisco. 

La seconda conseguenza quindi di un affitto parzialmente in nero – sempre a sfavore del locatore – corrisponde al diritto per l’inquilino di agire contro il proprietario dell’appartamento per riavere le somme in nero.

Chiaramente, dinanzi al rifiuto del locatore, si porrà un problema di prova: spetta, infatti, all’affittuario dimostrare la consegna di somme ulteriori rispetto a quelle “denunciate” nel contratto. E, in assenza di una quietanza scritta, sarà difficile convincere il giudice. Ma siccome è diritto del conduttore pretendere sempre una ricevuta per ogni pagamento effettuato – anche se avvenuto con bonifico bancario – sarà quest’ultimo a poterlo esigere in qualsiasi momento. 

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